160 萬億沒了！瑞銀給樓市定調：2026 年觸底，現在 「黎明前」 嗎？

當瑞銀拋出 「中國樓市 2026 年下半年觸底」 的判斷時，市場並未迎來預期中的振奮，反而被 「160 萬億市值蒸發」 的陰影籠罩。從 2021 年峰值到 2025 年深秋，中國房地產市場經歷了史上最劇烈的調整周期，47% 的受訪業主陷入 「房價跌破買入價」 的窘境，即便剔除調研偏差，實際被套羣體佔比也達 15%-20%。這場財富重構背后，是無數家庭資產負債表的收縮，也是宏觀經濟循環的受阻。瑞銀給出的 「2026 年觸底」 預測，究竟是穿透迷霧的曙光，還是仍需警惕的幻象？

一、160 萬億蒸發：數據背后的財富真相與市場陣痛

「160 萬億市值下跌」 並非危言聳聽，而是基於市場峰值的理性測算。2021 年房價高點時，全國城鎮住宅總價值約 405 萬億元，其中既包含 404 億平米城鎮登記住宅面積，也涵蓋了未完全統計的小產權房。隨着過去四年房價累計下跌 30% 至 40%，相當於 162 萬億資產憑空消失，攤到每位城鎮居民頭上的損失超 17 萬元。這一數字遠超 A 股散户 25 萬億元的總持股市值，凸顯出房地產在家庭資產配置中的核心地位。

財富縮水正通過 「負反饋循環」 影響經濟全局。在資產減值壓力下，居民部門呈現顯著的 「防禦性儲蓄」 特徵，2023 年以來居民存款增速持續高於收入增速，消費市場陷入 「低慾望循環」。與此同時，房價下跌導致土地出讓收入鋭減，地方財政承壓進一步制約基礎設施投資，而房企債務風險的傳導又讓金融體系面臨考驗。摩根士丹利在 2025 年研報中估算，2021-2024 年行業累計損失已達 7 萬億元，風險雖階段性釋放，但長期挑戰仍存。

市場情緒的低迷程度更甚數據表現。瑞銀觀察到，一線城市中半數人口轉向租賃市場，新房銷售連續 12 個月同比下滑，二手房掛牌量較 2021 年翻倍。AlphaWise 調查顯示，僅不足 10% 的潛在購房者計劃 12 個月內入市，而超六成業主願意接受低於購買價的報價出售房產，這種 「賣壓大於買氣」 的格局進一步加劇了價格下行壓力。

二、瑞銀 「2026 年觸底」 判斷：邏輯支撐與核心指標

瑞銀將 2026 年下半年定為觸底窗口，並非單純基於價格跌幅的推測，而是建立在三大核心邏輯之上。其亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻明確指出，租金企穩是市場復甦的先行指標—— 一線城市 50% 的居住人口依賴租賃，租金水平能最直接反映真實住房需求，只有當租金止跌回升，居民纔會重新評估 「租買性價比」，啟動 「由租轉買」 的良性循環。

租售比的改善已顯現積極信號。2025 年上半年重點 50 城平均租售比降至 1:576，較 2024 年進一步收窄，租金回報率升至 2.08% 的階段性高點。儘管這一水平仍低於國際公認的 1:200-1:300 合理區間，但房價跌幅（2.83%）大於租金跌幅（1.81%）的分化趨勢，正在修復市場估值扭曲。招商證券進一步佐證，淨租金回報率與按揭利率之差的收窄，將成為需求築底的關鍵標誌。

政策託底與利率環境的改善構成另一重支撐。瑞銀預判，2025 年 12 月政治局會議可能成為政策關鍵窗口，「中儲房」 平準基金、城中村改造貨幣化安置等工具有望落地，且政策將堅持 「防風險優先、託而不舉」 的基調。在國際層面，美聯儲降息周期開啟將帶動香港銀行同業拆息從 3% 降至 2026 年的 1.6%，這一寬松信號若傳導至內地，將直接降低購房者融資成本。

結構性分化中的亮點也被納入考量。儘管普通住宅市場承壓，但高端住宅銷售逆勢增長，這源於限價政策取消后改善性需求的集中釋放。瑞銀認為，這種結構性機會雖不代表整體回暖，卻顯示部分細分市場已具備企穩基礎。

三、黎明前的陰霾：觸底路上的四大挑戰

即便邏輯鏈條看似完整，2026 年觸底之路仍佈滿荊棘。高庫存壓力首當其衝，三四線城市新房去化周期普遍超過 20 個月，部分 「死庫存」 因區位偏遠、配套缺失幾乎喪失流動性。摩根士丹利指出，僅靠自然銷售消化現有庫存需 3-4 年，而低線城市人口外流趨勢進一步加劇了供需失衡。

居民預期修復緩慢成為核心梗阻。房價連續四年下跌形成 「買漲不買跌」 的心理慣性，而就業市場波動與收入預期不穩，讓即便有購房需求的家庭也選擇觀望。瑞銀發現，居民存款規模持續增長與房地產投資意願低迷形成鮮明對比，「資產荒」 本質是租金回報無法覆蓋按揭支出的理性選擇。這種預期的扭轉往往滯后於基本面改善，可能延長調整周期。

房企信用風險尚未完全出清制約供給端修復。2025 年上半年房企平均利潤下降 15%，部分民企仍面臨流動性危機，導致新開工面積持續下滑。儘管優質國企尚能維持項目開發，但民營房企 「缺位」 導致市場供給結構失衡，中低端住宅供應不足的問題逐漸顯現。

政策傳導效率不足削弱託底效果。此前多地松綁限購、降低首付比例等政策，未能有效激活需求，根源在於居民對房價穩定缺乏信心。瑞銀強調，大規模中央財政支持的收儲計劃雖效果最優，但面臨財政可持續性的約束，政策力度與市場期待仍有差距。

四、普通人的應對：在等待中把握確定性

對於普通家庭而言，與其糾結 「是否已到黎明前」，不如聚焦可把握的確定性。在資產配置上，應規避人口持續流出的三四線城市房產，這類資產可能面臨 「跌價且難變現」 的雙重風險；而一線城市核心地段、租金回報率接近 2.5% 的住宅，已具備長期持有價值。

購房決策需迴歸居住本質。若為剛性需求，可關注開發商資金鍊穩健的準現房項目，利用當前利率下行窗口鎖定成本；若為投資需求，則需等待租金企穩、租售比進一步改善的明確信號，避免過早入場被套。

對於已有房產的家庭，需理性評估資產質量：若房產位於低線城市且長期空置，可考慮及時置換至核心城市優質資產；若處於還貸壓力較大的 「負資產」 狀態，可與銀行協商調整還款計劃，避免斷供風險。

結語：理性等待真實復甦

160 萬億財富蒸發的陣痛，本質是房地產從 「金融屬性主導」 向 「居住屬性迴歸」 的必然調整。瑞銀的 2026 年觸底預測，為市場提供了一個觀察錨點，但不應被視為抄底信號。真正的黎明，不僅需要租金企穩、利率下行等指標驗證，更需要居民預期修復、房企信用重建、政策精準發力的多重共振。

對於市場而言，與其期盼 「V 型反彈」，不如接受 「L 型企穩」 的現實 —— 房地產已告別高增長時代，未來將進入 「總量平穩、結構優化」 的新周期。在這個過程中，那些能穿越周期的資產，終將是錨定真實需求、具備現金流創造能力的核心標的。而現在，或許正是打磨判斷力、等待確定性信號的關鍵時期。