電話會總結 ｜ Omega Healthcare(OHI)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Omega Healthcare Investors 2025年第三季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **營收表現：** - 第三季度營收3.12億美元，同比增長13.0%（2024年同期為2.76億美元） - 營收增長主要來源於2024年和2025年完成的淨新投資項目的收入貢獻 **盈利能力：** - 淨利潤1.85億美元（每股0.59美元），同比大幅增長65.2%（2024年同期為1.12億美元，每股0.42美元） - NAREIT FFO為2.42億美元（每股0.78美元），同比增長23.5%（2024年同期為1.96億美元，每股0.71美元） **非GAAP財務指標：** - 調整后運營資金流（AFFO）為2.43億美元（每股0.79美元） - 可分配資金（FAD）為2.31億美元（每股0.75美元） - 第三季度FAD較第二季度增長0.14美元/股 ## 2. 財務指標變化 **資產負債表優化：** - 截至9月30日現金余額7.37億美元 - 槓桿率降至3.59倍 - 固定費用覆蓋率達到5.1倍 **分紅覆蓋率改善：** - AFFO分紅支付率降至85% - FAD分紅支付率降至89%（第三季度） **投資活動：** - 第三季度完成1.51億美元新投資（不含2400萬美元資本支出） - 年初至今通過10月完成超過9.78億美元新投資，其中87%為資產負債表內房地產資產 - 第三季度資產出售8100萬美元 **債務結構調整：** - 簽署23億美元新信貸額度（包括20億美元循環信貸和3億美元延期提取定期貸款） - 10月15日按面值償還6億美元5.25%無擔保債券 **股本變化：** - 過去兩個季度發行900萬股新普通股 - 通過經營合夥單位為新投資提供部分資金

業績指引與展望

• 2025年全年調整后運營資金（AFFO）指引上調至每股3.08-3.10美元，較此前3.04-3.07美元區間提升，中位數3.09美元較2024年2.87美元實現8%同比增長

• 第四季度一般管理費用（G&A）預計在1350-1450萬美元區間

• 2025年到期的2.09億美元抵押貸款和其他房地產擔保投資中，預計5600萬美元將從貸款轉換為完全產權房地產，其余貸款將延期

• 預計將使用3億美元延期提取定期貸款的收益償還2.46億美元擔保債務

• 歷史上每季度資產出售規模通常在1000-2000萬美元區間，預計將繼續進行組合優化

• 2025年指引假設不包括10月30日后的額外投資或資產出售，也不包括其他資本市場交易

• 指引假設市場利率無重大變化，Genesis繼續按租賃和債務融資協議條款全額支付租金和利息

• Maplewood繼續按每月630萬美元支付租金，與10月份支付保持一致

• 衍生工具將減少英國投資產生收入的外匯波動影響

• 預計2026年初Medicare自動削減4%，但與3.2%的費率增長相抵后，對投資組合整體影響最小

• 管理層表示隨着覆蓋率快速改善，"近期內有提高股息的路徑"，當支付比率降至80%低段時可能面臨税務限制

分業務和產品線業績表現

• 核心投資組合由1,024個醫療設施組成，其中60%為美國熟練護理設施和過渡護理設施，40%為美國老年住房和英國護理院，形成了多元化的醫療地產投資組合

• 傳統三重淨租賃業務仍是核心收入來源，通過收購醫療地產並簽訂三重淨租賃協議獲得穩定租金收入，同時積極擴展投資結構包括合資企業、少數股權投資、后端價值創造參與以及RIDEA類結構

• 與Sabre Healthcare建立戰略合資夥伴關係，投資2.22億美元獲得64個醫療設施房地產合資企業49%股權，並投資9300萬美元獲得Sabre運營公司9.9%股權，創建房地產和運營雙重投資模式

• 房地產貸款投資業務提供靈活的資本配置選擇，通過結構化貸款獲得即時收益並參與底層房地產增值，如康涅狄格州輔助生活貸款項目實現74%內部收益率

• 地理佈局覆蓋美國多個州和英國市場，重點關注表現不佳的資產收購機會，通過與經驗豐富的運營商合作實現資產價值提升和現金流改善

• 積極評估RIDEA結構投資機會，在美國和英國市場尋求老年住房投資項目，目標實現低至中等十幾的無槓桿內部收益率，不依賴資本化率壓縮

市場/行業競爭格局

• 公司在醫療地產領域具備顯著競爭優勢，通過與優質運營商建立長期合作關係獲得獨家交易機會，管理層表示"我們看到通過現有關係獲得場外交易機會的能力在增加"，大部分投資機會都來源於既有合作伙伴推薦，這種關係網絡為公司構建了重要的競爭壁壘。

