198億舊改重啟，「不死鳥」佳兆業迎來關鍵考驗

轉自：貝殼財經

上月剛剛完成境外債重組的佳兆業，迅速迎來了證明自己的機會。《廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案》日前正式獲批，這個改造成本高達198.18億元的項目，再度確認佳兆業為實施主體，破除一直以來的「換主」傳聞。

舊改項目素以周期長、投入大、關係複雜著稱，對於剛從債務危機中緩過神來的佳兆業而言，擺在面前最現實的問題是，鉅額投入無疑是一大考驗。

保住「巨無霸」舊改項目實施主體資格

日前，廣州市海珠區政府宣佈《廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案（不含拆補方案）》已獲批覆。該項目改造成本約達198.18億元（含融資地塊預估土地使用權出讓金35.69億元），復建安置資金總額162.45億元，實施主體被要求按照有關復建安置資金要求籌集改造資金，並納入政府監管。

石溪村舊改是一個「巨無霸」城市更新項目。改造項目的實施主體是廣東佳紅房地產開發有限公司（簡稱「廣東佳紅」），廣東佳紅分別由佳兆業持股55%、紅八方集團的旗下公司持股45%。

雖然廣東佳紅早在5年前的2020年就中標成為石溪村的改造合作企業，但是2021年底，佳兆業陷入流動性危機，受股東的流動性危機影響，項目的進程也卡在了實施方案審批這一關，項目改造進程緩慢。2023年，石溪村曾召開一次會議，內容包括項目進展、引進國企央企的工作情況以及直接清退廣東佳紅面臨的問題及風險。

從目前來看，佳兆業保住了這個「巨無霸」舊改項目，也破除了項目「換主」傳聞。該項目曾被視為佳兆業在大灣區的旗艦舊改項目之一。如今，隨着方案獲批，停滯的時針再次轉動。

石溪村舊改項目位於廣州市海珠區，地理位置十分優越，北側是居住區，南邊則是工業園區。改造項目涵蓋了居住、工業及交通等多個重要功能區域。

據石溪村城中村改造項目實施方案顯示，其改造範圍總用地面積為101.44公頃，規劃總計容建築面積284.45萬平方米。如實際改造成本超出198.18億元，實施主體需自行承擔超出部分的資金。對於佳兆業而言，這一項目的重啟既是機遇，更是挑戰。

「不死鳥」兩次渡劫，債務重組獲喘息

佳兆業在業內素有「不死鳥」之稱。其曾在2014年出現債務危機，隨后通過債務重組等措施轉危為安。而此輪債務危機始於2021年，當時佳兆業出現流動性困難，於2021年12月宣佈未能支付美元債利息，正式「爆雷」。直至2023年10月，佳兆業披露境外債重組計劃。今年，佳兆業終於迎來化債的轉折點。

2025年9月15日，佳兆業宣佈境外債務重組所有條件均已達成。佳兆業表示，重組方案生效后，將實現削債規模約86億美元，債務期限平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。此后又有好消息傳來，9月22日，香港高等法院撤銷對佳兆業的清盤呈請。

儘管境外債務重組取得突破性進展，然而企業徹底恢復仍需時間。佳兆業當前營收和利潤均面臨較大壓力。2025年中報顯示，今年上半年，佳兆業合約銷售下降43.7%至約20.03億元；營業收入約37.01億元，同比減少31.8%；虧損約為100.97億元，虧損同比增加12.3%。

對此，佳兆業指出，虧損擴大主要由於期內物業交付減少導致已確認收益下降，同時對部分物業項目計提的減值撥備顯著增加。

從財務數據來看，佳兆業面臨的資金壓力不容小覷。截至2025年6月30日，佳兆業的現金及銀行存款賬面價值約為21.7億元，較2024年末減少9.2%；總借款約為1337.39億元，其中約1192.52億元須按要求或於一年內償還。此外，其流動比率為0.7倍，現金短債比為0.01，資產負債率（剔除合同負債）為123.2%，較2024年末的117.2%增加約6個百分點。

融資困局亟待求解，合作開發能否破局

在此背景下，剛完成債務重組的佳兆業，為何能重新操盤這個「巨無霸」舊改項目？佳兆業在城市更新領域，有着26年深耕經驗，以「舊改之王」著稱。這一稱號既是對其過往成績的肯定，也暗示了其業務模式的特殊性，畢竟持續深耕舊改項目的企業並不多。

半年報顯示，截至2025年6月30日，佳兆業總土地儲備約2075萬平方米，其中約61%的土地儲備位於大灣區內。此外，其在粵港澳大灣區有過百個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積約3100萬平方米，佳兆業計劃將城市更新儲備轉化為優質可售資源。在佳兆業看來，大灣區的佈局與城市更新儲備，是其穿越周期、實現長期價值的「壓艙石」。

手握優質土儲也是資本市場看好佳兆業的原因之一。不過，舊改項目素以周期長、投入大、關係複雜著稱，擺在佳兆業面前最現實的問題是，近200億元的鉅額投入，對於剛剛完成債務重組的佳兆業而言，無疑是一大考驗。

對於融資，佳兆業在中報中表示，主動做好債務管理，拓展融資渠道，以及持續積極探索新合作模式等。

值得關注的是，佳兆業也在着手探索新的舊改合作模式，包括與其他開發商合作開發等，以減輕資金壓力。其中，8月24日，佳兆業宣佈牽手中信城開，雙方將組建聯合工作團隊，以「共同管理」模式建設深圳福田佳園項目。對此，佳兆業提到，合作有利於激活集團在粵港澳大灣區核心項目價值，釋放現有潛力。

業內人士認為，舊改業務對資金要求高，項目能否順利推進、資金能否有效平衡、產品能否獲得市場認可，都將是決定成敗的關鍵。

從目前來看，對於佳兆業而言，「舊改之王」的桂冠不是護身符，石溪村項目不僅是一個項目，更是檢驗公司能否真正重回正軌的試金石。這將決定這隻「不死鳥」能否真正「重生」。石溪村的舊改故事剛剛翻開新的一頁，佳兆業的「應考」之路也纔剛剛開始。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

校對 陳荻雁