挖掘確定性收益 | 2025年10月商業地產零售業態發展報告

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（來源：觀點）

摘要：港資企業轉向存量市場挖掘確定性收益，同時商業業主方加速從「開發商」向「運營商」 轉型。（報告期：2025.09.23-2025.10.28）

政策進一步助力消費升級，優質資產仍受投資者青睞 

觀點指數 期內，商務部等九部門出臺了針對消費市場、零售商業的重點政策。其中提及，支持存量零售商業改造納入一刻鍾便民生活圈建設、優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)。

觀點指數認為，上述政策有助於盤活存量資產，形成投資良性循環。此外，將催生對消費場景創新、資源整合、運營服務的需求，企業業務機遇增加，但也對運營能力提出更高的要求，需更好地滿足消費者多元化、差異化的需求。

資產交易方面，期內中聯基金以15億元收購成都佛羅倫薩小鎮。據瞭解，中聯基金其核心業務是以REITs為核心的不動產金融業務，在全國範圍內已收購近 20 個購物中心、社區商業等消費基礎設施。

上述交易表明市場仍對優質商業資產保持較高關注，並通過金融工具整合產業資本和運營，釋放商業資產價值。

港資尋找存量市場新增量，雙節假期現集中開業潮

面對國內重奢市場日趨飽和的現實挑戰，企業自持新建項目的投資風險持續攀升。在此背景下，港資企業開始轉向存量市場尋找確定性收益，恆隆集團就於期內公佈了「恆隆V.3」 策略。

上述策略，側重在現有項目所在地拓展業務，精選現有項目再投資。即通過小投資，輕重結合的資產模式，與集團現有的優勢項目進行資產整合，從而提升現有項目的市場競爭力和創收能力。

此外，業主方從「開發商」到「運營商」的身份轉變加速落地，原長沙北辰三角洲大悦城煥新為 「長沙北辰薈」 並由業主方北辰自主運營，意味着業主方擺脫對專業商管公司的依賴，通過自主操盤實現資產價值的深度挖掘。

這種轉型並非個例，當下越來越多商業企業進行「主動式」戰略調整，曾經的幕后業主方走向臺前，以自主運營模式亮相市場。

新增供應入市方面，恰逢雙節假期，全國商業項目迎來大規模開業潮。據觀點指數不完全統計，9月下旬至10月初，18家樣本企業全國範圍內開出了31個零售商業項目，總體量超過314萬㎡。

雙節營銷助推項目業績增長，社商賽道迎來新玩家

期內，大部分樣本項目把握雙節消費機遇，通過豐富的營銷活動和會員促銷策略取得不錯的業績，銷售額和客流均實現同比增長。

代表項目上，武漢恆隆廣場憑藉人氣IP"黃油小熊"秋日烘焙工坊華中首展吸引大量顧客到場，雙節假期前四日，租户銷售額較去年同期增長逾70%，其中國慶節當日租户銷售額較去年翻倍。

南翔印象城MEGA在10月1日至10月7日的銷售額也達到了1.76億元，同比增長0.6%。項目於9月20日至10月8日打造"得力超級文具節"，十大超人氣IP、超千款文創產品，推出自嘲熊、櫻蘭高校及得力聯名"哪吒之魔童鬧海"等多系列新品，同樣收穫不少客流。

廣州天河領展廣場則以"平川月色曬秋正當時"為主題，策劃推出一系列融合非遺、秋季特色與運動健康元素的主題活動，10月1日起L4中庭打造230平方米"超能貓空間"。在上述活動助推下，項目國慶假期日均客流同比增長5%，日均銷售額同比增長10%。

日常品牌調整上，大部分項目選擇根據目標客羣特點引進品牌。成都銀泰中心in99定位"潮奢"，引入了攀山鼠等高端生活方式品牌，滿足高淨值客羣對品質和潮流的需求。

服飾和户外運動更是期內的絕對主力，樣本項目引入了設計師品牌Fabrique和街頭潮牌PERVERZE，户外運動則青睞高端專業品牌G/FORE和國內品牌升級線波司登VERTEX。

