電話會總結 ｜ Xenia Hotels XHR Q3 2025 業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Xenia Hotels (XHR) 2025年第三季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **第三季度業績表現：** - 淨虧損1,370萬美元 - 調整后EBITDAre為4,220萬美元 - 調整后FFO每股0.23美元，同比下降8% - 同店RevPAR基本持平，入住率下降100個基點，但平均房價上漲1.6% - 同店總RevPAR增長3.7%至289.76美元，主要受餐飲收入增長推動 - 同店酒店EBITDA為4,700萬美元，同比增長0.7%，但利潤率下降60個基點 **前九個月累計業績：** - 同店RevPAR增長3.7%，入住率提升80個基點，平均房價上漲2.4% - 同店總RevPAR大幅增長8.5% - 同店酒店EBITDA達2.054億美元，同比增長12.6%，利潤率提升101個基點 ## 2. 財務指標變化 **收入指標變化：** - 第三季度同店物業收入1.645億美元，與去年同期持平 - 排除Grand Hyatt Scottsdale后，RevPAR下降2.6%，入住率下降289個基點 - 餐飲收入顯著增長，主要得益於Grand Hyatt Scottsdale的貢獻 **盈利能力變化：** - 排除Grand Hyatt Scottsdale后，第三季度酒店EBITDA下降7.8%，利潤率下降160個基點 - 年初至今，排除該酒店后的EBITDA仍增長3.9%，利潤率基本持平 - 成本控制良好，在收入疲軟情況下有效管理了費用增長 **資本支出：** - 第三季度資本支出1,990萬美元，年初至今累計7,070萬美元 - 全年預計資本支出約9,000萬美元，較此前指導中值增加1,000萬美元 **資產負債表：** - 季末債務約14億美元，加權平均利率4.2% - 淨債務與EBITDA比率為4.5倍 - 年初至今回購180萬股股票，平均價格12.66美元，佔年初股本的6.6%

業績指引與展望

• 2025年全年業績指引：同店RevPAR增長4%-5%，調整后EBITDAre為2.54億美元（中位數），調整后FFO每股1.01美元，較年初指引高4%，較2024年結果高8%

• 資本支出預期：2025年預計投入約9000萬美元用於物業改善，較此前指引中位數增加1000萬美元，主要用於額外資本項目和W Nashville餐飲重新定位

• 第四季度展望：RevPAR預期較此前預期下調4個百分點，主要受商務散客需求疲軟影響，但預計10月份同店RevPAR增長約5.8%，較第三季度表現顯著改善

• W Nashville投資回報：計劃額外投資約900萬美元與Jose Andres Group合作重新定位餐飲業務，預計穩定后將增加300-500萬美元酒店EBITDA，未來幾年酒店EBITDA有望超過2000萬美元

• 2026年初步展望：集團業務預訂強勁，35%的集團客房夜數已預訂，50%的集團收入已確定；Grand Hyatt Scottsdale按承銷預期將在2026年實現2000萬美元的全年物業級酒店EBITDA

• 股息政策：第三季度宣佈每股14美分季度股息，目標派息率約為調整后FFO的50%

• 債務結構：第三季度末淨債務對EBITDA比率為4.5倍，債務期限結構良好，平均期限3.5年，加權平均利率4.2%

• 股票回購：年初至今回購180萬股，平均價格12.66美元，剩余回購授權3410萬美元，管理層認為股價相對資產價值存在顯著折價

分業務和產品線業績表現

• 公司擁有30家酒店的同店資產組合，主要定位於高端市場，包括Grand Hyatt Scottsdale、Andaz Savannah、Waldorf Astoria Atlanta Buckhead等知名品牌酒店，地理分佈涵蓋休斯頓、新奧爾良、達拉斯、亞特蘭大、聖克拉拉、伯明翰等主要城市市場

• 業務收入結構分為客房收入和非客房收入兩大板塊，其中非客房收入主要包括餐飲服務、宴會承辦、水療、停車場、高爾夫球場等配套服務，第三季度同店總RevPAR達到289.76美元，同比增長3.7%，主要受益於餐飲收入的強勁增長

• 集團業務是公司重要的收入驅動力，2026年已預訂35%的集團客房夜數和50%的集團收入，預計將繼續保持強勁增長；商務差旅需求逐步復甦，特別是在聖克拉拉等科技集中地區的AI相關企業客户需求顯著增長；休閒旅遊需求相對疲軟，但預計2026年將趨於穩定

• 正在實施W Nashville酒店餐飲業務的全面重新定位項目，與Jose Andres Group合作運營酒店內幾乎所有餐飲場所，計劃投資900萬美元，預計穩定后將為酒店EBITDA貢獻300-500萬美元的增量收入

