美凱龍主業「止血」：經營現金流淨額回正 毛利率大幅提升降本增效進入兑現期

　　10月31日，美凱龍發佈2025年第三季度報告，在房地產低迷與家居零售市場需求減弱的雙重擠壓下，今年前三季度美凱龍實現營業收入49.69億元，歸屬於上市公司股東淨虧損31.43億元。不過虧損主要是受市場短期波動和價值調整的影響，不影響公司現金流和運營能力。

　　從經營層面來看，雖然行業仍處在低谷，美凱龍主業已經開始「止血」， 經營現金流量淨額連續兩個季度為正，毛利率相比上年大幅提升，降本增效進入兑現期。

美凱龍主業「止血」 經營現金流淨額連續兩個季度為正

　　由於行業整體不景氣，美凱龍各個業務板塊均受到不同程度的影響，作為家居零售領域的領軍企業，為支持商户，公司對部分商户減免了部分租金及管理費用，同時為穩商留商增加優惠。不過，在營業收入下降的情況下，公司積極調整戰略重心，商場租賃及運營等業務營業利潤約2億元，實現了較為穩健的盈利。

　　從淨利潤來看，前三季的大幅虧損主要受市場短期波動和價值調整的影響，其中投資性房地產公允價值下降形成公允價值變動損失約-33.3 億元，各類減值損失合計約-1.7億元，以上損益不影響現金流和公司運營能力。

　　事實上，今年前三季度，美凱龍經營現金流量淨額為6.43億元，已經連續兩個季度為正，主業開始「止血」。

　　新管理層履職后，採取了一系列措施，美凱龍資產質量得到明顯提升。今年前三季度，美凱龍財務費用同比減少1.87億元，信用減值損失同比減少5.64億元，資產減值損失同比減少0.22億元。

　　從毛利率來看，美凱龍毛利率相比上年大幅提升，降本增效進入兑現期。今年以來，美凱龍通過數智化賦能業務運營、線上線下全平臺營銷升級、強化扶商力度等舉措持續精進商場運營，驅動公司高質量發展。在具體措施上，公司藉助建發在供應鏈管理領域的成熟經驗，對採購及物流體系進行了系統化整合；通過對接建發在城市建設與運營領域的專業團隊，對賣場物業的運營效率和商業價值進行提升等。

　　從財務數據來看，美凱龍精細化管理舉措已取得明顯成效。今年第三季度，美凱龍銷售費用為6.18億元，同比下降18.05%；管理費用為6億元，同比下降19.92%；財務費用為16.42億元，同比下降10.23%。

　　截至9月底，美凱龍貨幣資金達37.44億元，短期借款和一年內到期的非流動負債合計較上年末下降32.77億元，現金足以覆蓋短債。

　　不管從現金流還是毛利率來看，在精細化運營之下，美凱龍經營層面已經開始出現積極信號。

轉型初見成效 整體出租率達到84.72%

　　近年來，家居建材行業遭遇供應波動和需求下滑的雙重擠壓，美凱龍作為家居零售領域的領軍企業，也受到衝擊。

　　爲了應對衝擊，美凱龍一方面抓住「818嗨購節」、雙11等節點，回饋消費者的同時，撬動家居銷售。公司率先承接「國補」、「市補」政策，形成「政企雙補貼」模式，有效拉動了內需消費。今年雙11期間，美凱龍位於北京的5家門店以「雙 11 心動煥新家」為核心，摒棄線上湊單套路，以「好搭」、「好價」、「舒適」的核心優勢給予消費者最佳體驗。

　　今年紅星美凱龍成功將業務範圍擴展至電器、3C、智能家居、建材及適老化產品，成為首個覆蓋多品類的綜合補貼平臺。美凱龍全國商場數據顯示，截至2025年8月24日，全國以舊換新帶來的銷售額累計達88.98億元，訂單數91.8萬單。

　　另一方面，公司從組織架構、業態佈局、運營管理、服務體驗、資產質量等方面進行了改革，目標是從傳統的家居賣場轉型為「最懂年輕人的生活提案者」。

　　在業務轉型方面，美凱龍提出了「3+星生態」，主要是以「家」為核心，從家居延伸到家電、家裝等領域，創造出新的增量空間。重點培育的業態包含高端電器、M+高端設計中心、汽車、餐飲，以及休閒娛樂、超市、教培等生活業態。

　　從今年上半年的數據來看，高端電器已經成為公司增長最快的業務板塊之一，電器經營面積佔比達到了9.4%。

　　家裝業務領域，上半年發美凱龍布了M+家裝設計中心 2025 年戰略規劃：一 Mall 一 M+，每個紅星美凱龍商場都有一個設計樞紐，構建中國最大的家裝設計服務網絡。截至 6 月底，紅星美凱龍 M+ 設計中心已完成打造73.1萬m²，引入1000多家設計工作室，合作近 5000 位優秀設計師。

　　新能源汽車業態領域，公司成立了上海建美智慧汽車服務有限公司，發佈汽車業態的「3100規劃」，即3年內孵化出汽車業態的新賽道，截至目前，美凱龍汽車業態已覆蓋全國44座城市，經營面積達26萬平方米，與30余家車企及平臺達成合作。

　　今年第三季度，美凱龍旗下的電器經營面積佔比提升0.2個百分點，生活業態經營面積佔比提升1.1個百分點，家裝設計經營面積佔比提升0.8個百分點，汽車經營面積佔比提升0.3個百分點。

　　在家居、家裝、家電三大業態與餐飲、零售、親子等體驗型業態的互補引流下，客流停留時長顯著延長，吸引了新的客户，拉昇了整體出租率。截至9月底，美凱龍自營商場出租率相較於年初提升1.7個百分點，達到84.72%。

　　在行業低谷期，美凱龍將商業物業的運營效率、消費者家居需求圖譜及商品特徵數據庫等打造成了不可複製的壁壘。可以預見的是，未來隨着消費的回暖，公司也將進入收穫期。