物業市場「止跌回穩」快於房地產市場

2025年，中國房地產正處於「止跌回穩」后的關鍵調整期。市場整體呈現「弱復甦、強分化、深轉型」的特徵。

物業作為大地產行業中的重要組成部分，「止跌回穩」比房地產市場來得更早。目前基本已「止跌」，接下來應該進入到比較明確的「回穩」階段。

當前住宅市場風險和機遇並存，風險在於增量減少，機遇在於產品升級。

房地產市場處「止跌回穩」關鍵期

結構性分化加劇

去年「9·26」政治局會議首提「止跌回穩」之后，2024年四季度整體市場出現了快速啟動，進入2025年，一季度在3月出現了小陽春，但是二季度和三季度出現了回落，尤其是7-8月份，全國114城商品住宅成交面積回落到近年來的最低點。

過去一年，各地從去化存量、夯實市場等方面做了很多的工作，但銷售數值又回到了原點。

9月全國114城商品住宅成交面積環比僅增長10%，同比仍下降7%，市場復甦動能依然偏弱。2025年前三季度累計成交面積同比下滑8%，全年市場需求持續疲軟，購房者信心仍有待恢復。

從二手房來看，30個重點城市二手住宅成交面積連續第六個月環比下降，多數城市同環比雙跌。北京、上海、深圳等一線城市，在新政效應帶動下市場熱度延續，但增長動能放緩，政策託底效果有限。

土地方面，目前下行趨勢已基本止住，成交金額比去年還有所上升。2025年1-9月，全國300城土地成交總金額中，上海、北京、杭州三城合計佔比達27%，市場集中度進一步提升。房企拿地仍高度謹慎，聚焦核心城市優質地塊。

整體來看，當前土地市場比二手房市場集中度高，二手房市場比一手房市場集中度高。土地市場集中度高也預示着未來在部分城市中總量還會保持更高的態勢。

目前來看，新房成交不會出現明顯的上升，二手房增長效能也在放緩，所以10月還會延續9月的走勢，四季度還會延續9-10月的走勢。

物業市場轉向精益運營

物業市場相比房地產市場表現更好一些。整體物業市場「止跌回穩」比房地產市場的「止跌回穩」來得更早，有幾個表現：

1、 物業在管面積增速，房地產市場是降速

物業雖然增速放緩，但還是保持增長，物業企業正主動調倉。截至2025年上半年，43家披露合約面積的企業總合約面積63億平方米，同比增速為0.5%；53家上市物企在管面積合計77.9億平方米，同比增長3.8%。這標誌着物業行業已告別高速擴張期，進入存量深耕階段。

2、物業企業有退出的選擇，而房企較難退出

2023–2025H1期間，35家上市物企累計終止合約面積達8.2億平方米，退盤超千萬的企業佔比達40%，

3、物業企業有退有進，第三方佔比保持65%

截至2025年上半年，披露數據的29家上市物企第三方在管面積佔比為65.0%，與上年同期基本保持一致。29家企業中，有37.5%的企業第三方在管面積佔比超過了70%，其中綠城服務和雅生活服務的表現尤為突出，第三方在管面積佔比均超過80%。儘管市場整體增長趨於平穩，但領先企業依然能夠通過強大的外拓能力實現高於行業平均水平的增長。

我們認為，目前物業行業已經「止跌」，接下來應該進入到比較明確的「回穩」階段。資本市場對於整個上市物業公司的估值也將進入到企穩階段，更優秀的物業公司在資本市場當中會有更好的表現，在行業整體看平看穩的時候，優秀的公司就可以看好。

風險與機遇並存

產品升級也將帶來管理新挑戰

未來住宅市場的風險和機遇並存，特別是增量市場風險和機遇並存。

風險在於增量減少。2022年以來，百城新房成交面積呈現周期性波動，2023年受行業下行影響顯著回落，2024年雖有階段性反彈，但整體仍處於低位震盪。進入2025年，市場延續「弱復甦」態勢。

根據克而瑞預測，2025年四季度百城新房成交環比有望增長10%，但全年成交規模預計為2億平方米，同比下降18%。這表明儘管短期政策刺激帶來一定回暖跡象，但市場需求仍未完全釋放，購房者觀望情緒仍存，市場尚未走出底部。

機遇在於產品升級。隨着市場環境的不斷演變和服務領域的逐步擴展與升級，越來越多定位為輕奢和高品質的住宅項目開始注重高端化和精細化的配套設施建設。這些項目不僅侷限於傳統的建築設計與佈局，還特別增加了能夠彰顯尊貴身份和增強社交功能的會所、提供多元化休閒與交流空間的架空層，以及提升生活美感的精緻水景等特色元素，旨在全面提高項目的品質與吸引力。

產品升級為后期的物業管理帶來了新的挑戰，如維護成本增加和技術要求提升，但也同時創造了加載與改造的新機遇。物業企業可以通過「地物協同」的方式抓住這些機遇：

首先，在項目設計初期就參與進來，通過前期反饋避免后期運營中的潛在問題；其次，採用降本增效措施，比如優化人員配置、在泳池中加裝保温膜以節省能源消耗；最后，利用嫁接外部資源（如健身中心或教育機構的合作）、推行會員制服務等靈活運營模式，既豐富了服務內容，又提高了經濟效益。

當然，還有存量市場的挑戰與機遇，物業企業需紮實做好「行活」，持續夯實基礎服務。在紮實做好基礎服務的前提下，物業企業還應以提升客户滿意度為核心目標，深度洞察業主需求，系統性挖掘增值服務潛力。

過去一年，在政策持續託底、需求結構變化與行業自身深度調整的多重作用下，房地產市場又回到了原點。物業行業的止跌回穩比房地產行業更要明顯和明確。

未來房地產市場在會所、精裝以及運營方面的提升也是未來的機會。

最近很多人和我討論「四代宅」，包括開發商、物業公司等。若物業能夠和開發企業溝通好統一的「四代宅」標準化搭建版本，既符合今天的規範又能夠為業主提供安全、高質量、使用率更高的應用場景，物業公司或將又多一條新賽道。

本文來自微信公眾號「丁祖昱評樓市」，作者：編輯部、CRIC物管，36氪經授權發佈。