電話會總結 ｜ Rithm(RPT)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Rithm Property Trust業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績：**盈利狀況**：公司本季度業績基本持平，CEO表示"公司本質上是持平的，當你考慮到收益時"。公司已從此前每季度虧損約1000萬美元的狀態穩定至盈虧平衡。 **股息支付**：維持每股0.06美元的季度股息，與上季度保持一致。 **現金狀況**：季度末現金及現金等價物約8100萬美元，總流動資金約1億美元。 **資產規模**：投資組合總規模約3.08億美元，總股東權益2.92億美元。 **新增業務**：本季度新增放貸2100萬美元，為西雅圖郊外一個以雜貨店為主力店的零售中心提供貸款，預期收益率在十幾個百分點的中段。 ## 2. 財務指標變化：**季度環比變化**：收益環比基本持平，現金及現金等價物從約1億美元小幅下降至8100萬美元。 **賬面價值與市值對比**：每股賬面價值5.30美元，而股票交易價格僅為2.40美元，市淨率約0.45倍，存在顯著的價值折價。 **資產結構調整**：期間清算了部分住宅資產，將所得資金重新配置到商業抵押貸款支持證券(CMBS)浮動利率產品中，這些資產收益率更高且位於資本結構頂端。 **流動性改善**：通過小規模優先股發行增強了流動性。 注：公司未披露具體的營收、利潤率、淨利潤等傳統財務指標的具體數值及同比變化情況。

業績指引與展望

• 公司當前盈利基本持平，CEO明確表示"需要採取更實質性措施來真正產生收益"，暗示未來季度將通過重大交易或新舉措推動盈利增長

• 維持每股0.06美元的季度股息政策，顯示管理層對現金流穩定性的信心

• 現金及現金等價物約8100萬美元，總權益2.92億美元，為未來投資和增長提供充足流動性支持

• 新增2100萬美元貸款業務，預期收益率在十幾個百分點中段，顯示直接放貸業務的盈利潛力

• 計劃在Paramount辦公樓REIT私有化交易中投資最多5000萬美元股權，目標實現2倍投資回報倍數和20%以上的投資回報率

• 重點發展直接放貸業務，利用與Genesis合作伙伴的經驗，預期通過多元化資產組合創造更高收益

• 管理層強調三種戰略選擇：股權資本重組、清算或追求增長，不會維持現狀，暗示未來將有重大戰略調整

• 商業房地產資本市場"完全開放"，為資本部署特別是直接放貸和機會性收購策略提供有利環境

• 正在進行第三方資本募集，圍繞剩余約10億美元資金需求，顯示大規模交易執行能力

• 賬面價值5.30美元而股價僅2.40美元的巨大折價，管理層承諾通過增長或拍賣實現真實賬面價值

分業務和產品線業績表現

• **商業房地產直接放貸業務**：公司正在發展直接放貸平臺，與Genesis合作伙伴聯合運營，Genesis是其住宅過渡貸款機構，為中等規模開發商提供建築貸款，年產能已從17億美元增長至50億美元以上，資產收益率表現優異

• **商業抵押貸款支持證券(CMBS)浮動利率產品**：公司已將住宅資產變現並重新配置到CMBS浮動利率證券，這些產品位於資本結構頂層，收益率較高且流動性強，便於快速變現以重新部署資本

• **機會性房地產投資**：包括本季度完成的2100萬美元西雅圖雜貨店錨定零售中心貸款項目（預期收益率達到中等十位數），以及潛在參與Paramount辦公樓REIT私有化交易，計劃投資最高5000萬美元股權，目標實現2倍投資回報倍數和20%以上的投資收益率

• **資產組合優化與流動性管理**：公司持有約1億美元現金和現金等價物，總資產組合規模3.08億美元，通過選擇性資產出售和再投資策略，專注於高收益、戰略性投資機會的資本配置

市場/行業競爭格局

• 商業地產抵押貸款REIT行業面臨嚴重的估值折價問題，大多數公司股價相對賬面價值存在巨大折扣，Rithm Property Trust股價僅為賬面價值的45%左右（$2.40 vs $5.30），這一現象在Tricolor破產、First Brands事件以及地區銀行危機后進一步惡化，整個行業被投資者視為存在系統性信貸風險。

• 行業內公司分化明顯，許多傳統商業地產REIT仍在處理遺留的不良貸款資產，而Rithm Property Trust聲稱沒有任何遺留問題資產，這為其在辦公樓等受困資產類別中尋找機會創造了競爭優勢，特別是在其他公司仍在重組現有辦公樓投資組合時。

• 商業地產資本市場已重新開放，CMBS發行活動增加，為具備清潔資產負債表的公司提供了部署資本的機會，Rithm通過直接放貸業務擴張和機會性投資（如Paramount辦公樓REIT私有化交易）來實現差異化競爭。

• 行業內存在規模化挑戰，公司需要大量資本來實現增長，但在當前估值水平下進行股權融資會嚴重稀釋股東權益，Rithm考慮通過與資產池相關的有意義交易或清算等方式來釋放價值，而非簡單維持現狀。

• 直接放貸業務成為新的競爭焦點，Rithm計劃利用其Genesis合作伙伴在住宅過渡貸款方面的經驗（從17億美元增長至50億美元規模）來發展商業地產直接放貸平臺，以創造更多樣化的資產組合和更高的收益率。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Rithm Property Trust業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 盈利增長停滯：CEO明確表示"我們需要做一些更實質性的事情來真正產生收益"，公司當前收益基本持平，缺乏有效的盈利增長動力。

