被萬科耽擱12年的地塊 福州萬慧雲谷項目或將迎來新生

觀點網 土地利用從增量時代邁向存量時代，如何有效盤活閒置地塊成為城市發展的重要路徑。

近日，萬科在福州高新區閒置了12年的工業用地傳出最新調規消息。在福州高新區資規局發佈的5幅地塊控制性詳細規劃動態維護方案中，其中一幅便是被官方收回的「原高新萬科中心（萬慧雲谷）」地塊。

根據公示信息，該地塊名為「高新區350121-DXCS-A管理單元A-01地塊」，工地用地性質並未作出調整，仍為一類工業用地，用地面積10.04公頃，容積率3.0，而建築密度由原來的≤30%，調整為30%-50%，綠地率降為0%，建築高度亦從95米下調至80米。

從被寄予厚望，到項目短暫開工后深陷停工，再到如今被收儲調規，地塊經歷一波三折。

回顧過往資料，2013年1月6日，萬科通過掛牌取得閩侯上街鎮建平村的三幅地塊，分別為A-1地塊150.49畝、C-1地塊77.08畝、C-2地塊92.84畝。其中，C-1地塊和C-2地塊為商住用地，目前已開發爲萬科又一城住宅項目。

至於A-1地塊，彼時萬科滿腔熱忱，計劃採用 「政、校、企、研，協同共建」 的產城開發模式，以高層+獨棟產品組合，打造科創生態總部基地，擬建設高校科研孵化基地、大學生創業基地、高科技廠房及相關配套設施。

然而，由於徵遷等因素，2022年1月5日，項目才通過福州高新區經濟發展局審批，完成備案，並被列入高新區2022年第二季度集中開工的重大項目。

當時案名為「萬慧雲谷」，推廣名為 「高新萬科中心」，2022年3月，福建萬科還特地為該項目撰寫了一篇《福州高新萬科中心丨科創極核，智領未來》宣傳稿，點出項目周邊資源優勢以及未來發展方向。

好景不長，高新萬科中心在2022年短暫施工數個月后，整個進度便按下了暫停鍵。如今，從網友2025年2月17日拍攝的照片反饋，目前地塊仍呈現大面積的黃土空地形態，有過往施工痕跡但無在建工程。

2023年10月，當地市民曾在福州12345平臺諮詢項目進展情況，當時官方給出的迴應是：企業已於2022年5月10日取得《建築工程施工許可證（樁基）》，正在積極籌措資金中。

而2023年的萬科出現了自上市33年以來，首次年報營收淨利雙降，甚至做出了首次不分紅的決定，就連管理層也提出自願放棄2023年度獎金，彼時董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪税前1萬元。

據2023年披露的財報數據，當年萬科實現營收4657.4億元，同比下滑7.56%；實現淨利潤121.6億元，同比降幅達46.4%，接近腰斬。直至2025年上半年，萬科仍陷於規模及利潤雙位數下滑的窘境。

對於福州高新萬科中心，市場也僅能感嘆一句「生不逢時」。相反，相比一波三折的工業用地，同時間拿下的商住地塊彼時已多次開盤並完成交付，最早一期已於2013年12月開售，2016年交房，最后一次交付是在2022年6月。

就萬科目前的狀態而言，不同於住宅項目的高周轉，工業地塊的開發無疑會進一步壓縮現金流，因此地塊的收儲對當地政府乃至對企業都是一件雙贏的好事。

雖説地塊開發一波三折，但收儲過程卻是一帆風順。

去年11月14日，高新萬科中心已進行閒置用地聽證會；今年2月，高新區自然資源和規劃局對地塊進行考察，正在認定高新萬科中心是否涉嫌閒置土地；9月5日，高新區土儲分中心已與該萬科地塊項目業主簽訂收儲協議，將土地收回；10月22日公示方案。

近年來，隨着房地產市場的深入調整，退地已經成爲了新熱潮。

如越秀地產，2024年8月-11月期間，已被政府收儲了5宗地塊，分別以應付票據方式以及現金的形式，補償金額共計135.29億元。其中，廣州大干圍地塊被政府收儲后，由原來的商業用地調整為住宅用地，重新被越秀地產拍下。

而去年12月末，保利發展在廣州土拍市場上以總成交價70.22億元、摺合樓面價5.1萬元/平方米拿下的絹麻廠地塊，此前正是屬於恆大的。2008年，恆大經過200輪舉牌后以41億元競得，但由於未繳齊土地出讓金，又未對地塊進行開發，2010年被廣州政府收儲。

今年7月，百聯股份也與上海市楊浦區土地儲備中心簽訂土地補償合同，當中涉及三宗地塊，補償金額共計約20億元。

而對於萬科本身而言，閒置地塊收儲亦是存量資產盤活戰略的措施之一。

在2025年8月22日的中期業績披露后舉行的分析師會議上，萬科管理層表示存量盤活是當前公司最重要的任務之一，主要方式包括對商辦佔比較高的地塊通過「收儲、調規、再出讓」、通過整售商辦資產置換住宅項目，以及利用專項債收購存量土地與存量商品房。

去年6月，北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地的一宗地塊再度入市，這宗地塊是此前萬科於2016年拍下的兩宗地塊之一，2021年折價退回；12月17日，萬科以低價28.8萬元重新拍下的廣州番禺南站商務區三宗宅地，曾於2023年底被政府收儲，調規后再出讓。

此外，截至2025年8月，萬科已向政府申報36個專項債收購項目，15個已納入市級清單。