出險房企近2萬億債務進入安全期，加速房地產風險出清進程

截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業在短期內公開債務償還壓力。這些企業總有息負債規模接近2萬億，短期內償還壓力較小，進入安全期。出險房企通過多種方式削債，改善資產負債表。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。

出險房企化債規模約1.2萬億元，2萬億債務進入安全期

根據統計，截至2025年10月，完成境內及境外債重組的企業有融創、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝。完成境外債重組企業有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業有佳兆業、金輪天地、禹洲地產、世茂、綠地、碧桂園等。近幾年，已經有華晨地產、新華聯和金科完成重整。霍煤龍興房地產公司重整和協信遠創進行重整，已經獲得法院批准，目前在執行階段。

截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業在短期內公開債務償還壓力，為其他有息債務展期創造有利條件。這些企業總有息負債規模接近2萬億，短期內償還壓力較小，進入安全期。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。

表：出險房企市場化債務重組案例

表：出險房企司法破產重整案例

出險房企通過方式削債降低債務壓力，改善資產負債表

出險房企債務重組典型方式包括債轉股、以資抵債、全額長展期等，核心是通過削債降低實際債務負擔，並改善資產負債表，為長期恢復經營創造有利條件。如龍光境內債重組方案採取了現金要約收購、債轉股、以資抵債、全額長展期等方式，境外債採取現金支付、可轉債、資產信託、展期等多種方式。

表：龍光境內債重組方案

從企業的削債比例來看，部分企業公開了境外債重組方案，其削債比例在40%-70%左右。如龍光境外債經過重組后削債比例達70%。融創境外債經過第二次重組將全部削債，境內債第二次重組降債比例超過50%。旭輝、佳兆業、奧園、禹州、世茂等海外債經過債務重組，削債比例均超過50%。

表：部分房企重組方案削債情況

出險企業在完成保交樓和債務重組后，將聚焦輕資產業務

從企業發展戰略來看，在完成保交樓和債務重組后，不少出險企業將聚焦輕資產業務，重點發展代建、物業、資產管理等業務。

出險企業雖能夠完成債務重組，但其資產負債表仍面臨調整壓力。輕資產業務不需要大量資本投入，不增加有息負債，能幫助企業在「失血」后，以最低的成本恢復「造血」能力。同時，出險房企多年積累的核心能力並未完全消失，如產品力和品牌仍有一定影響力，擁有成熟的開發、運營和服務團隊且經驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉型發展路徑。整個行業從增量開發轉向存量運營，物業、資產管理等賽道空間廣闊。

表：部分房企發展戰略

本文來自微信公眾號「中指研究院」，作者：中指研究，36氪經授權發佈。