美房地產市場何時會再次崩盤？專家這樣説

　　當住房需求不足或供應過剩導致房價暴跌時，房地產市場崩盤便會發生。引發房地產市場崩盤的因素多種多樣，既包括經濟衰退，也涵蓋導致購房負擔能力下降的高抵押貸款利率。房地產崩盤既存在利好面（如房價走低），也有不利影響（如已積累的資產淨值縮水、財務狀況趨緊）。那麼，2025 年底房地產市場將走向何方？

　　想在 2025 年底前買房？以下是你需要了解的信息。

房地產市場何時會崩盤？

　　總體而言，經濟學家認為 2025 年全年都不太可能出現房地產市場崩盤。摩根大通（JPMorgan）近期發佈的分析顯示，預計住房供應不會超過需求。

　　房地產專家指出，住房供應正逐步增加 —— 但關鍵在於 「逐步」 二字。要引發市場崩盤，供應增速必須大幅加快才行。

就業數據顯示暫無崩盤跡象

　　數據分析公司 Cotality 首席經濟學家塞爾瑪・赫普（Selma Hepp）在電子郵件中表示：「除非失業率出現大幅飆升（目前預測中並無此情況），否則房地產市場有望從 2023 年的低谷繼續回升。」

　　當前數據也印證了這一點：美國勞工統計局 2025 年 8 月的就業數據顯示，失業率為 4.3%，與 2025 年 8 月相比幾乎沒有變化。（截至本文發佈時，由於政府停擺，勞工統計局尚未公佈 9 月數據。）

部分地區房價仍在上漲

　　房價是否在下跌？有小幅下跌。Cotality 在近期報告中指出，2025 年 8 月房價同比（與 2024 年 8 月相比）下降 1.3%。不過，仍有多個州（尤其是中西部地區）的房價實現了上漲。

　　房產平臺 Zillow 發佈的《2025 年 7 月房價與房屋銷售預測》顯示，2025 年美國全國房價總體將呈下降趨勢，年末房價較年初將下跌 0.9%。

　　赫普預測，由於抵押貸款利率下降以及現有房屋掛牌量增加，房屋銷售量可能會上升。儘管今年抵押貸款利率或許不會大幅下跌，但近幾周已呈現逐步下降趨勢。

房地產市場崩盤：供需動態

　　房地產市場要崩盤，供需關係必須嚴重失衡，且供應占優。回顧 2025 年上半年，我們可以發現，儘管供應在增加，但供需差距遠不及 2008 年那般懸殊。截至 2025 年 8 月，聖路易斯聯邦儲備銀行的數據顯示，住房供應周期為 7.4 個月。

　　房地產與抵押貸款行業市場情報公司 CJ Patrick Co． 的創始人兼首席執行官里克・沙爾加（Rick Sharga）表示：「在買賣雙方平衡的正常市場中，住房供應周期應為 6 個月。」 作為對比，2008 年金融危機爆發前，住房供應嚴重過剩，供應周期長達 13 個月 —— 這一數字不僅是 6 個月平均水平的兩倍多，與當前 7.4 個月的供應周期相比，也存在巨大差距。

　　當前市場供應也受到需求的抵消，部分原因可能是消費者利用抵押貸款利率下降的機會入市購房。例如，2025 年 10 月底，30 年期固定利率抵押貸款的平均利率為 6.19%。雖然這一利率遠高於 2021 年初的歷史低位，但當時低於 3% 的利率水平已不太可能重現。因此，急於購房的買家正藉此機會在市場中立足，開始積累房產淨值。若未來利率進一步下降，房主還可通過 refinance（抵押貸款再融資）節省更多開支。

當下可從房地產危機中吸取的教訓

　　2007 年爆發的房地產崩盤曾引發全球金融危機，至今仍深深影響着許多經濟學家和消費者的想法。但如今，引發當年崩盤的因素已不復存在。

　　沙爾加表示：「如今房地產市場的動態，與當年引發房地產危機的狀況相比，幾乎所有方面都不同了。這包括住房供應有限、房產淨值水平高、經濟穩健，以及抵押貸款借款人必須滿足嚴格的資質要求。」

　　如今的抵押貸款也與過去大不相同。曾經那種 「低文件 / 無文件」 抵押貸款，以及任何人都能享受零首付的時代已一去不復返。如今，貸款機構更傾向於選擇願意投入自有資金的買家。目前最低首付比例的貸款通常是 VA 貸款（退伍軍人貸款，可零首付）和 FHA 貸款（聯邦住房管理局貸款，最低首付比例僅 3.5%），但這兩種貸款仍要求對借款人的收入、資產和就業情況進行嚴格覈查。

　　隨着次級貸款產品的消失，以及大多數貸款機構要求買家支付首付，如今房主擁有的房產淨值也遠高於 21 世紀初的水平。目前，美國普通民眾的房產淨值平均超過 30 萬美元。

