中郵·房地產|周觀點：投資與銷售雙降 樓市調整壓力持續

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

投資要點

根據統計局數據，2025年1-9月，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%，降幅較上月擴大1pct。1-9月份，新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%，其中住宅銷售面積下降5.6%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%，其中住宅銷售額下降7.6%，降幅較上月均有小幅擴大。價格方面，2025年9月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續呈收窄態勢。整體來看全國樓市仍呈投資、銷售與價格同步下行態勢。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為198.09萬方，本年累計新房成交面積為7068.95萬方，累計同比-4.9%。30大中城市近四周平均成交面積為165.43萬方，同比-18.1%，環比+5.9%。其中一線城市近四周平均成交面積為47.86萬方，同比-19.4%，環比+2.3%，二線城市近四周平均成交面積為81.5萬方，同比-4.7%，環比+8.7%，三線城市近四周平均成交面積為36.07萬方，同比-36.7%，環比+4.8%。上周14城商品住宅可售面積為8081.77萬方，同比-9.03%，環比-0.18%，14城去化周期為18.03個月，其中一線城市去化周期為12.95個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為215.09萬方，本年累計二手房成交面積為8859.15萬方，累計同比+13.4%。20城近四周平均成交面積為166.91萬方，同比-11.6%，環比+0.6%。截至2025/10/6全國城市二手房出售掛牌量指數為6.5，環比-13.4%，掛牌價指數為150.59，環比-0.19%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為101宗，成交住宅類土地數量為32宗，新增供應商服類土地數量為100宗，成交商服類土地數量為68宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.59，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.66。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5539.5元/平方米，溢價率為2.92%，環比+0.34pct，成交商服類土地樓面均價為1715.75元/平方米，溢價率為0.75%，環比+0.01pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指下跌2.35%，滬深300指數下跌2.22%，房地產指數跑輸滬深300指數0.12pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌2.38%，恆生綜合指數下跌4.11%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數1.73pct。

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為198.09萬方，本年累計新房成交面積為7068.95萬方，累計同比-4.9%。30大中城市近四周平均成交面積為165.43萬方，同比-18.1%，環比+5.9%。其中一線城市近四周平均成交面積為47.86萬方，同比-19.4%，環比+2.3%，二線城市近四周平均成交面積為81.5萬方，同比-4.7%，環比+8.7%，三線城市近四周平均成交面積為36.07萬方，同比-36.7%，環比+4.8%。

上周14城商品住宅可售面積為8081.77萬方，同比-9.03%，環比-0.18%，14城去化周期為18.03個月，其中一線城市去化周期為12.95個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為215.09萬方，本年累計二手房成交面積為8859.15萬方，累計同比+13.4%。20城近四周平均成交面積為166.91萬方，同比-11.6%，環比+0.6%。

截至2025/10/6全國城市二手房出售掛牌量指數為6.5，環比-13.4%，掛牌價指數為150.59，環比-0.19%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為101宗，成交住宅類土地數量為32宗，新增供應商服類土地數量為100宗，成交商服類土地數量為68宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.59，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.66。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5539.5元/平方米，溢價率為2.92%，環比+0.34pct，成交商服類土地樓面均價為1715.75元/平方米，溢價率為0.75%，環比+0.01pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指下跌2.35%，滬深300指數下跌2.22%，房地產指數跑輸滬深300指數0.12pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌2.38%，恆生綜合指數下跌4.11%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數1.73pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第15，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第7、第6。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：海南機場（+8.96%）、天地源（+2.72%）、*ST金科（+2.21%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：建發國際集團（+1.16%）、太古地產（-0.74%）、華潤置地（-1.15%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：華潤萬象生活（+1.69%）、金科服務（-0.6%）、融創服務（-1.27%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：投資與銷售雙降 樓市調整壓力持續》

對外發布時間 ：2025年10月20日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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