萬科前三季度營收第二，虧損加劇，深鐵繼續強力支持

10月30日晚，萬科（000002.SZ/02202.HK）發佈2025年三季報。前三季度，萬科營業收入1613.9億元，同比下降26.6%，但仍居行業亞軍，顯示了深厚底藴；歸母淨利潤-280.2億元，同比下降83%，其中三季度虧損額超過上半年虧損額。

萬科管理層解釋説，虧損持續擴大的原因依舊是開發業務結算規模下滑、資產計提減值、部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。其中，包括存貨跌價準備在內的各類減值準備合計約94億元，使得歸母淨利潤減少了約83億元。

前三季度，萬科房地產開發業務的税前毛利率為7.8%，稅后毛利率為2.0%，分別同比下降0.5個和0.7個百分點。經營服務業務（物業、公寓、物流、商業等非開發業務）收入435.7 億元，佔公司總營收的27%，同比提升7.08個百分點。

在大股東深鐵集團和其他金融機構的支持下，萬科所有債務均按期償還。截至三季報發佈日，深鐵已經累計向萬科提供291.3億元借款。三季報發佈當日，深鐵向萬科提供一筆不超過22億元的新借款，利率為2.34%，低於市場慣例水平。

萬科的債務壓力仍然巨大。截至2025年6月底，萬科的有息負債合計 3642.6 億元，其中一年內到期的有息負債為1553.7億元，銀行貸款佔比超過70%。

房地產行業的形勢也仍然不容樂觀。前三季度全國房地產開發投資同比下降13.9%，新建商品房銷售面積下降5.5%、銷售金額下降7.9%，行業仍在探底的過程中。

內外因素均表明，萬科在化債、穩定銷售基本盤、尋找增量業務方面還有很長的路要走。克而瑞研究中心高級研究員易天宇指出，萬科保衞戰取得成功需要滿足三個條件：深圳市國資委和深鐵集團進一步提供流動性支持；萬科瘦身成功，實現去槓桿；經濟回暖，房地產市場實現止跌回穩。

在三季報中，萬科管理層表示，在各方及大股東強有力的支持下，公司會全力保障隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。

萬科管理層表示，后續債務償還將從兩方面下手推進：一是加速銷售回款，發揮經營服務業務的造血功能；二是積極爭取金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模。

換帥、調整組織架構

虧損加劇的同時，萬科正處於管理層變動和深度組織架構調整中。最近九個月，萬科董事長一職已兩度更換。

2025年1月27日，萬科發佈公告稱，辛傑接替郁亮出任公司董事長，祝九勝、朱旭分別辭去公司總裁、董事會祕書的職務，萬科的「職業經理人」時代就此終結。10月13日，上任不滿九個月的辛傑又因個人原因辭去公司董事、董事長職務，深鐵背景的公司原董事黃力平被委任為第二十屆董事會董事長。

據澎湃新聞等多家媒體報道，在辭任董事長前，辛傑已有一個多月未公開露面。彼時萬科對《財經》表示，黃力平熟悉公司情況，管理者的調整不會影響企業改革化險的進程。

換帥的同時，萬科也迎來了一批擁有國資背景高管入駐，涉及戰略投資、財務、法務等職能部門。

萬科官網信息顯示，在14人管理團隊中有6人具有深鐵背景。在財務這個核心部門，除了「老將」韓慧華繼續擔任萬科執行副總裁、財務負責人，擁有深鐵背景的卜令秋也被任命為集團財務總監。

伴隨管理層的變動，萬科組織架構也在精簡與調整。

9月17日，萬科公佈新一輪組織架構調整方案，關鍵詞是「精簡」，由總部直接管理16個城市公司。針對地產開發業務，萬科撤銷了所有區域公司，將組織架構精簡為「總部-城市公司」二級管控模式，由總部直接管理16 個城市公司，形成「集團總部、地區公司、事業部」的新格局。

