地產開發已成業績「拖油瓶」，珠免集團「全面去地產化」

　　地產開發已成業績「拖油瓶」，又有上市公司宣佈「退房」

　　房地產開發已成業績拖累。

　　「退房」的隊伍又擴列。日前，珠免集團（維權）宣佈轉讓旗下地產子公司，推進業務全面轉型向免税業務，亦可規避地產板塊的持續拖累；而香港中旅也擬剝離旅遊地產業務，理由同樣是地產業務已成業績「拖油瓶」；與此同時，僅曾開發少數項目的包裝行業龍頭紫江企業，也提及將在完成現有項目的開發銷售后退出房地產行業。

　　中指院統計顯示，2020年至今共有12家企業退出了房地產業務，或將開發業務剝離上市公司體系內，保留相關輕資產業務，或徹底調轉船頭轉向全新業務，不再從事房地產相關業務。

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，企業宣佈剝離或退出房地產開發業務，一方面是受到市場深度調整，房地產業務虧損直接拖累業績；另一方面則是為減輕負債與優化財務結構，降低信用風險；此外，當前資本市場對房地產板塊估值普遍較低，剝離地產業務后，上市公司有望重塑估值邏輯，吸引更青睞穩定現金流和輕資產模式的投資者。

珠免推進「全面去地產化」

　　10月21日，珠免集團（600185.SH）公告稱將進行重大資產重組暨關聯交易，擬將公司持有的珠海格力房產有限公司（以下簡稱「格力房產」）100%股權轉讓至珠海投捷控股有限公司。

　　這是珠免集團在完成業務轉型的關鍵步驟。珠免集團表示，本次交易前，其主營業務為以免税業務為核心的大消費業務及房地產業務等。通過本次交易，公司將加快完成全面去地產化，更加聚焦於免税業務等大消費主業業務。

　　珠免集團是由格力地產變更而來。今年4月，格力地產完成公司名稱工商變更登記，由「格力地產股份有限公司」變更為「珠海珠免集團股份有限公司」，證券簡稱自5月8日起由「格力地產」變更為「珠免集團」，證券代碼「600185」保持不變。

　　更名的背后是格力地產的重大轉型。早在2020年時，格力地產便打算發展免税業務，並計劃推進與之相關的資產重組。

　　2024年12月31日，格力地產公告稱已正式完成重大資產置換，成功置入珠海免税企業集團有限公司51%股權，戰略定位和主營業務轉型為以免税業務為核心，圍繞大消費產業發展。

　　同時，格力地產置出了非珠海區域共5家房地產子公司100%股權，表示將不再於珠海市區域之外經營房地產業務，亦不會在珠海市區域內新增其他項目，並會在5年內逐步完成對保留房地產業務的去化或處置工作，將整體退出並不再經營房地產業務。

　　如此堅決地拋棄地產業務，是由於格力地產持續的規模和業績掉隊。據披露，2019年之前，格力地產的銷售額總是處於50億元之下，2020年銷售額達到81億元以上，但隨着行業下行，銷售規模在2023年再度跌至67億元的水平，行業內的排名始終「吊車尾」，常年處於百名開外。

　　這也讓以地產為主業的格力地產盈利能力處於不穩定的狀態，2018-2023年間，其地產業務毛利率從40%以上一路走低至21%，2022-2023年更是陷入虧損，兩年歸母淨利潤合計虧損超27億元。

　　這一情況在2024年並未得到改善。格力地產全年實現營業收入52.77億元，同比減少24.59%；歸母淨利潤為-15.15億元，虧損的主要原因是房地產項目結轉毛利率下降等；而同期，免税業務已並表，為上市公司貢獻了超24億元的營收。

　　地產業務形成的拖累在今年上半年仍在持續。據珠免集團披露，上半年的房地產項目結轉收入和毛利較上年同期下降，房地產業務收入持續下降，經營持續虧損，對整體業績形成拖累。作為此次轉讓標的的珠海格力房產，在今年上半年虧損3.36億元。

　　在完成「退房」承諾的過程中，珠免集團或許還將在未來一段時間內繼續承受地產業務帶來的影響。

　　在今年上半年的業績交流會上，珠免集團管理層就提及，截至2025 年6月30 日，公司與房地產相關的存貨賬面價值約78億；目前存量房地產項目主要在珠海區域，包括格力海岸、平沙九號、格力廣場等項目。「公司正全力履行‘5年內完成存量房地產有序退出’的承諾，加快銷售去化。」

共同的選擇

　　稍早些時日，香港中旅（00308.HK）就宣佈要將旅遊地產業務從上市公司體系中分拆出去，剝離的部分包括5個核心項目：珠海海泉灣、咸陽海泉灣、安吉度假村、深圳大空港項目、成都金堂項目，主要為綜合度假酒店、住宅綜合體、土地儲備等。

　　香港中旅進行此番剝離的重要原因之一就是該業務板塊對公司業績的拖累。「旅遊地產業務於截至2025年止6個月內持續表現欠佳。管理層預期，旅遊地產業務的未來盈利能力存在若干不確定因素。」

　　具體來看，今年上半年香港中旅綜合收入19.74億港元，同比減少8%；税前虧損為800萬港元，歸母淨虧損為0.87億港元，同比由盈轉虧。而由盈轉虧的主要原因正是投資性物業公允價值隨市場波動下降，珠海海泉灣和咸陽海泉灣兩個項目公司出現計提減值。

　　事實上，在2020-2022年間，地產業務曾是香港中旅重要的業績支撐。彼時為緩解疫情對旅遊業帶來的影響，香港中旅加大了對地產業務的佈局。但伴隨着地產行業的深度調整，該業務板塊帶來的虧損風險逐漸現出端倪。國證國際研報顯示，在2023年-2025上半年間，上述五個項目分別實現淨虧損4.61億港元、2.39億港元、1.92億港元。

　　在香港中旅看來，物業開發屬資本密集型業務，具有固有的周期性風險，剝離該業務板塊可降低整體債務水平，並儘量減少其在波動性地產市場的風險；同時，可將資源集中投向旅遊景區及相關業務，實現更佳盈利能力，並規避旅遊景區業務較高的利潤率被旅遊地產業務攤薄，影響估值。