　　迪武恩蓋伊（Divounguy）指出，2007 年時，那些無力承擔月供的房主通常幾乎沒有房產淨值。

　　「當他們的房子賣不出去時，無法通過降低掛牌價來促成交易，」 迪武恩蓋伊説，「結果就是，許多人選擇放棄自己的房子。」

　　與之相反，如今賣房的人大多擁有充足的房產淨值，即便需要儘快出手，也有能力降低售價。

　　「在大多數房地產市場，房產淨值仍接近歷史高位，」 迪武恩蓋伊表示，「由於疫情期間抵押貸款利率處於歷史低位，大多數房主的月供都極低。因此，抵押貸款違約率和問題房產銷售量（如法拍房）仍保持在較低水平。」

房地產市場崩盤的信號

　　無論你是在關注自家房產的價值，還是計劃購買新房，都可能想要留意未來房地產市場崩盤的跡象。房地產專家雲（Yun）表示，經濟衝擊（如股市大幅崩盤、大規模且持續的裁員）以及住房供應大幅增加，都可能是房地產市場崩盤的信號。

　　赫普指出，若失業率迅速上升，房主無力承擔月供，且無法將房屋出售，就可能因喪失抵押品贖回權而失去房屋。法拍房數量大幅增加會導致房價下跌，進而可能引發房地產崩盤。

　　「目前，部分市場可能面臨的問題是與抵押貸款無關的成本大幅上升，如房產保險和税費，」 赫普説，「對於固定收入家庭而言，這可能是更大的擔憂 —— 如果他們無法再承擔這些支出，可能會選擇賣房。若因此導致大量房屋掛牌，可能會壓低房價並削弱房地產市場。不過，由於住房短缺的影響仍超過這些額外支出的影響，房地產崩盤（尤其是大範圍崩盤）的可能性不大。」

　　沙爾加建議消費者關注當地市場狀況，如人口和就業市場是在增長還是萎縮，以及工資水平、房屋銷售量和房價的變化趨勢。

　　「儘管全國性房地產崩盤的可能性仍然很小，但每個市場都有其獨特性 —— 有些市場可能在全國房價上漲的同時出現下跌，」 沙爾加表示，「不過，跌幅可能不足以稱之為‘崩盤’，但對部分房主而言，仍會產生顯著影響。」

房地產市場崩盤對購房者意味着什麼？

　　房地產崩盤對購房者而言利弊參半。崩盤通常伴隨着失業等其他不利經濟狀況。即便房價下跌，許多美國人也可能發現更難獲得抵押貸款資格。

　　另一方面，部分購房者可能會歡迎崩盤。房價下跌可能意味着那些有存款且工作穩定的人，能優先獲得更實惠的住房。還有一小部分購房者認為任何形式的房地產崩盤都有好處。貸款平臺 LendingTree 2024 年 12 月的一項調查顯示，36% 的受訪者希望房地產市場崩盤，原因包括期待市場穩定、降低房產税等。其中，8% 的受訪者認為崩盤能幫助自己買房。

房地產市場崩盤對售房者意味着什麼？

　　在房地產崩盤期間，無需賣房的房主可能更願意等待，直到房價回升。就像上一輪房地產崩盤時那樣，若抵押貸款 「資不抵債」（即未償還的貸款金額超過房屋價值），並不會立即影響你的財務狀況。

　　但如果你需要賣房，可能就得考慮更具競爭力的定價。崩盤時期的購房者會尋找低價房源，最終你的售房利潤可能會低於預期。

如何為潛在的房地產市場崩盤做準備

　　如果你擔心房地產市場何時會再次崩盤，可以採取以下措施保護自己的財務狀況：

1. 建立應急基金：專家建議在銀行存入足以覆蓋 3 至 6 個月生活開支的資金。
2. 償還債務：優先償還信用卡等高利率債務。
3. 量力購房：無論市場是否崩盤，選擇自己能輕松承擔月供的抵押貸款總是明智的。
4. 額外償還抵押貸款：即使每月多還一點，也能幫助你更快積累房產淨值。
5. 選擇固定利率抵押貸款：享受穩定的月供，無需擔心利率上漲 —— 無論房地產市場如何變化，固定利率都是鎖定的。

房地產市場崩盤常見問題

2025 年房價會下跌嗎？

　　部分經濟學家預計，2025 年底前房價會下跌，但跌幅不足以引發房地產市場崩盤。Zillow 的專家預測，2025 年房價將下降 0.9%。

2025 年適合買房嗎？

　　是否適合買房取決於你的個人財務狀況。對有些人來説，如果收入、負債情況和就業穩定性能夠支撐目標房屋的月供，那麼 2025 年可能是買房的好時機；對另一些人來説，2025 年可能更適合償還債務、積累首付，以便未來能獲得更優惠的抵押貸款利率。

房地產市場有可能再次崩盤嗎？

　　未來房地產市場確實存在再次崩盤的可能性，但經濟學家認為短期內不太可能發生。