• Grand Hyatt Scottsdale度假村作為公司轉型升級的標杆項目，第三季度RevPAR同比增長27%，繼續按預期向穩定運營狀態推進，預計2026年將實現2000萬美元的酒店EBITDA目標

市場/行業競爭格局

• 酒店行業整體面臨挑戰性經營環境，特別是休閒需求疲軟成為第三季度行業普遍問題，但高端定位的酒店組合相對受影響較小，顯示出細分市場的差異化競爭優勢。

• 集團業務需求持續強勁，成為行業中的亮點細分市場，Xenia已預訂2026年約35%的集團客房夜數和50%的集團收入，體現出在集團市場的競爭優勢和前瞻性佈局能力。

• 商務差旅市場呈現分化復甦態勢，北加州聖克拉拉等科技中心地區表現突出，特別是AI相關企業客户需求顯著增長，反映出新興技術行業對高端商務酒店的強勁需求。

• 休閒旅遊市場正經歷需求常態化調整，從疫情后的異常高水平迴歸正常，高端市場受衝擊相對較小，而中低端市場面臨更大壓力，顯示出消費分層趨勢。

• 地區市場表現分化明顯，休斯頓因颶風對比基數影響表現疲弱，而匹茲堡等城市會議市場預期強勁，2026年有望成為全球前五大城市會議市場之一。

• 酒店資產交易市場活躍度有所提升，但收購機會仍然有限，多數酒店集團更傾向於股票回購而非收購擴張，反映出當前估值環境下的資本配置策略。

• 食飲業務成為差異化競爭的重要戰場，通過與知名餐飲集團合作重新定位F&B業務，預期可帶來300-500萬美元的EBITDA增長，體現出非客房收入的增長潛力。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Xenia Hotels XHR Q3 2025業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 休閒需求持續疲軟，第三季度休閒旅遊需求環境充滿挑戰，這一趨勢預計將延續至2026年，對公司傳統旺季業績構成壓力

• 宏觀經濟不確定性影響消費者支出，特別是對旅遊消費的謹慎態度，以及國際入境旅遊仍低於出境旅遊水平

• 休斯頓市場表現拖累整體業績，受颶風對比基數影響，該市場酒店面臨嚴峻挑戰，若排除休斯頓資產，同店RevPAR僅增長0.9%

• 商務差旅需求恢復緩慢，儘管9月份有所改善，但大型企業客户業務量仍顯著低於2019年水平

• 運營成本持續上漲，在通脹環境下控制費用面臨壓力，酒店EBITDA利潤率下降60個基點

• 市場競爭加劇，特別是納什維爾等市場仍在消化過去幾年新增的高端酒店供應量

• 政府關門等政策不確定性可能影響商務旅行和會議需求，儘管目前影響有限但存在潛在風險

• 資本支出需求增加，2025年資本支出預計達到9000萬美元，比此前指導中值增加1000萬美元

• 債務槓桿率較高，淨債務與EBITDA比率為4.5倍，平均利率4.2%，面臨利率風險敞口

• 股價被低估但收購機會有限，管理層認為股票交易價格相對資產價值存在顯著折價，限制了外部增長機會

公司高管評論

• 根據Xenia Hotels XHR Q3 2025業績會實錄，以下是管理層發言的情緒和口吻分析：

• **Marcel Verbaas（董事長兼CEO）**：整體保持謹慎樂觀的態度。在描述Q3業績時承認面臨挑戰（"challenging operating environment"），但強調公司獨特優勢和內生增長動力。對Grand Hyatt Scottsdale的持續增長表現出明顯的興奮情緒（"we continue to be excited"），對W Nashville的F&B重新定位項目表現出強烈的積極態度（"extremely excited"）。在展望未來時保持謹慎但樂觀的基調，強調對長期增長前景的堅定信心（"continue to believe strongly"）。

• **Barry Bloom（總裁兼COO）**：語調專業且相對中性，在匯報運營數據時客觀陳述。對於表現強勁的酒店（如Grand Hyatt Scottsdale RevPAR增長27%）表現出滿意，對團體業務的持續強勢保持積極態度。在描述W Nashville項目時展現出明顯的興奮情緒（"incredibly excited"），認為這將創造獨特的目的地餐飲場所。

• **Atish Shah（CFO兼財務主管）**：語調謹慎且務實。在討論股票回購時表現出堅定信念，認為股票被嚴重低估（"significant discount to the value of our assets"）。對2026年的團體業務前景保持積極預期，但在討論整體市場環境時保持謹慎態度。在回答分析師問題時表現出耐心和專業性，對公司戰略決策表現出信心。 總體而言，管理層在承認當前挑戰的同時，對公司的長期前景和戰略舉措保持積極樂觀的態度，特別是對Grand Hyatt Scottsdale的持續增長和W Nashville的重新定位項目表現出強烈信心。

