電話會總結 ｜ Healthcare Realty (HR) 業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Healthcare Realty (HR) 2025年第三季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **核心運營指標：** - 標準化FFO（資金運營收益）每股0.41美元，同比增長5% - 同店現金NOI（淨運營收入）同比增長5.4% - 第二季度FAD（可分配資金）每股0.33美元，季度派息比率為73% **租賃運營表現：** - 同店入住率達到91.1%，同比提升90個基點 - 現金租賃價差為3.9% - 租户留存率達到近89%，為六年來最高水平 - 年均租金遞增率為3.1% **資產處置活動：** - 年初至今已完成5億美元資產出售，混合資本化率為6.5% - 剩余約7億美元資產處置已簽署合同或意向書 ## 2. 財務指標變化 **槓桿率改善：** - 淨債務/EBITDA比率降至5.8倍，為2022年初以來首次低於6倍 - 年初至今已償還約5億美元債務，包括2.25億美元2027年期限貸款 **費用控制：** - 標準化G&A費用為970萬美元，顯示出強勁的費用控制效果 - 物業運營費用增長低於2% **同比增長表現：** - 同店收入增長4% - 入住率同比提升90個基點至91.1% - 過去兩個季度同店NOI增長平均達到5.25% **重組成本：** - 過去兩個季度產生約2200萬美元重組費用，其中本季度約1200萬美元 **現金流表現：** - 派息比率為73%，顯示出健康的現金流覆蓋能力 - 通過資產處置獲得的現金用於債務償還，改善了資產負債表結構

業績指引與展望

• **FFO每股指引上調**：2025年FFO每股指引中位數上調0.01美元至1.59-1.61美元區間，較此前預期有所提升

• **同店現金NOI增長預期提高**：2025年同店現金NOI增長預期從此前區間上調至4%-4.75%，反映運營表現持續改善

• **G&A費用控制目標**：2025年G&A費用指引為4600萬-4900萬美元，2026年目標進一步降至4500萬美元，顯示費用控制效果顯著

• **入住率增長預期**：全年入住率預期增長75-125個基點，第三季度已實現77個基點增長，處於預期區間內

• **資產處置收益預測**：剩余約7億美元資產處置大部分已簽約或LOI，預期在下次財報電話會議前完成大部分交易

• **槓桿率改善路徑**：淨債務/EBITDA比率已降至5.8倍，隨着剩余資產處置完成預期將進一步降至5.5倍以下

• **開發項目NOI貢獻**：兩個在建項目（All Saints II和Macon Pond）預期提供約800萬美元穩定NOI

• **重新開發投資回報**：五個新增重新開發項目預算6000萬美元，預期產生約800萬美元增量NOI，現金收益率9%-12%

• **租賃價格上漲預期**：2026年租約到期續租預期實現超過3%的年度遞增率，較當前3.1%平均水平有所提升

• **資本配置能力**：隨着去槓桿化完成，預期將有1.5-3億美元資本可用於精選收購或合資項目投資

分業務和產品線業績表現

• Healthcare Realty Trust是一家專注於門診醫療地產的純粹型REIT，擁有集中於美國最大和增長最快都市統計區域的醫療辦公樓組合，與主要醫療系統保持緊密合作關係，目前同店現金NOI增長5.4%，同店入住率達91.1%。

• 公司正在實施大規模資產處置計劃，年內已完成5億美元資產出售，剩余7億美元處置管道主要為非核心資產（佔三分之二，平均資本化率7.25%）和核心處置資產（佔三分之一，平均資本化率5.75%），通過優化組合質量提升未來NOI增長前景。

• 開發和再開發平臺包括兩個在建項目（All Saints II和Macon Pond，預計穩定NOI約800萬美元）以及五個新增再開發項目（預算6000萬美元，預期增量NOI約800萬美元），同時持有丹佛、白原、亞特蘭大等關鍵市場的戰略土地儲備，年度持有成本約150萬美元。

• 租賃業務表現強勁，本季度執行160萬平方英尺租約（包括44.1萬平方英尺新租約），租户留存率達89%（六年來最高），活躍租賃管道達110萬平方英尺，醫療系統租賃佔總活動近50%，年度租金遞增率平均3.1%。

• 公司已獲得董事會授權建立10億美元ATM股權發行計劃和最高5億美元股份回購授權，淨負債與EBITDA比率降至5.8倍，為未來選擇性收購和合資企業擴張提供資本配置靈活性，重點關注核心市場的補強型收購機會。

