電話會總結 ｜ D.R. Horton(DHI)2025財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據D.R. Horton業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **第四季度業績表現：** - 合併營收97億美元，全年合併營收343億美元 - 住宅銷售收入85億美元，交付23,368套住房 - 淨利潤9.053億美元，每股攤薄收益3.04美元 - 全年淨利潤36億美元，每股攤薄收益11.57美元 - 第四季度税前利潤率12.4%，全年税前利潤率13.8% - 住宅銷售毛利率20%，較上季度下降180個基點 - 經營現金流全年34億美元，佔營收的10%，相當於淨利潤的95% **其他業務板塊：** - 租賃業務：第四季度税前收入8100萬美元，營收8.05億美元；全年税前收入1.7億美元，營收16億美元 - Forestar土地開發：第四季度營收6.71億美元，税前收入1.13億美元；全年營收17億美元，税前收入2.19億美元 - 金融服務：第四季度税前收入7600萬美元，營收2.18億美元，税前利潤率34.7%；全年税前收入2.79億美元，營收8.41億美元，税前利潤率33.1% ## 2. 財務指標變化 **營收指標：** - 平均銷售價格365,600美元，環比下降1%，同比下降3%，較2022年峰值下降9% - 淨銷售訂單20,078套，同比增長5%；訂單價值73億美元，同比增長3% **盈利能力指標：** - 住宅銷售毛利率20%，環比下降180個基點（其中110個基點因激勵成本上升，60個基點因訴訟成本） - 住宅建築税前資產回報率20.1% - 股本回報率14.6%，資產回報率10% **成本結構變化：** - 建築成本（stick and brick）每平方英尺環比持平，同比下降1% - 土地成本每平方英尺環比上升3%，同比上升8% - 取消率20%，較上季度的17%上升，但低於去年同期的21% **現金流和資本配置：** - 全年經營現金流34億美元 - 股東回報總計48億美元（43億美元回購，4.95億美元股息） - 股東權益242億美元，同比下降4%，但每股賬面價值增長5%至82.15美元 - 流動性66億美元（包括30億美元現金） **庫存管理：** - 總住房庫存29,600套，同比下降21% - 租賃物業庫存27億美元，同比下降7% - 土地投資：第四季度20億美元，全年85億美元

業績指引與展望

• **2026財年全年業績指引**：預計合併營收335-350億美元，房屋交付量8.6-8.8萬套，所得税率約24.5%，運營現金流至少30億美元

• **2026財年第一季度預測**：合併營收63-68億美元，房屋交付量1.71-1.76萬套，房屋銷售毛利率20%-20.5%，合併税前利潤率11.3%-11.8%，所得税率約24.5%

• **毛利率展望**：第一季度房屋銷售毛利率預計與第四季度持平或略有上升，2026財年激勵措施將保持高位，全年毛利率取決於春季銷售旺季需求強度、抵押貸款利率變化等市場條件

• **成本預期**：地塊成本預計在未來12個月內保持粘性，年同比增長可能維持中高個位數水平；建築成本有望在年內逐步下降，預期降幅3%-5%以抵消地塊成本上漲

• **資本配置計劃**：2026財年計劃回購約25億美元股票，派發股息約5億美元，季度股息提高至每股0.45美元（年化增長13%）

• **開工節奏調整**：預計上半年開工節奏將從近期較低水平回升，以滿足春季銷售季節需求，社區數量同比增長13%支撐交付目標

• **平均售價預期**：基於產品結構調整和激勵措施使用，預計2026財年平均售價將繼續淨下降

• **區域市場挑戰**：東南部分市場（特別是佛羅里達部分地區）和德克薩斯州部分市場存在庫存過剩和需求疲軟問題，預計需要數月時間消化

分業務和產品線業績表現

• 住宅建築業務是公司核心業務，第四季度實現住宅銷售收入85億美元，交付23,368套住宅，平均銷售價格為365,600美元，較去年同期下降3%，較2022年峰值下降9%，公司專注於提供可負擔的住宅產品，平均售價比美國新房均價低14萬美元

• 租賃業務運營表現穩定，第四季度實現税前收入8,100萬美元，收入8.05億美元，出售1,565套單户租賃住宅和1,815套多户租賃單元，全年税前收入1.7億美元，收入16億美元，租賃物業庫存27億美元，較去年同期下降7%