• 股價嚴重低估：賬面價值為5.30美元，但股價僅為2.40美元，交易價格約為賬面價值的50%，存在巨大的估值折價問題。

• 融資約束嚴重：由於股價大幅折價，公司很難通過股權融資籌集資金，CEO表示"股票交易價格約為賬面價值的50%，這使得融資變得非常困難"。

• 業務規模受限：公司需要大量資本來實現增長，但在當前股價水平下，管理層不願意稀釋股東權益，限制了業務擴張能力。

• 戰略方向不確定：公司面臨三個選擇——股權重組、清算或繼續增長，管理層明確表示"不會爲了維持公司存在而維持公司存在"，未來戰略存在重大不確定性。

• 商業地產市場風險：儘管管理層認為商業地產資本市場"完全開放"，但整個行業仍面臨信貸擔憂和市場波動風險。

• 投資選擇性增強：公司在本季度放棄了多個潛在交易，包括達拉斯的Rosewood酒店項目和紐約的租金穩定貸款，顯示市場機會有限且風險較高。

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷及口吻的摘要：

• **Michael Nierenberg（首席執行官）**： - **發言內容**：強調公司已從之前每季度虧損1000萬美元穩定為盈虧平衡，維持0.06美元股息；賬面價值5.30美元但股價僅2.40美元，存在巨大價值投資機會；提出三種戰略選擇：股權重組、清算或增長；對Paramount交易非常興奮，預期50萬美元投資可獲得2倍MOIC和20%+回報率；強調公司無遺留問題資產，資產負債表乾淨；表示不會爲了維持公司而維持公司，必須找到增長方式或考慮拍賣 - **情緒判斷**：整體表現出**謹慎樂觀**的態度，對未來機會充滿信心但對當前挑戰保持現實態度 - **口吻傾向**：**積極偏向**，多次使用"really excited"、"super excited"、"wonderful things"等積極表述，但同時坦承當前困難和不確定性

• **Tiffany（投資者關係）**： - **發言內容**：主要負責會議流程管理，開放問答環節，引導提問流程 - **情緒判斷**：保持**中性專業**態度 - **口吻傾向**：**中性**，純粹履行會議主持職責，無明顯情緒傾向

分析師提問&高管回答

• 基於Rithm Property Trust業績會實錄的分析師情緒摘要： ## 分析師情緒總結 ### 1. 分析師提問：公司未來發展路徑和貸款業務進展 **分析師Tom Catherwood (BTIG)提問**：關於公司提到的三種發展路徑中的"維持現狀"選項，上季度提到的5000萬美元貸款接近完成，本季度完成了2100萬美元，剩余貸款池的完成情況如何？ **管理層回答**：CEO Nierenberg表示，公司正在考慮參與Paramount交易，這是一個重大機會。在直接放貸業務方面，公司希望擴大業務規模，已經增加了人員配置。本季度完成了2100萬美元的貸款，但也放棄了一些項目，包括紐約的租金穩定貸款和達拉斯的Rosewood酒店項目。公司目前擁有約1億美元現金和流動性。 ### 2. 分析師提問：Paramount交易的具體結構 **分析師Tom Catherwood繼續提問**：關於Paramount交易，公司是否會在資本結構中的其他位置投資，還是與母公司Rithm並列投資？ **管理層回答**：CEO Nierenberg解釋，這將是與母公司Rithm並列的投資位置，投資於紐約和舊金山的13項具體資產的房地產部分，與之前的遺留基金無關。 ### 3. 分析師提問：商業地產信貸市場風險評估 **分析師Tom Catherwood提問**：考慮到整個商業地產抵押貸款領域都面臨巨大折價，您如何看待當前信貸市場的真實風險？ **管理層回答**：CEO Nierenberg認為市場是分化的。許多傳統商業地產REITs仍揹負着需要處理的水下貸款，但該公司沒有這些遺留問題。商業地產資本市場是開放的，CMBS交易增加。公司對直接放貸業務的發展前景非常樂觀，但強調在商業地產投資中需要非常謹慎。 ### 4. 分析師提問：Paramount交易的經濟效益 **分析師Craig Kucera (Lucid Capital Markets)提問**：能否詳細説明Paramount交易對Rithm Property Trust的經濟效益？ **管理層回答**：CEO Nierenberg提供了詳細的交易結構：以每股6.60美元收購，總投資約18億美元，其中母公司Rithm投入約3億美元股權，Rithm Property Trust可能投入5000萬美元。預期該投資將產生約2倍的投資回報倍數(MOIC)和20%以上的回報率。這是在市場錯位情況下投資一流辦公資產的難得機會。 ### 5. 分析師提問：母公司向子公司注資的可能性 **分析師Craig Kucera提問**：是否考慮讓Rithm Capital向Rithm Property Trust注資以啟動公司規模？ **管理層回答**：CEO Nierenberg表示已與銀行合作伙伴就權利發行等方式進行過多次討論，但目前沒有具體計劃。公司更傾向於保持業務清晰分離的結構。 ### 6. 分析師提問：第三方合作伙伴機會 **分析師Craig Kucera提問**：在為Paramount交易籌集資本的過程中，是否為Rithm Property Trust開拓了潛在合作伙伴？ **管理層回答**：CEO Nierenberg確認，這筆交易確實開啟了六個月前不可能有的對話機會，公司對此非常興奮。如果需要，公司完全有能力通過第三方資本為整個Paramount交易提供資金。 ## 整體分析師情緒 分析師們對公司的詢問主要集中在： - **戰略方向關注**：對公司三種發展路徑的具體執行細節表現出濃厚興趣 - **投資機會評估**：對Paramount交易的經濟效益和結構安排進行深入瞭解 - **風險管控詢問**：關注商業地產市場整體風險和公司的差異化優勢 - **增長路徑探索**：詢問通過各種方式實現公司規模擴張的可能性 分析師整體態度較為積極，顯示出對公司管理層戰略規劃和執行能力的認可。

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