• 行業整體面臨有利的收購環境，特別是在美國熟練護理和英國護理院領域，市場上存在大量表現不佳的資產以低於重置成本的價格出售，為具備資本實力和運營專業知識的公司創造了整合機會。

• 公司通過多元化投資結構提升競爭地位，從傳統的三重淨租賃擴展到合資企業、少數股權投資、貸款參與等模式，目標實現未槓桿化IRR達到低至中等十幾的回報率，這種結構創新使公司能夠在不同市場環境下靈活配置資本。

• 與Sabre Healthcare的深度合作展現了行業內戰略聯盟的重要性，管理層將Sabre比作"私人版的Ensign"，通過2.22億美元的房地產合資和9300萬美元的運營公司股權投資，建立了獨特的產業鏈整合模式，這種合作關係在熟練護理行業中較為罕見。

• 監管環境的變化為行業參與者創造了差異化競爭機會，最低人員配置標準的廢除、醫療保險削減的緩解以及CMS簡化監管流程的倡議，都有利於運營效率高的公司獲得相對優勢，公司憑藉1.55倍的EBITDAR覆蓋率在行業中處於領先地位。

• 人力成本壓力在行業內普遍存在但已趨於穩定，工資增長基本與通膨同步，臨時工和代理機構使用量自疫情后持續下降，具備強大企業文化和員工保留能力的運營商將在競爭中佔據優勢地位。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Omega Healthcare業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• Genesis破產風險：Genesis Healthcare於2025年7月申請破產保護，Omega持有其31個設施的租賃合同（年租金5200萬美元）和1.25億美元擔保貸款，雖然Genesis繼續支付全額租金，但破產程序預計將持續到2026年，存在不確定性。

• 政府報銷削減壓力：2026年初預計將面臨4%的Medicare自動削減，儘管有3.2%的費率上調部分抵消，但仍可能對投資組合產生影響；同時需密切關注各州因OBBVA削減而可能重新分配醫療資金的風險。

• 新投資結構風險：公司正擴展投資工具包，包括RIDEA結構、合資企業和運營公司股權投資等，這些新結構相比傳統三重淨租賃具有更高的運營風險和複雜性。

• 勞動力成本上漲：雖然目前工資增長與通脹匹配，但人口老齡化趨勢下勞動力短缺問題可能加劇，特別是在農村地區，可能推高運營成本。

• 監管環境不確定性：儘管最低人員配置要求已被撤銷，但醫療保健監管環境仍存在變化，調查程序和評級系統的複雜性可能對運營商造成不必要的財務影響。

• 匯率風險：公司在英國有大量投資，雖然使用衍生工具對衝，但英鎊匯率波動仍可能影響收入和資產價值。

• 利率敏感性：作為REIT，公司對利率變化敏感，利率上升可能增加融資成本並影響資產估值。

• 投資競爭加劇：隨着養老護理行業增長前景改善，優質資產競爭可能加劇，影響投資收益率和交易機會。

公司高管評論

• 根據Omega Healthcare業績會實錄，以下是各位高管發言的管理層評論和語調分析：

• **C. Taylor Pickett（首席執行官）**：語調非常積極樂觀。強調公司第三季度AFFO達到0.79美元/股，上調全年AFFO指引至3.08-3.10美元/股，表示8%的同比增長。對股息增長前景表現出強烈信心，明確表示"近期有實現股息增長的路徑"，並提到公司在COVID期間未削減股息的良好記錄。對Sabre合作伙伴關係極為看好，稱其為"私人版的Ensign"，預期投資回報將"翻倍或三倍"。

• **Matthew Gourmand（總裁兼首席運營官）**：語調積極且具有戰略前瞻性。詳細闡述公司擴展投資結構的戰略，目標是實現低至中等十幾的未槓桿IRR。對公司20年來1200%的股東總回報表示自豪，對未來20年養老護理行業的增長機會表現出強烈信心。強調公司將保持高度紀律性的承銷標準，專注於可持續增長FAD每股收益。

• **Vikas Gupta（首席企業發展官）**：語調專業且充滿信心。報告核心投資組合EBITDAR覆蓋率提升至1.55倍，為12年來最高水平。對Genesis破產情況處理表現出控制感，強調公司信貸地位強勁。詳細介紹了2025年超過9.78億美元的新投資活動，包括與Sabre的重要合作。對未來交易管道表示非常樂觀。

• **Robert O. Stephenson（首席財務官）**：語調穩健且積極。強調公司資產負債表"極其強勁"，現金7.37億美元，槓桿率降至3.59倍。對公司的股權貨幣和資本成本表示滿意，認為這為顯著的調整后FFO增長提供了條件。上調並縮窄了全年調整后FFO指引，體現出對業績的信心。