除了傳統的服飾業態，户外運動，潮玩業態也受到重視。杭州湖濱銀泰 in77 引入高達基地杭州首店，豐富了自身潮玩業態。

此外，還有部分項目引進創新業態或複合業態品牌，上海百聯又一城的「户外運動與生活方式集合區」就是其中代表。

社區商業方面，近日，深業集團旗下深業商管攜手福田文旅城服，中標華富村03地塊公開招租項目，將落地「深業拾集」社區商業產品線。

隨着城市化進程的推進和消費者對社區商業需求的不斷提升，「深業拾集」這類聚焦社區居民生活需求，提供多元化服務的商業產品線具有較大的發展空間。

上述項目以"公園+商業"的理念，改善原有零散的業態佈局，營造統一管理、優質服務的社區商業環境。

打造第二增長曲線成共識，消費品牌面臨輿論危機考驗

餐飲方面，上市茶飲品牌朝着品牌升級與創新、海外擴張加速的方向發展。

期內，霸王茶姬全球最大規模的超級茶倉落地香港，不僅提供現萃茶飲，還以沉浸式茶文化體驗為亮點。這表明茶飲品牌不再侷限於提供飲品，而是通過文化內涵和獨特體驗來提升品牌調性和消費者粘性。

海外門店擴張也在進行中，霸王茶姬北美第二家門店開業、美國洛杉磯縣茶百道巴黎首店開業、蜜雪冰城將開設美國首店、巴西首店等，體現了頭部品牌的海外擴張戰略的初步成功和進一步拓展計劃。

不過與此同時，部分頭部餐飲陷入預製菜風波，西貝事件引發多方爭議。近年來，西貝通過綁定兒童餐、健康營養、食材好等關鍵詞，成功維繫了高客單價背后的品牌敍事。

此次輿論危機是其使用了預製食材，但對真實加工過程保持沉默，並按照同樣的價格收取費用。對於連鎖品牌而言，標準化是重要一環，大部分粗加工是在中央廚房，然后半成品到店，進行現場炒制，從而實現原料可控，味道標準化，但需注意信息對稱性。

爭議事件后，西貝10月在深圳設立新公司深圳市玉華美好餐飲管理有限公司，註冊資本100萬元，主營預包裝食品銷售及餐飲管理。

觀點指數認為，成立公司來運營預包裝食品，一定程度上可以在品牌上與主打 「現做」 的堂食業務進行區分，重塑消費者信任。

服飾方面，期內也同樣面臨爭議。高端户外品牌始祖鳥因喜馬拉雅山脈「煙花秀事件」引發爭議，關聯的亞瑪芬和安踏均遭遇股價下滑。

在行業增速放緩與競爭加劇的背景下，始祖鳥這類品牌均在尋求第二增長極，其中採取營銷策略是其業務的重要一環。在安踏收購完成后，始祖鳥就增加了營銷活動，且營銷策略從專注專業户外到擁抱時尚潮流，嘗試具有話題性的藝術跨界等。

但不適當的營銷同樣也使其面臨較大爭議，最新銷售有所下滑。天貓雙11運動户外首日銷售榜數據顯示，始祖鳥未能進入前十。

商超會員店方面，永輝繼續推動調改店入市。期內全國16家調改店同日煥新開業，調整后整體商品結構接近胖東來標準的80%，進口商品佔比提升至10%-20%。

最新的國慶黃金周，永輝調改店整體銷售額同比增長超100%，買單客流提升80%，16支爆款單品銷售額增長超10倍。

但需注意到，雖然在極短時間內，永輝通過引入胖東來團隊和自有品牌收穫了不少關注和客流。但后期如若無法提供具有性價比的商品和優質服務，仍會面臨不少問題。

集合店方面，名創優品計劃分拆TOP TOY於港交所主板獨立上市。從業績來看，最新的2024年、2025年上半年，TOP TOY實現營收19.09億元、13.60億元，淨利潤2.94億元、1.80億元，但與泡泡瑪特有不小差距。