在覈心管理團隊大換血的同時，原萬科區域公司總負責人開始負責總部具體職能部門，如原華東區域管理部首席合夥人、總經理吳鏑升任萬科首席營銷官；原西南區域管理部首席合夥人、總經理李嵬，升任集團投資發展中心總經理。

另據財新報道，萬科總部所有中心均配置了總經理崗位，超過半數的總經理為原萬科區域公司、城市公司或開發經營本部首席合夥人等；各地區公司的總經理也基本以原萬科相關負責人為主。

萬科歷史上多次進行組織架構調整，併爲行業輸送了「職業經理人」「事業合夥人機制」等模式。

在房地產高峰期，萬科曾嘗試撤銷總部原有的職能部門，改為設置事業發展中心、管理中心、支持中心，並構建事業合夥人機制。這種向下放權的方式曾幫助萬科實現業績快速增長。

2021年之后房地產步入下行期，由萬科開創的高槓杆、高周轉、高溢價的「三高」模式失效，萬科出現銷售規模和盈利雙萎縮情況。

在2022年3月的年度業績會上，時任萬科董事會主席郁亮表示，在競爭日益激烈、大型複雜項目增加的情況下，充分授權、分佈式的管理方式受到挑戰。萬科旗下各城市公司能力參差不齊，操盤離散度較大，一些達不到平均水平的項目拉低了整體業績回報。

一名頭部券商的地產分析師對《財經》分析，萬科此次組織架構調整的目的是集中資源、降低成本，防止區域「諸侯模式」的盲目擴張。但也應警惕喪失靈活性。

克而瑞集團董事長丁祖昱表示，房企組織架構調整的同時，新問題會隨之出現。比如管理層的調整與變動往往會帶來團隊人員連帶變動和人才流失問題，另外總部與區域公司的協調和銜接也容易脱軌。這些都需要萬科在調整后尋找新的平衡。

萬科的化債進展

2025年全年，萬科到期或行權的境內外公開債規模超過360億元。

在大股東深鐵和融資機構的幫助下，萬科已按時完成288.9億元公開債務的償還，但萬科的流動性危機仍未解除。

投資分析軟件DM查債通顯示，在2025年第四季度，萬科仍有本息總額為75.37億元境內債待償還。在所有存量境內債券中，一年內到期的債券13只，規模為197.19億元。萬科還有兩隻境外債券，總額13億美元，分別於2027年底和2029年底到期。

在10月30日三季報發佈當晚，萬科公告稱，公司已贖回境內債券「22萬科07」，本息共計25.86億元。

萬科的債務壓力不只是公開發行的債券。萬科半年報披露，截至2025年6月底，公司有息負債合計 3642.6 億元，其中一年內到期的有息負債為1553.7億元，銀行貸款佔總有息負債超過70%。

DM查債通顯示，截至2025年3月底，萬科已使用2359.19億元銀行授信，約為授信總額度的一半。

萬科主要依靠展期和置換等方式來應對貸款到期壓力。

三季報顯示，前三季度萬科從各個金融機構處獲得新增融資和再融資 265 億元，但同期有息負債相比年初僅新增16.5億元，這意味着萬科從金融機構處僅獲得了約17億元的增量融資，其余近250億元融資主要用於置換存量融資。

萬科的資金還在持續流失。前三季度，萬科持有的貨幣資金為 656.8 億元，較2024年年末淨流出224.86億元。現金及現金等價物為603.88億元，同比減少28.05%。這意味着，大股東輸血仍是萬科的主要助力。

截至2025年10月30日，深鐵已經累計向萬科提供291.3億元借款。10月30日，深鐵向萬科提供不超過22億元借款用於償還公司在公開市場發行的債券本金與利息，借款期限不超過三年，借款利率為2.34%，低於市場慣例水平。