分析師提問&高管回答

• # Xenia Hotels (XHR) Q3 2025 業績會分析師情緒摘要 ## 分析師問答環節總結 ### 1. 股息政策與税務影響 **分析師提問（Michael Bellisario/Baird）：** 關於股息政策，雖然您提到支付比例低於目標，但能否説明今年的實際支付比例將如何達到税務要求？ **管理層回答（CFO Atish Shah）：** 我們目標是維持約50%的調整FFO支付比例，雖然目前沒有確切數字，但會繼續按此目標執行。 ### 2. 集團業務前景與預訂情況 **分析師提問（Michael Bellisario/Baird）：** 明年集團業務增長中，價格與數量的佔比如何？目前預訂的賬户類型和會議策劃師的反饋如何？ **管理層回答（COO Barry Bloom）：** 2026年集團業務設置非常強勁，主要由數量驅動，但價格增長也不錯，比過去一兩年更好。我們看到從企業會議向協會會議的正常化轉變，這是疫情后的自然迴歸。 ### 3. 政府停擺影響與交易市場 **分析師提問（Jack Armstrong/Wells Fargo）：** 政府停擺對投資組合的影響如何？對全年RevPAR指導的信心如何？ **管理層回答（CFO Atish Shah）：** 到目前為止影響相對有限，我們對政府業務依賴度不高。雖有少量取消，但相比同行影響較小。除非長期停擺影響航空管制等，否則預計不會有重大影響。 **分析師追問：** 交易市場情況和未來處置計劃？ **管理層回答：** 市場交易量有所增加，但考慮到當前資本成本，股票回購比收購更具吸引力。可能在未來12-18個月進行1-2項資產處置以優化投資組合。 ### 4. Q4業績預期下調原因 **分析師提問（Ari Klein/BMO）：** Q4預期相對疲軟的原因是什麼？這種趨勢是否廣泛存在？ **管理層回答（CFO Atish Shah）：** 主要是散客業務疲軟，不是特定市場問題。休斯頓市場表現比預期更弱，但非客房收入的強勁表現部分抵消了影響。 ### 5. W Nashville改造項目詳情 **分析師提問（Ari Klein/BMO）：** W Nashville的改造能帶來3-5百萬美元EBITDA增長，酒店總體能達到2000萬美元收益嗎？ **管理層回答（CFO Atish Shah）：** 需要幾年時間達到穩定水平。目前酒店EBITDA在1500萬美元左右，通過餐飲改造和市場穩定化，預計未來幾年能超過2000萬美元，並有進一步增長空間。 ### 6. 休閒旅遊需求疲軟分析 **分析師提問（David Katz/Jefferies）：** 休閒旅遊疲軟的根本原因是什麼？是旅客選擇不旅行、推迟旅行，還是對價格敏感而選擇降級？ **管理層回答（CEO Marcel Verbaas）：** 這符合我們年初的預期，即休閒旅遊相比前幾年會有所疲軟，這是疫情后的正常化過程。高端市場受影響相對較小，但仍面臨經濟不確定性、國際出境大於入境、替代旅遊選擇增加等因素影響。 ### 7. 企業客户需求改善情況 **分析師提問（Austin Wurschmidt/KeyBanc）：** 9月份大企業客户業務顯著增長的具體市場有哪些？改善速度是否符合預期？ **管理層回答（COO Barry Bloom）：** 北加州特別是聖克拉拉地區看到顯著企業增長，主要受益於科技行業特別是AI相關客户。匹茲堡、華盛頓特區、亞特蘭大等傳統商務市場也表現良好。 ### 8. 2026年休閒需求展望 **分析師提問（Austin Wurschmidt/KeyBanc）：** 2026年休閒需求是否仍會落后於整體投資組合表現，還是需求正常化能提供更好的定價能力？ **管理層回答（CEO Marcel Verbaas）：** 預計集團業務將繼續領先增長，但休閒和商務散客可能會更加同步發展，特別是隨着市場穩定化的推進。 ## 總體分析師情緒 分析師普遍關注公司在當前挑戰性環境下的應對策略，特別是休閒需求疲軟和政府停擺等外部因素的影響。對於公司的集團業務強勁表現和W Nashville改造項目表示認可，但對短期業績壓力保持謹慎態度。管理層的迴應顯示出對長期前景的信心，強調了投資組合的高端定位優勢和多元化收入來源的韌性。

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