中郵·房地產|周觀點：構建「好房子」與城市更新雙輪驅動的新模式

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

2025年10月23日，中國共產黨第二十屆中央委員會第四次全體會議公報明確提出「推動房地產高質量發展」，標誌着「十五五」時期房地產行業正式從規模擴張轉向品質提升的新階段。「推動房地產高質量發展」被納入「保障和改善民生」框架，政策重心從「穩增長」轉向「促品質」，同時，「好房子」概念已從單體住宅擴展至「好小區、好社區、好城區」四級體系，成為城市更新的核心載體。多地已出臺配套政策，指向存量提質與需求激活並重。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為179.16萬方，本年累計新房成交面積為7250.86萬方，累計同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面積為158.2萬方，同比-23.5%，環比-4.8%。其中一線城市近四周平均成交面積為45.06萬方，同比-30.1%，環比-5.8%，二線城市近四周平均成交面積為75.49萬方，同比-14.3%，環比-7.4%，三線城市近四周平均成交面積為37.64萬方，同比-30.7%，環比+2.4%。上周14城商品住宅可售面積為8038.95萬方，同比-8.87%，環比-0.53%，14城去化周期為18.11個月，其中一線城市去化周期為13.01個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為211.9萬方，本年累計二手房成交面積為9071.04萬方，累計同比+12.1%。20城近四周平均成交面積為160.47萬方，同比-20.9%，環比-3.9%。截至2025/10/13全國城市二手房出售掛牌量指數為6.25，環比-3.8%，掛牌價指數為150.28，環比-0.21%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為121宗，成交住宅類土地數量為93宗，新增供應商服類土地數量為124宗，成交商服類土地數量為140宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.62，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.72。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5670.25元/平方米，溢價率為3.76%，環比+0.8pct，成交商服類土地樓面均價為1800.75元/平方米，溢價率為2.13%，環比+1.06pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指數上漲1.51%，滬深300指數上漲3.24%，房地產指數跑輸滬深300指數1.73pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲2.2%，恆生綜合指數上漲3.62%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數1.42pct。

1.1新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為179.16萬方，本年累計新房成交面積為7250.86萬方，累計同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面積為158.2萬方，同比-23.5%，環比-4.8%。其中一線城市近四周平均成交面積為45.06萬方，同比-30.1%，環比-5.8%，二線城市近四周平均成交面積為75.49萬方，同比-14.3%，環比-7.4%，三線城市近四周平均成交面積為37.64萬方，同比-30.7%，環比+2.4%。

上周14城商品住宅可售面積為8038.95萬方，同比-8.87%，環比-0.53%，14城去化周期為18.11個月，其中一線城市去化周期為13.01個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為211.9萬方，本年累計二手房成交面積為9071.04萬方，累計同比+12.1%。20城近四周平均成交面積為160.47萬方，同比-20.9%，環比-3.9%。

截至2025/10/13全國城市二手房出售掛牌量指數為6.25，環比-3.8%，掛牌價指數為150.28，環比-0.21%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為121宗，成交住宅類土地數量為93宗，新增供應商服類土地數量為124宗，成交商服類土地數量為140宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.62，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.72。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5670.25元/平方米，溢價率為3.76%，環比+0.8pct，成交商服類土地樓面均價為1800.75元/平方米，溢價率為2.13%，環比+1.06pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指數上漲1.51%，滬深300指數上漲3.24%，房地產指數跑輸滬深300指數1.73pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲2.2%，恆生綜合指數上漲3.62%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數1.42pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第18，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第8、第7。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：棲霞建設（+6.59%）、蘇州高新（+4.55%）、張江高科（+4.45%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：保利置業集團（+6.25%）、中國金茂（+4.35%）、綠城中國（+3.87%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：世茂服務（+6.06%）、恆大物業（+3.74%）、新大正（+3.65%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：構建「好房子」與城市更新雙輪驅動的新模式》

對外發布時間 ：2025年10月27日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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