四季度北京寫字樓市場，局部回暖與整體承壓並存

2025年第四季度北京寫字樓市場展望

回暖與承壓交織：科技類租户驅動需求釋放，業主延續以價換量策略

預計2025年第四季度，北京甲級寫字樓租賃市場將呈現「局部回暖與整體承壓並存」的格局。在高新科技類企業持續擴張的推動下，其租賃需求有望進一步釋放，成為支撐市場活躍度的關鍵力量。然而，受整體經濟復甦節奏的影響，業主仍將延續「以價換量」的去化策略，短期內難以出現根本性轉變。尤其在臨近年底業績衝刺階段，部分業主或將進一步加大租金優惠力度，以加速去化，力爭實現全年出租目標。

儘管科技類租户表現積極，但其需求規模尚不足以帶動整體市場企穩回升。此外，面對2026年即將入市的新增供應所帶來的潛在競爭壓力，預計業主將繼續提升租賃條款的靈活性，以吸引並維繫有限的優質租户資源，應對持續的市場挑戰。

租賃決策進階：租户主動換址優化成本，綠色屬性納入決策維度

預計租户在辦公空間選址中將展現出更強的主動性，逐步從「被動接受現有條件」轉向「主動匹配需求與成本」。部分企業為獲取更具成本效益的辦公空間，可能會考慮提前解約並遷址，這一趨勢在處於成本管控關鍵階段的企業中將尤為明顯。

隨着ESG監管要求日益嚴格，企業對達成自身ESG目標的重視度不斷提升，辦公空間已成為實踐ESG戰略的重要場景之一。預計未來將有更多租户在寫字樓租賃決策中，將綠色屬性作為核心考量因素，重點關注項目是否獲得綠色建築認證、是否提供綠電供應等關鍵指標。

大宗交易回暖可期：出售方讓價促成交，與收購方更低預期仍有矛盾

預計第四季度北京寫字樓大宗交易市場的活躍度將較第三季度有所提升。臨近年末業績衝刺階段，面臨年度去化壓力的出售方有望進一步加大在售項目的價格讓步，尤其位於成熟商圈或產業集聚區的優質寫字樓，將迎來更多成交機會。

隨着年末價格窗口期的臨近，收購方將加快項目篩選與盡調節奏，積極把握議價機會。然而市場亦將面臨深度價格博弈：收購方基於資產比價的心理預期與出售方底價之間存在顯著差距，這一核心矛盾或將成為制約年末成交放量的關鍵瓶頸。

2025年第四季度北京寫字樓市場策略

給租户的建議：鎖定年末租金紅利，推動辦公空間綠色化

建議租户積極把握年末租金優惠的窗口期，儘快啟動對意向樓宇的考察，並前置與業主的溝通以及時鎖定意向空間。待十二月租金優惠政策明朗后，租户即可憑藉前期積累迅速完成租賃決策。

在綠色轉型方面，租户除優先選擇已獲認證的綠色樓宇外，還可主動聯合業主或專業機構，對既有或計劃入駐的辦公空間進行綠色化升級與認證，將辦公空間打造為企業踐行ESG戰略的重要平臺，切實助力可持續發展目標的達成。

給業主的建議：定製方案促去化，專屬權益穩生態

業主應緊密圍繞去化目標，針對租户結構的差異化特徵，制定精準的定製化租賃策略。面向成本敏感型初創企業，可推出「靈活租期+共享配套」的輕量化入駐方案，在降低其初期投入的同時，提升樓宇去化效率；針對穩定性高、面積需求大的成熟企業，則可通過「租金長期鎖定+空間定製化支持」等方式，增強其對項目的長期黏性，推動整體去化進程。

在基礎租賃方案之外，業主還可為高價值租户設計更具吸引力的專屬條款，如靈活的租金支付節奏、適配企業周期的免租安排，以及個性化運營服務等。此類舉措不僅有助於鎖定現有優質客户，更可依託其行業號召力，吸引產業鏈關聯企業集聚，逐步構建具備持續吸引力的租賃生態體系。

給收購方與出售方的建議：把握窗口促成交易，分類施策實現價值

建議收購方積極把握年末資產配置的關鍵窗口，依託全款支付等確定性條件構建更具競爭力的報價策略，並通過標準化盡調與高效簽約流程，在當前議價窗口期內鎖定具備長期持有價值的優質資產。

建議出售方堅持以成交為導向，結合實時市場數據與專業估值邏輯，制定務實可行的定價與交易方案。此外，出售方應針對自用型與投資型收購方的核心訴求，設計差異化的激勵條款與交易結構，在有效控制去化周期的同時，實現資產處置價值與交易確定性的協同提升。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

2025年第三季度，北京甲級寫字樓市場延續調整態勢，平均有效租金環比下降5.0%至220元/平方米建築面積/月，回落至與2010年相近的水平。空置率為17.6%，較上季度微降0.1個百分點，去化壓力依然顯著。

當前租賃需求呈現突出的「成本驅動型升級」特徵。在租金持續回調的背景下，越來越多原駐於乙級樓宇的租户開始積極評估搬遷至甲級寫字樓的可行性，尋求以更具性價比的成本獲取更優質的辦公環境與配套服務。

面對存量去化壓力，業主方持續通過提供靈活租賃條款、定製化裝修方案等舉措提升項目吸引力。這一策略雖在一定程度上支撐了去化，但也使得甲級寫字樓租金水平在本季度繼續承壓下行。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

北京各商圈租賃成交亮點

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

北京寫字樓大宗交易市場表現

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

2025年第三季度，北京寫字樓大宗交易市場活躍度處於低位，全季度共錄得四宗交易。為保持統計口徑統一（聚焦於股權及資產交易），核心數據分析未納入其中的兩宗債權交易。市場數據呈現顯著的結構性分化：寫字樓大宗交易總額環比大幅下滑84%至7.5億元，反映出在資金面持續收緊的背景下，收購方的決策更為審慎；然而，寫字樓業態在大宗交易總金額中的佔比卻逆勢上升近20個百分點，達到69%，凸顯出核心區位寫字樓作為具備防禦價值的抗周期資產，依然能獲得資本的認可。

本季度錄得的兩宗債權交易，豐臺區旭輝國際大廈（交易金額1.35億元）與東城區中欣集團大廈B座（交易金額1.2億元），為市場提供了重要信號：債權交易已發展爲傳統資產交易和股權交易之外的有效補充路徑。該模式一方面助力債權人提升資產處置效率、加速資金回籠；另一方面，也為收購方提供了以較低成本獲取優質資產的機遇。收購方可通過收購債權，推動債務重組或資產盤活，從而實現由債權到物權的轉換。

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

儘管市場整體活躍度偏低，本季度寫字樓平均售價環比上升13%至37649元/平方米建築面積，租售比下降至7.0%。該價格波動主要由個別高單價交易驅動，如東城區朝內大街199號華富商貿大廈以約4億元、單價超70000元/平方米建築面積成交，反映稀缺區位優質資產仍具備較強的價值韌性。

面對流動性壓力，部分業主正積極優化交易策略，通過精準對接潛在買家提升變現效率。目前多數具備合理調價空間的在售項目已完成價格調整，若業主繼續大幅降價，或將面臨來自銀行端的約束與阻力。

北京大宗交易市場成交案例

圖源：RET睿意德商業地產研究中心

本文來自微信公眾號「RET睿意德」，作者：這里是，36氪經授權發佈。