市場/行業競爭格局

• 醫療辦公樓資產處置市場競爭激烈，Healthcare Realty、Welltower、DOC等三家公司合計約90-100億美元的資產待售，顯示出強勁的私人市場需求，健康系統買家佔據約50%的收購份額，達到近年來最高水平

• 門診醫療地產供需失衡持續加劇，連續17個季度全美前100大都市圈入住率上升，接近93%的歷史新高，新建項目佔存量比例維持在歷史低位，需求超過供應74萬平方英尺

• 融資環境改善推動交易活躍度提升，銀行放貸利率降至4%區間高位，銀行流動性大幅增加，推動資本化率壓縮，為買方提供更優融資條件

• 健康系統租賃活動顯著回升，佔Healthcare Realty總租賃活動的近50%，較2023年低點上升近20%，反映出健康系統持續將服務從院內轉向門診的戰略趨勢

• 私人機構資本與健康系統平分收購市場，各佔約50%份額，健康系統傾向於控制院區內戰略性地產，而大部分交易仍流向非健康系統買家，維持市場多元化競爭格局

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Healthcare Realty (HR) 業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 剩余約7億美元的資產處置面臨較高執行風險，這些資產主要為增值型資產，位於非核心市場或公司未來不會重點關注的市場，可能面臨更高的資本化率和處置難度。

• 空置資產重新定位需要大量資本投資，CEO明確表示某些資產可能需要"相當大的資本投資"來重新定位以獲得市場內適當的租金增長，存在資本投資回報不確定性風險。

• 組織重構成本持續影響財務表現，過去兩個季度已產生約2200萬美元的重組費用，表明非經常性支出仍在影響報告業績，重組階段尚未完全結束。

• 再開發項目執行風險較高，公司計劃在未來幾個季度將更多資產納入再開發池，這些項目需要大量資本支出且收益實現需要數年時間，存在項目執行和收益不達預期的風險。

• 外部增長機會有限，由於當前股價水平限制，公司不願發行股票融資，主要依靠有限的資產負債表容量（約1.5-3億美元）進行小規模收購，增長空間受限。

• 市場競爭加劇，包括HR在內的多家公司同時在市場上出售約80-100億美元的醫療辦公資產，可能導致市場供應過剩和定價壓力。

• 單一租户租約到期風險，2027年面臨一個重要的單一租户租約到期（佔用兩棟建築約10萬平方英尺），雖然正在協商續租，但仍存在租户不續租的風險。

公司高管評論

• 根據Healthcare Realty (HR)業績會實錄，以下是公司高管發言的管理層評論和語調分析： **1. Peter A. Scott（CEO）** - **發言情緒**：明顯積極樂觀，充滿信心 - **關鍵表述**：使用"incredibly excited"、"palpable excitement"、"exceptional results"等強烈正面詞匯 - **語調特點**：戰略導向，強調轉型成功。多次提及"Healthcare Realty Trust Incorporated 2.0"概念，體現重塑公司形象的決心 - **核心信息**：強調公司已從"未達預期的公司轉變為超越預期的公司"，對三年增長框架充滿信心，認為價值創造機會巨大 **2. Robert E. Hull（COO）** - **發言情緒**：穩健積極，注重運營細節 - **關鍵表述**：用"exceptional quarter"、"strong momentum"描述運營表現 - **語調特點**：數據驅動，專業務實。重點強調租户保留率達到六年最高水平（近89%） - **核心信息**：運營指標全面改善，租賃活動強勁，健康系統租賃佔比顯著提升至近50% **3. Austen B. Helfrich（CFO）** - **發言情緒**：謹慎樂觀，財務紀律嚴明 - **關鍵表述**：使用"strong year-to-date momentum"、"broad-based outperformance" - **語調特點**：注重財務控制和資本配置紀律。強調在當前股價水平下不打算使用ATM股權發行計劃 - **核心信息**：財務表現超預期，槓桿率降至5.8倍，費用控制效果顯著 **4. Ryan E. Crowley（CIO）** - **發言情緒**：專業自信，市場敏鋭 - **關鍵表述**：提及"buyer demand remains strong"、"bank liquidity is way up" - **語調特點**：市場導向，交易經驗豐富。對交易市場環境改善表示樂觀 - **核心信息**：交易市場活躍度提升，銀行流動性改善，貸款利率降至高4%區間 **整體管理層語調評估**： 管理層整體表現出強烈的積極情緒和戰略信心，特別是CEO Scott多次強調公司轉型的成功和未來增長潛力。所有高管發言均體現出專業性和對業務基本面改善的信心，沒有出現防禦性或消極的表述。