• Forestar土地開發子公司作為重要業務板塊，第四季度實現收入6.71億美元，銷售4,891個地塊，税前收入1.13億美元，全年交付14,240個地塊，收入17億美元，税前收入2.19億美元，其擁有地塊的62%與D.R. Horton簽訂合同或享有優先購買權

• 金融服務業務提供配套支持，第四季度税前收入7,600萬美元，收入2.18億美元，税前利潤率34.7%，全年税前收入2.79億美元，收入8.41億美元，税前利潤率33.1%，為公司住宅銷售提供抵押貸款等金融產品支持

• 產品策略持續向小户型和首次購房者傾斜，73%的購房者獲得利率優惠（較上季度的72%有所上升），公司提供3.99%的抵押利率優惠，ARM可調利率抵押貸款使用比例從一年前的幾乎為零上升至中高個位數百分比，平均房屋面積持續小幅下降以提升可負擔性

市場/行業競爭格局

• D.R. Horton連續24年保持美國最大住宅建築商地位，憑藉行業領先的市場份額、廣泛的地理佈局和規模優勢，在當前市場環境下仍實現淨銷售訂單同比增長5%，顯示出強勁的市場競爭力和份額獲取能力。

• 公司通過差異化定價策略維持競爭優勢，其平均銷售價格比美國新房平均價格低14萬美元（約30%），比現房中位數價格低6.5萬美元，專注於首次購房者市場，2025財年為約4.3萬名首次購房者提供住房。

• 在激烈的市場競爭中，D.R. Horton採用靈活的激勵策略應對需求疲軟，73%的購房者獲得利率回購優惠（較上季度的72%有所上升），主推3.99%的抵押貸款利率以維持可負擔性，激勵成本佔總成本的高個位數百分比。

• 公司通過垂直整合和戰略收購強化競爭地位，其多數控股的Forestar提供62%的自有地塊供應，同時完成SK Builders收購以加強在南卡羅來納州格林維爾市場的地位，繼續尋求本地市場的併購機會以擴大市場份額。

• 面對區域性競爭壓力，公司在東南部（特別是佛羅里達州部分地區）和德克薩斯州某些市場遭遇庫存過剩和需求放緩挑戰，但通過13%的社區數量增長和更理性的行業庫存管理策略來應對競爭環境。

• 公司保持成本競爭優勢，建築成本同比下降1%，全年下降1.5%，同時65%的房屋建在第三方或Forestar開發的地塊上，通過與全國土地開發商的關係網絡降低開發風險並提高資本效率。

公司面臨的風險和挑戰

• 毛利率持續承壓：第四季度房屋銷售毛利率環比下降180個基點至20%，主要受激勵措施成本上升和訴訟費用增加影響，管理層預計2026財年激勵水平將保持高位，未來毛利率將取決於需求強度和外部市場條件。

• 取消率上升反映消費者信心不足：取消率從上季度的17%上升至20%，雖然仍在歷史範圍內，但反映出消費者的不確定性和謹慎情緒，對訂單轉化構成挑戰。

• 地塊成本通脹粘性較強：2025財年地塊成本每平方英尺同比上漲8%，管理層預計未來12個月內這一成本組成部分不會顯著緩解，對成本控制形成持續壓力。

• 區域庫存失衡問題突出：管理層指出東南部和德克薩斯州部分市場存在庫存過剩和需求疲軟問題，特別是佛羅里達州和德克薩斯州部分地區出現"庫存平衡問題"和吸收放緩。

• 房價下行壓力持續：平均銷售價格較2022年峰值下降9%，管理層預計2026財年平均銷售價格將繼續淨下降，受產品結構調整和激勵措施使用雙重影響。

• 市場需求受制於可負擔性約束：新房需求持續受到可負擔性限制和消費者謹慎情緒影響，73%的買家需要利率優惠支持，公司需要持續提供3.99%的抵押貸款優惠以維持可負擔性。

• 就業增長放緩影響基本面：關鍵市場如達拉斯的就業增長率降至歷史水平的一半，鳳凰城過去6個月基本持平，拉斯維加斯略有負增長，傳統經濟放緩對新房需求形成根本性制約。

公司高管評論

• 根據D.R. Horton業績會實錄，以下是各高管發言的情緒判斷和口吻摘要：

• **Paul J. Romanowski（總裁兼首席執行官）**：整體保持積極樂觀的口吻。強調公司為近85,000個家庭提供住房所有權的成就，突出公司行業領先地位和規模優勢。對未來中長期住房市場持積極展望，但承認當前面臨負擔能力限制和消費者謹慎情緒的挑戰。在談到庫存管理時表現出自信，認為故意降低開工量是戰略性決策。

