越秀和敏捷的對抗 廣州番禺大石地塊11.94億出讓背后

時隔三年，越秀地產再入廣州番禺。

最新消息顯示，10月28日，越秀地產戰勝敏捷集團，以11.94億元的代價成功奪得廣州番禺區大石街南大干線北側地塊。

這也是繼海珠區新僑、天河區世界大觀四期等地塊后，越秀地產年內在廣州落下的第七子。

拿地之后，該公司迅速在官微發佈喜報，並透露稱，地塊將被打造成為「天系」產品。

對越秀地產而言，此番拿地無疑能夠填補板塊人居空白，同時進一步鞏固了其在廣州市場的地位。

越秀、敏捷對抗

幾天前，廣州番禺黃沙島的熱鬧場景還歷歷在目，而這一次，房企們將戰場轉移到了番禺大石。

10月28日，番禺區大石街南大干線北側BA0602091地塊正式開拍，該地塊面積為3.88萬平方米，計容建面為7.74萬平方米，容積率為2.6，掛牌起始價為11.04億元。

據瞭解，該地塊共吸引了越秀、敏捷兩家房企報名。

而開拍之前，上述地塊已經獲得了兩輪報價，敏捷和越秀各佔一席，此時價格已經走到了11.09億元。

上午10點，番禺大石地塊準時進入競價模式，敏捷搶佔先機，報出了11.24億元的價格，越秀亦沒有絲毫猶豫，迅速跟進，叫價11.29億元。

就這樣，雙方進入了「你方唱罷我登場」的局面，不到五分鍾時間，地塊已經迎來了十余輪舉牌，價格達到了11.59億元，此時溢價率已經逼近5%。

敏捷和越秀似乎都抱有必勝的心態，雙方僵持不下，輪番舉牌。最終經過18輪的鏖戰，由越秀地產成功奪得上述地塊，成交價格為11.94億元，溢價率8.15%，地塊樓面價1.54萬元/平方米。

從地塊性質來看，其基礎條件可以説「挑不出毛病」。

該地塊原為工業用地，原址上建有鴻圖工業園，2024年12月，地塊正式完成調規，由工業用地轉變為居住用地重新推向市場。

此外，其距離萬博中心約2.5公里，廣州南站約5.5公里，與地塊3號線大石站的直線距離不到500米，開通在即的廣州東環城際鐵路也在其900米範圍內，交通便利性不言而喻。

地塊周邊還有不少的住宅小區環繞，且一路之隔，便是萬民城、105新地購物廣場等，住商氛圍相對濃厚。

顯然，對越秀地產而言，此次拿地無疑是其對番禺的又一次重要補充。

觀點新媒體查閲發現，越秀地產上一次在番禺拿地，還要追溯至2022年12月，彼時其以32.96億元的總價、1.48萬元/平方米的樓面價競得番禺南村鎮興業大道南側地塊。

目前，該地產已打造成為越秀大學星匯錦城項目成功入市，其中，一期項目於2023年開盤，已基本完成去化，而二期項目於2024年開盤，去化率近七成。

9月末，越秀大學星匯錦城項目二期項目加推155套房源，相關中介向觀點新媒體透露，「76平方米的特價房源，單價最低能做到2.1萬元/平方米，賣得比較好的是86平方米的户型，總價200萬元出頭。」

新房供應稀缺

廣州番禺大石片區，已經許久沒有供地了。

查閲廣州公共資源交易中心發現，番禺大石上一次拍地是在2023年。

同年4月，南通亞倫作為「最佳幸運兒」，以封頂價23.2億元搖中番禺迎賓路地塊，摺合樓面價2.41萬元/平方米，溢價率約15%。

而后，該公司拉來龍湖，將地塊打造成為龍湖御湖境項目。廣州住建委消息透露，該項目共計獲取6張預售許可證，推出623套住宅房源，總面積9.25萬平方米。

截至2025年10月28日，該項目去化面積7.91萬平方米，去化率85.51%，而從中介平臺搜索發現，該項目已經顯示售罄。

同年9月，山西金振德擊退保利、中鐵置業、中鐵建、中建等「國家隊」，以10.8億元的代價拿下番禺新光快速西側地塊，摺合樓面價2.26萬元/平方米。

拿地之后，山西金振德同樣引入了合作方共同開發。據瞭解，該地塊引入保利發展，打造成為保利濱江和著項目，於2024年4月正式開盤。

但相較於龍湖御湖境，保利濱江和著的整體去化情況相對較弱，查閲廣州住建委官網，該項目共計獲取4張預售許可證，共計推出363套住宅，可售面積4.24萬平方米，截至目前，已售總面積為1.98萬平方米，去化率46.7%。

換言之，廣州番禺大石片區目前僅有保利濱江和著仍有新房在售，片區新房供應相對稀缺，越秀地產此番拿地，無疑能夠迅速填補片區供應的空白。

針對最新拿下的大石地塊，越秀地產在同日披露的捷報當中表示，將打造成為「天系」產品。

此外，有消息透露，越秀地產將利用地塊2.6的低容積率，打造成為低密改善型住宅區，户型設計上，將引入2梯2户純板樓結構，和越秀在番禺的其他項目形成錯位競爭。項目預計在11月底開放城市展廳，於今年年底正式入市。

至於項目的售價，有市場人士預測稱，可能超過3萬元/平方米。

根據出讓條件，番禺大石地塊需要配建道路和綠化、肉菜市場、託兒所、社區議事廳、黨羣服務站等，配建面積共計5370平方米。

結合此次的拿地價格，扣除相關配建面積計算，地塊的樓面價將達到1.66萬元/平方米。

從麪粉轉化為麪包，樓價通常是地價的兩到三倍，因此，3萬元/平方米的預測價格相對合理。

但在市場下行的當下，3萬元/平方米的價格在番禺大石能否行得通？

一方面，目前板塊在售的保利濱江和著，參考價格為3.5萬元/平方米，但相關中介透露，該項目目前的銷售均價僅為3萬元/平方米。

另一方面，第三方平臺顯示，目前，廣州番禺的二手房均價僅為2.48萬元/平方米，大石板塊的二手房均價僅2.08萬元/平方米，與3萬元/平方米仍存較大的價差。

此外，周邊在售二手房源當中，敏捷四季花園共有19套在售房源，近期成交單價在2.8萬元/平方米左右；新明珠花園的成交單價則在2.3萬元至2.5萬元/平方米之間，目前掛牌房源58套；富庭花園則有38套房源掛牌出售，均價2.4萬元/平方米，實際成交單價在2.2萬元/平方米左右。

不過，作為板塊內相對稀缺的低密改善產品，越秀此次佈局番禺大石，能否帶來新的想象空間？仍靜待揭曉。

本文來自微信公眾號「觀點」，作者：觀點新媒體，36氪經授權發佈。