分析師提問&高管回答

• # Healthcare Realty (HR) 業績會分析師情緒摘要 ## 1. 分析師提問：未來幾個季度NOI增長建模問題 **分析師提問**：Nicholas Philip Yulico (Scotiabank) 詢問如何建模未來幾個季度的NOI影響，特別是資產出售、重新開發項目的收益拖累以及其他資產組合入住率提升的綜合影響。 **管理層回答**：CEO Scott表示，穩定資產組合的年同比增長率預計為3%-4%，未來三年增量NOI約5000萬美元中，約一半來自重新開發項目。本季度新增5個重新開發資產，預計未來幾個季度還將新增5-10個項目。另外2500萬美元將來自非重新開發的租賃資產組合。 ## 2. 分析師提問：醫療系統租賃份額提升原因 **分析師提問**：Nicholas Philip Yulico詢問本季度醫療系統租賃份額提升是否由續租推動，還是在新租賃中真正獲得了更高的醫療系統份額。 **管理層回答**：COO Hull解釋這是總租賃量的提升，自2023年低點以來呈現逐步上升趨勢，主要得益於醫療服務從醫院向門診轉移的持續趨勢，以及公司與醫療系統租户關係的改善。CEO Scott補充，新的資產管理平臺將加強與醫療系統的關係。 ## 3. 分析師提問：資產處置cap rate假設調整 **分析師提問**：Richard Anderson (Cantor Fitzgerald) 詢問為何將處置資產cap rate假設下調25個基點至6.75%，以及剩余處置資產是否主要來自非核心資產。 **管理層回答**：CEO Scott確認，剩余待處置資產中較多為具有增值改造需求的資產，雖然是優質資產但位於非重點市場。剩余約7億美元處置資產的構成偏向增值改造類別，因此cap rate可能略高。 ## 4. 分析師提問：大規模醫療辦公樓出售對行業影響 **分析師提問**：Richard Anderson關注HR、Welltower、DOC等公司總計約90-100億美元的出售計劃，詢問這是否反映了對醫療辦公樓業務的擔憂。 **管理層回答**：CEO Scott表示這顯示了私人市場對門診醫療地產的強勁需求。HR的處置重點是優化未來NOI增長的資產組合，並將過度槓桿的資產負債表調整到合適水平。大部分出售資產不會流向醫療系統，而是流向非醫療系統買家。 ## 5. 分析師提問：ATM股權發行計劃意圖 **分析師提問**：Austin Todd Wurschmidt (KeyBanc) 詢問新設立的10億美元ATM項目是否意味着近期將開始股權發行。 **管理層回答**：CEO Scott明確表示，基於當前股價水平，公司不打算使用ATM。設立ATM只是常規做法，公司將通過去槓桿化獲得資產負債表容量，可能通過合資企業增長或在覈心市場進行小規模收購來實現適度擴張。 ## 6. 分析師提問：買方市場深度變化 **分析師提問**：Seth Eugene Bergey (Citi) 詢問自開始處置以來買方羣體和市場深度的變化。 **管理層回答**：CIO Crowley表示買方需求一直很強，最大變化是銀行流動性大幅改善，銀行放貸利率降至高4%區間。買方主要為私人機構資本和醫療系統，預計全年處置中兩者各佔約一半。 ## 7. 分析師提問：進攻性投資策略的具體機會 **分析師提問**：Michael Patrick Gorman (RBC) 詢問在強勁私人競價環境下，HR如何找到戰略性投資機會。 **管理層回答**：CIO Crowley介紹公司已識別超過400個一級收購目標，涵蓋約2000萬平方英尺、價值超80億美元。CEO Scott強調"進攻"策略是適度的，主要通過合資企業和小規模收購實現，不會偏離三年增長框架。 ## 8. 分析師提問：租金定價策略調整 **分析師提問**：Michael Patrick Gorman詢問在入住率提升背景下如何更積極地推動租金上漲。 **管理層回答**：CEO Scott表示公司已實施投資回收期模型和IRR模型，重點關注租金遞增、高租户留存率和租金市場化機會。由於市場供應緊張，公司能夠獲得更高的留存率和更強的租金遞增。 ## 總體分析師情緒： 分析師普遍對HR的戰略轉型和運營改善表示認可，關注點集中在：1）資產處置執行能力和定價合理性；2）未來增長策略的可持續性；3）資本配置的紀律性。管理層迴應顯示出對戰略執行的信心和對市場機會的審慎樂觀態度。

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