無償配建超16億元 中國綠發再度重倉三亞灣

中國綠發再度落子海南"地王"聚集地。

近期，三亞放出三亞灣新城片區HP02-02-10、HP02-02-11兩幅合宗地塊上架拍賣，彼時便有市場聲音猜測中國綠發入場拿地的可能性。直至10月29日，中國綠發正式以13.59億的價格，摘下上述兩宗地塊。

資料顯示，中國綠發此次拿下的合宗地塊使用權面積9.49萬平方米，約合142.52畝；容積率為2.0-2.5，最大可規劃計容建面約21.5萬平方米，將建設商品住房項目。

值得注意的是，拿下地塊的綠發還需要花費16億元的價格無償配建一系列項目，包括24萬平方米安置房、幼兒園以及環衞設施。有業內人士表示，加上無償配建項目，綠發拿下的地塊綜合樓面地價或達到1.38萬元/平方米。

三亞灣新城，位於三亞城中心區域，臨近三亞鳳凰國際機場，自2023年8月底至今，該區域總共誕生了3個海南住宅用地樓面價地王，已然成為一片海南"地王"聚集地。聚集在這里的地產玩家不算少數，中國綠發算是其中紮根時間最長的房企。

早在20年前，中國綠發前身魯能集團作為最早一批進入海南的地產企業，開發了魯能三亞灣等熱度頗高的樓盤。

據觀點新媒體瞭解，魯能三亞灣佔地6.8平方公里，達到約1萬畝，佔據三亞灣9公里海灣。2016年1月-2月，項目正式開盤，均價1.9萬元/平方米，合計攬金33億元。近十年過去，該樓盤的單價約合3.7萬元/平方米，總價在250萬元-460萬元範圍內徘徊。

回到當下，從項目聯動的視角審視，中國綠發此次獲得的合宗地塊，其意義遠不止於單一的土地儲備。由於它在地理上緊鄰其開發的魯能三亞灣片區，並且在權屬與發展序列上被納入其今年8月斬獲的舊改項目整體範疇，這為統一規劃、統籌開發創造了一定條件。

今年7月，三亞灣新城城市更新項目(一期)"2+2地塊"規劃曝光，項目定位三亞灣新城國際旅遊社區，規劃總佔地面積26.51公頃，其中包括四個住宅地塊，擬整體以生態社區和回遷安置社區的住宅建築為主。不同於以往的招拍掛，該項目將委託第三方拍賣機構整體拍賣，以此出讓城市更新項目的實施主體，在海南房地產市場相對少見。

一個月后，中國綠發以29.61億元競得該城市更新項目(一期)2+2地塊實施主體，即HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地塊，前兩宗正是中國綠發此次拿下的合宗地。

除此之外，該舊改項目周邊還包括其他三宗地王項目。2023年8月，吉祥置業經過632輪報價，以超16.6億元最高報價、樓面價1.73萬元/平方米拿下吉祥16號用地。

后於2024年6月，天正地產又以樓面價1.79萬元/平方米的價格，約合37.7%的溢價拿下天正三亞灣壹號用地；6個月后，海南房企億和金盛拿下金盛三亞灣建設用地，以綜合樓面價2.11萬元/平方米的價格落子，該地塊也成為彼時海南宅地樓面價的新地王。

后於2025年6月，陝西房企鑫陽地產又以綜合樓面價約2.04萬元/平方米拿下約26畝宅地，溢價率達35.71%。該樓面價目前在海南住宅用地樓面價中排在第二位。資料顯示，這家公司的多位高管有陝西恆源投資集團背景，有市場消息稱其為"恆源系"旗下地產公司，而陝西恆源投資集團由陝西榆林礦業"大佬"孫俊良創辦。

與鑫陽地產在短時間內猛進三亞拿地不同，中國綠發已在三亞打下了多宗地塊交易基礎。僅在2024年，其就先后購買了文昌8宗住宅地塊，以及三亞灣海坡板塊5畝安居房用地，年內海南拿地總金額約合7.11億元。

2024年年末，海南文昌國際航天城起步區八門灣西片區土拍一口氣成交8宗住宅用地、1宗高等教育用地，成交總面積約456.82畝、總金額約5.84億元。在這其中，前8宗住宅用地均由中國綠發拿下，用於建設市場化商品住房項目，總斥資達5.23億元。

據觀點新媒體瞭解，中國綠發摘得的地塊周邊教育及生活資源較豐富，包括文國土儲(2023)-64號地塊，位於地塊區域最北側，北側毗鄰環八門灣的大片綠地；周邊有正在建設中的海南莫斯科動力大學，以及規劃中的中學和小學建設用地；文國土儲(2022)-127號、文國土儲(2022)-129號地塊之間分佈有大片綠地。

而文國土儲(2022)-132號地塊東南側為清華附中文昌學校；文國土儲(2022)-134號、138號、139號地塊周邊分佈有河道景觀及公園綠地。

在拿下文昌8宗宅地后，中國綠發緊接着又回到三亞競拍了三亞中心城區海坡片區HP04-06-04/05/11地塊。據瞭解，該宗地多達81次叫價，最終由中國綠發斬獲，成交總價1.88億元，溢價3652萬元，溢價率約合24%。而在此之前，中國綠發還曾開發過中綠馨海家園這一安居房項目。

不過，與三亞灣新城片區HP02-02-10、HP02-02-11相比，2024年中國綠發摘得的三亞地塊市場價值稍低，雖然中國綠發需承擔16億元的無償配建項目，但綜合樓面價實際達到1.37萬元/平方米，土地獲取成本相對更高。

再從市場定位來看，該地塊位於三亞灣新城中心區域，毗鄰三亞灣國家旅遊度假區，交通基礎設施更加完善，且臨近上海外國語大學附屬中學，屬於典型的資源集聚型地塊。不過，中國綠發承擔的配建安置房建設要求在24個月內完成，這一建設規模超過了項目可售商品房的規劃面積，中國綠發未來大概率將用商品房的利潤來補貼安置房建設。

本文來自微信公眾號「觀點」，作者：觀點新媒體，36氪經授權發佈。