值得關注的是，TOP TOY在自有IP數量上仍少於授權IP，且在收入上差距較大。據招股書披露，TOP TOY目前擁有43個授權IP如迪士尼、三麗鷗、漫威、高達，與17個自有IP如糯米兒、大力招財貓等，另有600余個外採IP作為產品補充，但尚未擁有現象級爆款自有IP。

2024年及2025上半年，TOP TOY自有IP開發的產品實現收入分別為680萬元及610萬元；而同期下，授權IP帶來的收入分別為8.89億元和6.15億元。未來，其仍需在自有IP上持續耕耘。

國內電商決戰雙十一，跨境電商提升服務效率與質量

國內電商方面，各大電商平臺為迎接雙十一，通過豐富的促銷活動、加強直播電商等方式，吸引消費者的關注。

10月21日，京東發佈的11.11階段性戰報顯示，截至10月20日18時，超5.2萬個品牌成交額同比增長超300%，超3300個品類成交額同比翻倍。

分品類看，AI相關電子產品成交額同比增速近200%，家電家居板塊超2000個品牌增長超100%，超市類1.5萬個品牌成交額翻倍，服飾、美粧、運動等超200個品類增速亦超300%。

而2025年天貓雙11於10月20日晚8點正式開賣，首小時蘋果、源氏木語、珀萊雅、修麗可、斐樂、雅詩蘭黛、蘭蔻、歐萊雅、海藍之謎、石頭、耐克、lululemon等80個品牌成交破億，30516個品牌成交翻倍，18919個品牌首小時成交即超2024年全天。

跨境電商方面，阿里巴巴旗下源頭廠貨拿貨平臺1688在2025年雲棲大會上首次公開披露全球首個跨境電商AI智能體「遨蝦」。

該產品由1688團隊研發，定位為服務海外中小買家的智能採購助手，目前已進入內測階段，計劃於2025年11月正式上線。這將為海外中小買家提供智能採購助手服務，有望提升跨境電商的採購效率和服務質量。

部分跨境電商平臺通過加強產品輸出，取得不錯的成績。相關數據顯示，阿里旗下跨境平臺速賣通宣佈，自9月「超級品牌出海計劃」上線以來，至少10個年銷售規模達百萬美元的品牌在全球市場的單月銷售額已反超亞馬遜，涉及硬盤、樂器、辦公用品等品類。

首單外資消費REIT成功上市，多數REITs區間內呈現下跌態勢

資本市場上，期內迎來新的消費基礎設施REIT上市。 9月29日，華夏凱德商業REIT成功在上交所上市，基金發售價格為5.718元/份。

對比來看，目前已經上市的十一隻消費基礎設施公募REITs當中，華夏凱德商業REIT發行價較高，僅次於華夏華潤商業REIT 6.902元/份的發行價。

從上市的情況來看，華夏凱德商業REIT上市首日開盤報6.840元/份，較發行價上漲19.62%，而截至收盤報價6.44元/份，漲幅為12.63%。

作為運營方的凱德，有着較豐富的商業資管經驗。數據顯示，凱德投資在中國18個城市管理着超過40個購物中心，總資產價值超800億元，有望在未來持續為華夏凱德商業REIT注入優質增量。

區間：9月23日-10月23日

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，多數消費REITs在區間內呈現下跌態勢。11只消費REITs中，有10只的區間漲跌幅為負，華夏大悦城商業REIT跌幅最大，達到-10.33%，華夏凱德商業REIT是唯一一隻區間漲跌幅為正的REIT，漲幅為11.39%。

本文節選自《挖掘確定性收益 | 2025年10月商業地產零售業態發展報告》