• **Michael J. Murray（首席運營官）**：口吻相對中性偏積極。在描述市場需求時使用"choppy"（波動）一詞，顯示對市場不確定性的坦率承認。對公司在德州等市場的表現保持謹慎樂觀，強調公司有能力根據市場條件靈活調整。在討論併購機會時表現積極。

• **Bill W. Wheat（執行副總裁兼首席財務官）**：口吻專業且相對保守。在討論毛利率壓力時坦率承認挑戰，特別是訴訟成本和激勵措施的影響。對現金流和股東回報保持積極態度，但在預測未來表現時措辭謹慎，多次使用"預期"和"基準假設"等保守表述。

• **Jessica L. Hansen（副總裁，投資者關係和傳播）**：口吻專業中性，主要提供具體數據和指導。在討論激勵措施和市場條件時保持客觀，既不過分樂觀也不悲觀。對公司長期利潤率前景表達謹慎樂觀，但強調當前不準備宣佈任何底部信號。 總體而言，管理層展現出謹慎樂觀的態度，既承認當前市場挑戰，又對公司的競爭地位和長期前景保持信心。

分析師提問&高管回答

• # D.R. Horton 業績會分析師情緒摘要 ## 主要分析師關注點及管理層迴應 ### 1. 毛利率壓力與成本結構 **分析師提問**：UBS的John Lovallo詢問從Q4的20%毛利率到Q1的20%-20.5%毛利率的變化因素，包括激勵措施、土地、勞動力、材料成本以及訴訟成本的影響。 **管理層回答**：CFO Bill Wheat表示，Q4的60個基點訴訟成本衝擊不會延續到Q1。剔除訴訟影響后，Q4實際毛利率為20.6%，Q1指引略有下降主要反映當前環境下的激勵水平和季度末毛利率低於預期。 ### 2. 房屋開工量與庫存管理 **分析師提問**：多位分析師關注開工量大幅下降（約30%）但仍要實現87,000套交付目標的可行性。 **管理層回答**：CEO Paul Romanowski解釋開工量下降是有意為之，目的是優化庫存水平並利用建設周期改善。公司有能力在需要時快速提升開工量，社區數量增長13%為交付目標提供支撐。 ### 3. 激勵措施與定價策略 **分析師提問**：Wells Fargo的Sam Reid詢問激勵措施的具體構成，特別是價格折扣與利率回購的比例。 **管理層回答**：IR主管Jessica Hansen表示，73%的買家獲得利率回購（較上季度的72%略有上升），公司繼續提供3.99%的低利率產品，抵押貸款利率已降至5%以下。 ### 4. 區域市場表現差異 **分析師提問**：多位分析師關注德州和佛羅里達等東南部市場的疲軟表現。 **管理層回答**：COO Michael Murray指出佛羅里達的傑克遜維爾和西南佛羅里達存在庫存過剩問題，德州市場表現參差不齊。加州也面臨挑戰，而中西部和中大西洋地區相對穩定。 ### 5. 資本配置與股票回購 **分析師提問**：Barclays的Matthew Bouley詢問為何2026年25億美元的股票回購指引低於2025年的43億美元。 **管理層回答**：Bill Wheat解釋2025年公司擁有超常的流動性水平和較低槓桿率，提供了額外回購空間。未來回購將主要由現金流驅動，預計產生30億美元現金流並基本全部返還股東。 ### 6. 建設成本與土地成本趨勢 **分析師提問**：多位分析師關注土地成本持續上漲8%而建設成本下降的趨勢。 **管理層回答**：管理層預計土地成本在未來12個月內將保持粘性，但看好通過重新談判建設成本來抵消部分影響，預計需要3%-5%的建設成本降幅來平衡土地成本上漲。 ### 7. 市場需求與消費者信心 **分析師提問**：分析師普遍關注在就業增長放緩背景下的市場需求前景。 **管理層回答**：管理層承認就業增長對新家庭形成和消費者信心的重要性，強調需要持續穩定的就業增長來推動住房市場增長，但對公司在可負擔價位的定位和長期住房需求保持信心。 ## 總體分析師情緒 分析師對D.R. Horton的關注主要集中在成本壓力、區域市場差異和需求疲軟等挑戰上，但對公司的執行能力和市場地位表示認可。管理層展現出謹慎樂觀的態度，強調運營紀律和靈活應對市場變化的能力。

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