上海樓市活躍度持續回升 徐匯濱江樓面價紀錄被刷新

財聯社10月21日訊（記者 王海春）上海徐匯濱江板塊樓面價紀錄，再次被刷新。

在上海10月20日進行的土拍活動中，中海以44.65億元的價格競得徐匯濱江WS5單元地塊。中指院分析師告訴記者，該地塊14.85萬元/平方米的成交樓面價，不僅創徐匯濱江板塊樓面價新高，也成為上海成交樓面價TOP2的單價地王。

上述成交的單價地王，被認為折射出上海土拍市場延續了較高熱度，也成為滬房地產市場持續回升的一個側影。

克而瑞分析師指出，今年以來，上海出臺多項各類促需求措施，限制性政策松綁方面，上海松綁限購、並同步出台促需求類政策優惠，進一步加快了置業需求入市的節奏。

「中短期來看，像上海這樣的核心城市市場熱度將得以延續。而市場熱度變化與新盤供應的質和量有一定關係，若后續仍有利好政策出臺，將進一步助力市場企穩。」克而瑞分析師表示。

中指院分析師王建梓認為，從政策趨勢來看，「穩預期」是推動市場止跌回穩的關鍵，預計各項已出臺政策有望在四季度得以進一步落實，同時增量政策仍有一定空間。

「房企上半年在上海等核心城市競得的部分地塊，預計將在四季度逐步入市，新增供應增加有望對新房銷售市場形成進一步支撐。」王建梓表示。

中海44.65億摘上海TOP2「單價地王」

上海2025年第八批次土拍於10月20日圓滿收官。

本次上海共出讓6宗地，總出讓土地面積19.16萬平方米，起始出讓總價184.95億元，共吸引中海、保利發展、保利置業、金茂、越秀、招商蛇口等20余家企業積極參拍。

最終，這6宗地全部成交，3宗溢價成交、3宗以底價成交，成交總金額達198.77億元。

這其中，徐匯區WS5單元188N-I-21地塊成為市場關注的焦點。該住宅用地出讓面積20044平方米，容積率1.5，起拍價40.59億元，起始樓面價高達134999元/平方米。

「這宗地的起始樓面價，刷新了上海涉宅用地推出樓面價TOP2紀錄。」中指院上海數據總經理張文靜介紹，2024年8月，位於徐匯濱江的xh128D-07地塊曾創下全國最高樓面單價紀錄：該地塊經過72輪競價觸達地價上限后，綠城以48.05億元搖中地塊，成交樓面價13.1萬元/平方米。

而作為本批土拍的焦點，徐匯濱江WS5單元地塊位置優勢相當明顯：其位於內中環之間，距黃浦江僅約800米，毗鄰龍華寺、西岸藝術中心及西岸美術館等公共文化設施，景觀與文化資源優越。地塊周邊1公里範圍內，軌道網絡覆蓋相當密集，有地鐵3、11、12、23號線。

由此，這宗熱門地塊吸引了中海、保利發展，以及招商蛇口、西岸開發集團、濱江集團聯合體共3家實力競買人蔘與現場競價。該地塊最終被中海以44.65億元的價格摘得，成交樓面價148503元/平方米，溢價率10%。

張文靜告訴記者，從成交結果來看，本次由中海摘取的徐匯濱江WS5單元地塊，成交樓面價高達14.85萬元/平方米，創徐匯濱江板塊成交樓面價新高，也成為上海成交樓面價TOP2的單價地王。

目前上海成交單價TOP1地塊，為徐匯區衡複用地，該地塊的單價紀錄，是在今年7月創造的。記者此前曾報道，該地塊由上海祺祥旺宇置業有限公司於今年7月25日競得，成交價12.25億元，成交樓面價高達200257元/平方米，溢價率22.38%。

「應該説，作為上海土地價格高地，徐匯濱江區域地價再度創新高，符合市場預期。」張文靜表示。

除上述宅地，上海另一宗位於靜安蘇河灣的熱門地塊，也引發房企激烈角逐。

位於浙江北路、天潼路的靜安區C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間，70.96億元的起始總價在八批次中最高。該地塊土地出讓面積30108平方米，起始樓面價74670元/平方米。

