碧桂園再次出手，保潔阿姨的「飯碗」危險了

前幾天，碧桂園服務悄悄在一個樓盤營銷中心的會議室里，舉行了一個小型發佈會，目的是向外推介公司自研的清潔機器人。

隨后，碧桂園服務正式對外宣稱，公司自研的清潔機器人已實現規模化應用，截至10月20日，已在廣州、北京、上海、大連等城市的17個項目中投入使用，數量超過130台。

據澎湃新聞報道，碧桂園服務自主研發的清潔機器人已經進入量產階段，今年內產量將突破1000台，明年產量會提高至萬台以上，同時會開啟外部商業化探索。

碧桂園服務的清潔機器人未來或快速落地，而保潔阿姨的「飯碗」恐怕要危險了。

物業服務是一個勞動密集型行業，「吉祥三保」中的保安、保潔是人力成本支出的重點，且成本處在持續上升中。

同時，「物業費降價潮」在全國各地持續掀起。不只是業主的呼聲，武漢、青島、廣州等多個城市重申物業費指導價，此外，鎮江、長沙、蘭州等城市也出臺新規，對空置物業費實施打折優惠。

一邊是上漲的用人成本，另一邊是下降的物業管理收入，碧桂園服務將目光轉向了清潔機器人領域，在旗下物業管理項目中投入使用清潔機器人。

悄然之間，碧桂園楊老闆又開始扶持一個新的平臺。

向內部要利潤

毫無疑問，碧桂園服務正在物業管理行業進行一次新的「大動作」。

伴隨着房地產行業進入調整周期，與之高度關聯的物業管理行業，很快結束了高速發展階段。體現在盈利表現上，不少上市物業管理公司出現接連下滑。

wind數據顯示，28家港股、A股物業管理上市公司，總營收從2021年的1927億元上漲到2024年的2499億元，2025年中期為1267億元；但淨利潤率卻呈斷崖式下跌走勢，從9.9%跌至4.0%，2025年中期為7.1%。

物業管理公司的盈利表現有很多複雜因素，其中最為核心的有兩點：空置房物業費、人力成本上升。

大部分物業管理上市公司新增物業在管面積，都依賴於地產開發樓盤導入。但在房企因債務危機紛紛出險之后，賣出去的房源久久未能實現交付，物業服務新增面積增速呈斷崖式下跌。

中指研究院披露的數據顯示，2021年至2025年上半年，TOP50物業服務企業，新增合約面積分別為27.8億㎡、23.9億㎡、17.7億㎡、11.5億㎡和3.5億㎡。

規模高速增長神話結束，影響的不只是收入和利潤。如今，全國各地樓盤項目部分出現停工，「爛尾樓」還要支付物業管理費用，已經引發了業主羣體的不滿，繳費物業費的意願也在降低。

克而瑞統計數據顯示，上市物業管理企業平均物業收繳率處於逐年下滑中，2021年至2024年分別為92%、90%、85%和80%。

也是自2025年開始，全國多城出臺了空置房下調物業費相關新規。克而瑞統計數據顯示，目前，全國已有10余個城市宣佈物業費用「打折」，包括長沙實施梯度式優惠，空置期2年內按七折交納、2年后至結束按九折交納。

對於物業管理公司來説，一邊是創收日漸艱難，上層不斷發布新規加強物業服務市場規範和提升服務質量；另一邊則是公共區域維護、設施保養、綠化資源以及人工成本等費用在增加。

在降費風潮下，作為國內在管規模最大的物業管理公司，碧桂園服務也倍感壓力。

不僅碧桂園服務旗下管理項目進行大幅度降費，比如佛山有近20個小區物業費降價約29%；而且部分項目也被業主「踢」了出去，比如上海康城小區、武漢雲境小區等。

這也是融創服務、中海物業、金碧物業、金科智慧服務等眾多頭部物業管理公司，在降費壓力下的一個「求存」的縮影。

於是，碧桂園服務開始向內部要利潤——藉助科技降低人工成本。

過去幾年，碧桂園服務一直是「野蠻生長」，通過併購藍光嘉寶服務、彩生活鄰里樂、富力物業等物業管理公司，快速實現規模擴張，且規模穩居行業第一。但當前，快速擴張的弊端逐漸凸顯，特別是難以控制且快速上升的成本。

