就業疲軟與樓市降温 美股高歌猛進下暗藏隱憂

儘管美股似乎每天都在創新高，但美國就業市場和房價方面卻有重大隱憂。近幾個月來，就業數據顯著惡化，房價也大幅降温。由於消費者在購房時需要對保住工作有信心，不確定性可能會讓潛在購房者望而卻步。這種惡化的數據和就業市場的信心缺失可能在未來幾個月會進一步惡化，而且與人工智能相關的更多裁員可能也會接踵而至。

有一種觀點認為，美聯儲降低利率會為房地產市場注入新的活力，但抵押貸款銀行家協會的分析表明並非如此。如果就業市場惡化，可能會減少對房屋的需求，而房屋價格對許多美國人來説已經處於歷史高位，難以承受。當房價下跌時，美國家庭財富縮水，消費支出往往會下降。所有這一切都可能導致經濟陷入衰退的惡性循環，經濟逐漸走弱，最終陷入衰退。

2025 年美國房地產市場的動態劇變

2025 年春季的房屋銷售季與過去幾年大不相同。在疫情期間甚至之后，極低的 3%甚至更低的抵押貸款利率引發了從入門級住宅到豪宅的競價戰。加利福尼亞州地區的買家經常出價高出數十萬美元，甚至有出價高出 50 萬和 100 萬美元的情況。但現在，這一切都已改變，在美國許多地區，賣家被迫降低價格並做出讓步才能達成交易。市場情緒的巨大轉變。

當房價上漲且競拍價屢創新高時，購房者覺得最好現在就買，以免房價進一步攀升，這引發了搶購熱潮，進而推高了房價。然而，如今情況發生了逆轉，房價下跌，許多購房者還在等待利率下降。這導致許多潛在購房者持觀望態度，因為他們認為現在買房不合算，房價在跌，未來利率可能更低。

由於更多潛在購房者在等待更優惠的交易，房價有可能進一步下跌，與此同時，隨着庫存增加，賣房者面臨的壓力也在增大。這種動態可能導致賣房者紛紛將新房源投放市場，而更多的庫存會對房價造成更大的下行壓力。許多潛在賣房者之前不願出售是因為他們的抵押貸款利率較低，但如果房價下跌，他們可能進一步在房價下跌之前出售房產。

美國抵押貸款銀行家協會預計 2026 年房貸利率居高不下且房價下跌

許多房屋買賣雙方原本以為利率現在會低得多。但由於對通脹的擔憂，美聯儲推迟了降息。雖然美聯儲在 9 月降息25個基點，且預計還會有更多降息，但問題在於 10 年期美國國債收益率並未大幅下降，而這正是影響房貸利率的關鍵因素。總之，更多降息可能會降低短期利率，但由於對通脹和美國政府高額債務的擔憂，可能無助於降低像房貸這樣的長期利率。美國抵押貸款銀行家協會最近發佈了對 2026 年的一些預測，其經濟學家認為 2026 年房貸利率將保持在 6%以上。該協會的副首席經濟學家Joel Kan認為，庫存將增加，房價將下跌，房貸利率仍將居高不下。他預計未來幾年美國全國範圍內的房價還會在多個季度內持續下跌。

最近一篇詳細闡述其觀點的文章指出：「儘管預計抵押貸款利率不會進一步下降，但近幾個月房屋供應有所增加，這將緩解房價上漲壓力，併爲潛在買家提供更多住房選擇。庫存的增加將給全國房價帶來下行壓力。」

分析指出，2026 年抵押貸款利率將一直居高不下，一旦房屋賣家意識到緩解措施以抵押貸款利率降低的形式到來，他們就會在 2026 年降價;新房開發商已做出巨大讓步，這可能是 2026 年二手房銷售市場即將出現的情況的一個信號。

美國房價已處於不可持續的高位

美國房價接近歷史最高水平，再加上高企的抵押貸款利率，大多數人都買不起房子。對於首次購房者或沒有從房地產中獲得過任何先前的資產增值的人來説，情況更是如此。最近一篇媒體文章指出，自疫情開始以來，美國房價已上漲逾 40%，2020 年至 2022 年期間創歷史新低的抵押貸款利率引發了購房熱潮，但全國範圍內長期供應不足，兩者相互衝突。這種短缺仍在持續，導致過去五年房價大幅飆升，使數百萬美國人更難購房。

過去幾年房價漲勢過猛，如今已遠遠超出家庭收入水平。分析指出，這種與家庭收入經濟現實脱節的情況清晰可見，房價即將回歸現實。

對美國就業市場的擔憂以及持續不斷的與人工智能相關的裁員可能會損害房地產市場和經濟。9 月 5 日的非農就業報告證實了勞動力市場的疲軟，並且此前幾個月的數據也進行了向下修正。美國8月非農就業人數的預期新增就業崗位為 75，000 個，但實際僅增加了 22，000 個，失業率從 4.2% 上升至 4.3%。此外，3 月份的數據就曾大幅向下修正。

就在過去短短几天內，美國多家大型企業紛紛宣佈大規模裁員，其中一些裁員舉措被歸咎於人工智能。例如，Chegg(CHGG.US)宣佈由於「人工智能的現實情況」將裁減 45%的員工。聯合包裹(UPS.US)也宣佈近期已裁減 48，000 個工作崗位。亞馬遜(AMZN.US)也近期宣佈將裁減約 30，000 個工作崗位。這些新聞可能會在美國家庭日常消費以及尤其是大額購買(如購房)方面變得更加謹慎。而且這可能只是大規模與人工智能相關裁員的開始，據一些估計，未來十年內此類裁員總數可能達到 1 億個崗位，目前新增的就業機會主要集中在一些高端崗位。此外，分析指出，美國政府的停擺將會對經濟產生一些實際影響，因為它已經持續了近一個月。持續的時間越長，對經濟和消費者信心的潛在損害就越大，這可能會在未來幾個月的數據中有所體現。

不過，美聯儲在九月降低了利率，並且預計還會宣佈進一步的降息舉措。這有可能足以提振經濟，並穩定就業和房地產市場的疲態。如果就業市場和房地產市場不再繼續惡化，經濟可能會再次加速發展，美國的上漲趨勢也可能會擴大。特朗普總統簽署了多項貿易協議，其中包括大規模的新投資以及在美國可能創造的潛在就業機會，這也有助於穩定就業市場。

結論

消費者對就業市場的不確定性感到焦慮，更多的潛在購房者也推迟了購房計劃，而一些房屋賣家則認為有必要大幅降價。房地產市場和就業市場的形勢已經發生了變化，而勢頭是一股強大的力量。一旦某個方向的進程開始推進，就很難阻止其進一步增強勢頭，尤其是像房地產和就業這樣的規模龐大的市場。美國就業市場狀況的惡化和居高不下的房貸利率的共同作用，很可能會在 2026 年之前對房價造成壓力。反過來，這也很可能會在未來幾個月給經濟帶來壓力。這可能會導致經濟增長恐慌或經濟衰退，從而引發美股的重大調整。