靜安蘇河灣地塊地處靜安內環，距離蘇州河約400米，周邊匯聚萬象天地、四行倉庫、大悦城等商業與文化地標，區域居住配套成熟，開發潛力備受市場認可。該地塊吸引了中海、保利發展，以及招商、越秀、星獅、瑞城聯合體共3家競買人蔘與現場競價。

經過52輪競價，靜安蘇河灣地塊被招商、越秀、星獅、瑞城聯合體以77.37億元的價格斬獲，成交樓面價 81415元/平方米，溢價率9%。

此外，保利置業以26.12億元的價格競得楊浦東外灘地塊，成交樓面價6.996萬元/平方米，溢價率14.7%。匯成、徐房聯合體則以26.51億元底價競得徐匯華涇地塊，成交樓面價27703元/平方米。

「總體來看，上海本批出讓的優質地塊，均具備較高開發潛力。結合9月出台的‘好房子’建設新政，上海本批土拍整體溢價率維持在15%以內，市場熱度趨於平穩。我們預計，土地市場的良好表現，未來將逐步傳導至新房銷售市場。」張文靜補充道。

土拍熱度得以延續背后的市場信號

分析師指出，當前市場仍處於調整過程中，但上海土拍仍維持了較高熱度。

「目前市場分化特徵較為明顯，但上海等核心城市優質板塊的土拍熱度，仍然較高。」億翰智庫分析師認為，這樣的表現，離不開滬新房市場成交表現亮眼這一背景。

據中原地產數據，上海9月新房成交繼續呈向上走勢，當月上海新建商品住宅成交面積54.5萬平方米，環比增加35.9%，同比增加18.5%。

「從交易節奏來看，9月初平穩開局，此后兩周成交一直維持在10萬平方米的成交水平，最后一周在翹尾效應下，成交量攀升至16萬平方米以上。尤其是9月最后兩天，成交量翹尾現象更加明顯，單日網籤量均超過4萬平方米。」中原地產高級研究經理盧文曦表示。

而上海高檔房市場的表現，尤其亮眼。

在上海進行本批土拍之前，位於淮海中路的「高福雲境」項目於10月18日開盤，其25套總價1.3億元至1.7億元房源全部售罄，單日銷售額超過2024年上海全年同價段豪宅成交總額，創下當地頂豪市場單日去化新紀錄。此外，近期上海多個高端項目銷售火熱。

盧文曦指出，按上海9月新房成交量榜單，豪宅類產品熱度出現進一步提升跡象。

「按我們監測到的數據，上海9月新房成交前十榜單中，有6個單價超過10萬元/平方米的樓盤。值得關注的是，網紅項目嘉里金陵華庭，成交均價超過20萬元/平方米。成交量排名第三和第四的樓盤，均價都超過14萬元/平方米。」盧文曦表示。

另據仲量聯行數據，今年第三季度，上海高端一手住宅市場共錄得八個項目開盤入市，共計931套房源。新入市的項目平均售價，在13.6萬元/平方米至20.5萬元/平方米之間。從成交價格來看，監測數據顯示，今年第三季度上海高端一手住宅成交均價，環比進一步上升0.7%至151900元/平方米。

中指院分析師認為，上海市場持續回升，與富有成效的政策措施，不無關係。今年8月，上海進一步優化限制性政策，符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數；上海9月出台樓市新政細化措施，優化相關房產税徵收方案，並針對符合「好房子」建設要求中涉及建面增加的「經濟成本」提出了明確支持引導，這些優化房地產市場供需環境的措施，進一步帶動了「金九」一二手房市場熱度有所回升。

對於后市，仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀認為，具備稀缺區位與產品力的核心高端項目，持續獲得高淨值客羣青睞。

「受買家購買心理及新項目分流影響，高端二手住宅市場可能有所調整，但高端一手住宅均價，預計在短期內仍將保持温和上行的態勢。」盛秀秀表示。

「9、10月份正是傳統銷售季，藉助8月底的政策，市場的信心較此前明顯增強。從市場表現來看，豪宅類項目一直保持較高的交易熱度，預計后續還將得以延續。「盧文曦補充道。