儘管收入、利潤絕對值快速上漲，但淨利潤率卻從2021年的15.08%跌到2024年的4.26%，最低值為1.21%。比淨利潤增長更快的是成本支出，服務成本從2021年的195.9億元飆升至2024年的334.8億元。

按年複合增長率計算，淨利潤為11.13%，服務成本則為14.33%。

物業管理作為勞動力密集型行業，碧桂園服務職工薪酬佔據了大部分成本支出，2021年至2024年佔服務成本比例區間值為47.19%-53.73%。

其實，碧桂園服務削減成本的「第一刀」，砍在了高管身上——7位董事總薪酬，從2021年的6158萬元減到了2024年的1851萬元，最低值為2023年的1215萬元。

如今，削減成本的大刀砍向了基層人員身上。

一個新平臺

在幾天前的活動中，碧桂園服務對外介紹了自身研發落地的首款清潔機器人——「零號居民」，其能實現「人休機不休」的高效作業模式，完成樓道地面清潔的自動化。

實際上，碧桂園服務在2024年業績會上便透露，公司去年重點開發「零號」保潔機器人，花了近9個月時間去打造機器人的運維模式，並且已經在7個小區常態化使用。

按照碧桂園服務的規劃，2025年內投入使用的清潔機器人總數將突破1000台，將覆蓋住宅、公寓、寫字樓等多類業態；並且，未來將在管理的8000多個項目全面鋪開。

按照碧桂園服務總裁徐彬淮測算，公司對管理項目梳理后，估算自身需求量在3萬台左右，而碧桂園服務佔市場份額約3%。以此推測，物業行業機器人的需求超過百萬台，市場規模達到千億。

這也意味着，清潔機器人的規模化，將讓保潔阿姨的「飯碗」變得危險了。

儘管碧桂園服務的活動主題定義為「人機協同」，稱保潔人員將投入更具價值的精細化服務與管理工作，但清潔機器人能在充電之外的時間都在工作，平均每天工時15-18小時，約等於人工的3倍、增加社區保潔頻次的3倍。

碧桂園服務也給出一份數據：以廣州盈禧花園項目為例，原本7名保潔人員每人負責一棟樓，現在為5名保潔人員和4台清潔機器人。

同時，碧桂園服務首席財務官黃鵬透露，經過一年多的測試，現場的邊際運營效益提升20%-30%。

而碧桂園服務把「零號居民」的誕生，視為物業服務走向數字化、智能化的劃時代標誌，也代表着背后的野心——搶佔物業機器人這個千億市場。

實際上，早在2022年，碧桂園服務管理層便坦言，「2022年應該是碧桂園服務歷史上最困難的一年」。

彼時，碧桂園服務放棄了以追求規模為重點的經營策略。也是在那個時候，碧桂園服務悄悄開始運營一個新的平臺——廣東美房智高機器人有限公司（下稱「美房智高機器人」）。

天眼查工商信息顯示，美房智高機器人成立於2021年1月，註冊資本為2000萬元，由碧桂園生活服務集團股份有限公司全資持有，對外投資有一家公司——廣東美房智星科技有限公司（下稱「美房智星科技」）。

2022年12月，美房智星科技從持有碧桂園房地產開發業務的境外平臺恆宙國際有限公司，悄悄轉移到了美房智高機器人手中。

儘管這是一次「左手倒右手」的操作，但從上市公司角度來看，碧桂園控股與碧桂園服務是兩家獨立經營的關聯公司。換句話來説，這也是碧桂園楊老闆悄悄將一個優質資產從碧桂園控股中剝離的操作。

一直以來，談到碧桂園與機器人，很多人的第一印象便是博智林機器人。畢竟，其在2018年7月誕生后，僅用了一年多時間便完成了「出道即巔峰」。

而美房智高機器人，碧桂園孵化的一個新平臺，與博智林機器人沒有關係。

一位參加碧桂園服務上述推介活動的人士向源媒匯透露，「據他們介紹，這款機器人是純自研的，跟博智林完成沒有關係，針對物業場景的，生產線和團隊都不一樣。」

據澎拜新聞報道，徐彬淮在現場透露，過去幾年，碧桂園服務在數字化和人工智能方面每年的投入約5億元，除了可見的硬件設備還包括數字化的生態體系建設。

如今，美房智高機器人進入了商業化階段。而楊老闆又在一個新領域搶佔了先機。

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本文來自微信公眾號「源媒匯」，作者：利晉，編輯：蘇淮，36氪經授權發佈。