從第四次股東借款開始，深圳地鐵設置了展期選項。經雙方協商一致，萬科可選擇提前還款；若萬科存在資金困難，經深圳地鐵同意后，債務可以展期。但在借款的同時，萬科需要向深鐵提供擔保措施或按照50%至70%的抵質押率提供增信資產。

《財經》梳理此前的公告發現，抵質押物主要包括萬科在萬物雲空間科技服務股份有限公司（2602.HK，下稱「萬物雲」）持有的部分股權、杭州萬科智谷項目全部股權、萬科位於嘉興的項目公司全部股權、萬科自持的兩個辦公資產和三個長租公寓項目，這些都是萬科的優質資產。

萬物雲是從萬科分拆后獨立上市的物業板塊。根據萬物雲在10月27日發佈的公告，萬科直接及間接持有約6.61億股萬物雲股份，持股比例約為57.12%。截至發稿，萬科已將55.80%的萬物雲股權質押給了深圳地鐵，該部分股權市值合共133.31億元。

守住基本盤、拓展增量業務

保交付、守住銷售基本盤是萬科的當務之急，首先是遏止銷售下滑的趨勢。

根據克而瑞榜單，2025年前三季度萬科的操盤金額為936億元，同比下降44.43%，大幅超過百強房企銷售操盤金額同比下降 11.8%的行業均值。

財報顯示，前三季度萬科交付了7.4萬套房，實現合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6 億元，分別同比下降 41.8%和44.6%。DM查債通顯示，2025年9月公司的銷售均價為1.28萬元/平方米，同比下降12.76%。

不過，十一假期萬科銷售表現良好，在無新盤加推的情況下，實現認購金額47.7億元，目標完成率137%，旗下16家地區公司均完成認購目標。10月，上海高福雲境項目首開，其中25套總價在1.3億元-1.7億元的房源全部售罄。

拿地方面，由於市場下行、流動性承壓，萬科的拿地趨於謹慎。前三季度，公司累計獲取項目13個，權益地價約28.1億元，計算容積率的權益建築面積57.1 萬平方米，與去年同期相比略有增長。按9月銷售均價計算，這些項目能夠帶來73.1億元的收入。

三季報未披露具體的拿地情況。以半年報計，公司的投資聚焦二線城市，佔比超65%。

存貨方面，萬科正在積極推動庫存去化。前三季度，萬科11個首開項目平均銷售去化率近七成，在建項目權益建築面積約1961.0萬平方米，同比減少34.05%；規劃中項目權益建築面積約1892.4萬平方米，同比減少1.44%。截至2025年9月末，萬科存貨賬面價值為4230.76億元，同比減少26.97%。

地產開發業務之外，萬科也在尋求經營服務業務的增長。

在2024年股東大會上，萬科管理層介紹，萬科經營服務業務在部分賽道如物業、公寓、物流、商業等已建立行業領先優勢。

2025年前三季度，公司經營服務業務全口徑收入 435.7 億元，同比增長 1.1%。相比一年前，經營服務業務佔万科總營收的比重從19.92%上升到27%，提升7.08個百分點。

其中，租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入27.4億元，同比增長4.4%。截至2025年9月底，泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業，出租率94.3%，13.3萬間被納入保障性租賃住房。

物業服務也在持續拓展優質項目。住宅領域，今年前三季度萬科新增年化飽和收入16.8億元，商業寫字樓領域萬科在上海、西安、珠海拿下多個標杆項目，新增7.9億元年化收入。

商業與物流業務同樣穩步增長。前三季度，萬科商業開發與運營業務營收62.1億元，整體出租率92.1%，客流、銷售額同店同比分別增長5.0%、3.8%；物流領域，物流倉儲業務（含非並表項目）實現營業收入 31.8 億元，同比增加 7.4%。 其中冷鏈營業收入 16.8 億元，同比增長 24.4%。

萬科也在持續探索科技賦能。公司與深鐵合作的全球首例「機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨」的試點，目前已完成二階段試跑測試與硬件升級改良工作，將於四季度逐批量產交付上線。