• **Megan M. Krull（總法律顧問）**：語調謹慎樂觀但務實。對監管環境變化保持警覺，但對公司應對能力表現出信心。確認最低人員配置要求的廢除，認為這對行業是積極發展。對勞動力成本控制表示滿意，工資增長"與通脹匹配"，臨時機構使用量持續減少。對公司在監管和報銷環境中的定位表示樂觀。 總體而言，管理層展現出高度積極和自信的語調，對公司業績、戰略執行和未來前景都表現出強烈的樂觀態度。

分析師提問&高管回答

• # Omega Healthcare Investors 業績會分析師情緒摘要 ## 主要分析師問答總結 ### 1. 關於高增長投資機會和RIDEA結構 **分析師提問**：Jonathan Hughes (Raymond James) 詢問公司在追求更高增長的RIDEA投資機會方面的具體細節，包括未來12-24個月的投資規模預期和初始收益率目標。 **管理層回答**：COO Matthew Gourmand表示投資規模將取決於機會出現情況，類似於英國市場的漸進式進入策略。對於初始收益率，公司相對靈活，願意接受較低的初始收益率，如果長期價值創造潛力足夠大的話。目標是實現低至中等十幾的未槓桿化IRR。 ### 2. 關於股息增長前景 **分析師提問**：Jonathan Hughes詢問未來股息增長的可能性，以及董事會如何平衡股息支付與外部增長資金保留。 **管理層回答**：CEO Taylor Pickett表示，隨着覆蓋率快速改善，"近期內有實現股息增長的路徑"。當支付比率降至80%低段時，可能面臨税務限制，需要考慮股息增長。公司歷史上曾連續五年每季度增加股息。 ### 3. 關於Sabre投資組合表現 **分析師提問**：John Kilichowski (Wells Fargo) 詢問Sabre投資組合的覆蓋率趨勢、入住率以及未來12個月預測。 **管理層回答**：CDO Vikas Gupta表示Sabre的覆蓋率趨勢超過1.46倍且持續上升，入住率在90%低段，整體表現超出預算。 ### 4. 關於OpCo投資策略合理性 **分析師提問**：Juan Sanabria (BMO Capital Markets) 質疑為什麼接受較低收益率的運營公司投資，而不是傳統的低風險房地產投資。 **管理層回答**：CEO Pickett解釋，公司在Sabre運營公司9.9%股權的實際現金流回報遠超8%的最低收益率，風險調整后回報可能達到高十幾。他預期這項投資長期內能夠翻倍或三倍增長。 ### 5. 關於勞動力成本和可得性 **分析師提問**：John Pawlowski (Green Street) 詢問美國vs英國的工資增長預期，以及是否看到勞動力短缺問題重現。 **管理層回答**：總法律顧問Megan Krull表示工資增長基本與通脹匹配，臨時工使用在COVID后下降並保持穩定。農村地區仍是最困難的，但運營商更傾向於在有足夠員工前不接收額外住户，而非使用臨時工。 ### 6. 關於覆蓋率水平趨勢 **分析師提問**：Farrell Granath (Bank of America) 詢問覆蓋率是否已達到平穩期。 **管理層回答**：CEO Pickett表示覆蓋率趨勢仍在上升，隨着人口結構驅動入住率持續增長，1.55倍不是基線，預期將繼續增長。可能首次開始看到一些季節性入住率變化。 ### 7. 關於更多OpCo交易機會 **分析師提問**：Michael Carroll (RBC Capital Markets) 詢問未來更多運營公司投資交易的前景。 **管理層回答**：CEO Pickett表示這類交易機會非常有限，Sabre是獨特的優秀運營商。雖然不排除再次出現類似交易，但目前管道中沒有重複此類交易的計劃。 ### 8. 關於Medicaid削減的間接影響 **分析師提問**：Richard Anderson (Cantor Fitzgerald) 詢問雖然SNF被豁免，但對州預算和Medicaid削減的間接擔憂。 **管理層回答**：Megan Krull表示正在密切監控，但公司在前10大州的地位良好，包括德州和佛州等擴張州不會受影響，其他州要麼沒有擔憂，要麼覆蓋率高於平均水平。 ## 整體分析師情緒 分析師對公司的多元化投資策略表現出濃厚興趣，特別是Sabre交易結構的創新性。雖然對運營公司投資的較低初始收益率存在質疑，但管理層對長期價值創造的信心得到認可。分析師普遍關注股息增長前景和勞動力市場穩定性，對公司強勁的財務表現和覆蓋率改善表示認可。

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