近四年最大金額交易 阿里系66億「抄底」港島寫字樓

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（來源：觀點）

商業客

香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合「抄底」的時機。阿里巴巴和螞蟻集團此時入手，不失為好時機。

傳聞中的交易最終落地。

10月17日，阿里巴巴集團與螞蟻集團宣佈，斥資66億元（約9.25億美元）向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心（One Causeway Bay）13層商業寫字樓，作為兩家公司在香港的總部。

值得注意的是，這宗交易是自2021年以來香港最大宗的寫字樓成交，預計將於今年12月底前完成。

阿里巴巴集團主席蔡崇信表示，此次收購香港地標物業，「充分體現我們對香港經濟和營商環境的信心，並將以香港為理想的大本營，持續拓展國際業務」。

而在集團戰略抉擇之下，香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合「抄底」的時機。

近四年最大單交易

此次交易的具體標的為港島壹號中心頂層13層寫字樓，以及大廈的屋頂標誌（換句話説有冠名權）和50個停車位，涉及總樓面面積約30.16萬平方呎。

交易總對價約9.25億美元，約人民幣66億元以及港幣72億元，摺合每平方呎單價約2.39萬港元。

此次交易亦正值怡和洋行正籌備收購文華東方國際集團剩余11.96%股份，尋求將后者徹底私有化。文華東方則透露，扣除出售費用后，此次交易將產生剩余收益約為7.58億美元。

資料顯示，港島壹號中心位於銅鑼灣告士打道281號，前身為怡和洋行倉庫，上世紀下半葉開發爲香港怡東酒店（The Excelsior Hong Kong）。該酒店於1973年開業，提供865間客房及21間套房。

2019年，文華東方對酒店進行拆除，並着手重建為甲級寫字樓。

按照規劃，港島壹號中心高24層，提供約50萬平方呎辦公空間；另設有4層零售樓層和位於35樓的天台及户外平臺，提供約5.5萬平方呎的購物、娛樂及餐飲空間。其中，寫字樓部分每層層高2.9米，每層可出租面積約2萬平方呎。

文華東方國際集團2024年報披露，港島壹號中心已於2024年7月竣工，並計劃於2025年下半年入市。截至2024年年底，項目總估值達到20億美元。

據市場消息，在阿里巴巴和螞蟻集團出手之前，項目已成功租出兩層空間。

阿里巴巴與螞蟻集團的此次收購亦並非突然決定，是阿里系在香港長期佈局的最新一環。

據悉，自1999年創立之初，阿里巴巴便已在香港設立業務。此后，作為對外窗口和國際金融中心，香港一直是阿里系業務的重要落點。2005年，阿里巴巴將淘寶業務引入香港，2014年阿里雲正式落地展開服務。

資本市場層面，阿里巴巴於2019年在港交所完成第二上市，並於2024年轉為雙重主要上市，成為首家在紐約與香港雙重主要上市的中國科技公司。

螞蟻集團的香港佈局同樣縱深發展，2017年推出本地電子錢包AlipayHK，至今已服務逾450萬活躍用户，成為香港主流移動支付工具之一。

2025年4月，螞蟻數科更成為香港特區政府「重點企業夥伴」，將海外總部正式落户香港，聚焦人工智能與區塊鏈技術的產業落地。

除上述阿里巴巴主席蔡崇信發表的評論外，螞蟻集團董事長井賢棟也表示，螞蟻集團正積極參與香港創新樞紐的建設，深度融入大灣區發展。

「香港濃厚的創業氛圍以及其連接中國內地與全球市場的橋樑作用，對加碼香港充滿信心。展望未來，將持續加大在香港的投入，吸引全球頂尖人才，壯大本地團隊。」

阿里系「抄底」

集團戰略抉擇之外，香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合「抄底」的時機。

2020年以來，香港寫字樓市場經歷了前所未有的劇烈波動，呈現出「空置率攀升、租金持續下行、資產估值回調」的多重特徵。但進入2025年，市場已開始有復甦跡象。

一方面，香港經濟正持續回暖，尤其是在IPO市場。年內，在多重利好的影響下，香港IPO規模出現井噴。

截至2025年前三季度，港交所已有68只新股掛牌上市，新股數量同比增長約50%；總集資額超過1800億港元，集資額同比提升超過2倍，已成為全球主要IPO市場新股集資額首位。

其中，多隻百億規模完成上市。包括募資規模達410億港元的寧德時代、募資規模250億港元的紫金黃金國際。另外，募資金額超百億港元的還有恆瑞醫藥、三花智控、海天味業等。

與此同時，港股市場是今年全球表現最好的股票市場之一。數據顯示，截至2025年第三季度，恆生指數年內已累計上漲34.73%，恆生科技指數累計上漲45.73%。

資本市場的暢旺，一定程度助推了寫字樓市場的租賃表現。

來自仲量聯行的最新報告，截至8月底，香港整體寫字樓空置率僅微升至13.5%。市場上出現了強勁的淨吸納量，8月份單月錄得31.4萬平方呎的正淨吸納量，「受惠於活躍的新股市場及持續增長的財富管理需求，核心區優質寫字樓的租賃意欲明顯提升。」

同時，8月份香港寫字樓整體租金環比僅微跌0.2%，實現今年以來最小的環比跌幅。

另一方面，雖然目前香港甲級寫字樓市場已開始出現轉機，但尚未真正逆轉頹勢。

「香港寫字樓租賃市場持續面臨根本性挑戰，供應過剩仍是最大阻力。儘管出現包括IPO活動回暖、企業總部遷址及對衝基金擴張等積極進展，這些因素的聚合效應仍不足以扭轉整

體下行趨勢。預計短期內市場艱難態勢將持續。」第一太平戴維斯在2025年9月發佈的寫字樓租賃報告中表示。

據統計，2025年全香港將有超過300萬平方呎的新增甲級寫字樓面積落成，為2008年以來的新高，這將在短期內對寫字樓市場租金和空置率形成壓力。

然而，往往在市場深度調整期，大宗交易市場卻能展現出結構性活力。用更通俗的話語講，大批投資者和希望在當地有長遠發展的自用買家會擇機進場購置物業。

數據也顯示，2023年以來，香港寫字樓大宗交易日趨活躍。

更何況目前市場轉機已經出現。「儘管利率壓力與需求疲軟為寫字樓租賃市場帶來短期挑戰，香港寫字樓領域正涌現新的增長動力。金融板塊復甦與終端用户強勁的購置活動共同推動市場需求，預計中環區域寫字樓租金於未來數年將率先錄得回升。」第一太平戴維斯指出。

阿里巴巴和螞蟻集團此時入手，不失為好時機。

此前阿里巴巴是租用銅鑼灣時代廣場10層樓面作為總部使用，螞蟻集團的辦公地點也在此處。據瞭解，這份租約本預計將於2028年屆滿。

此次收購完成，阿里系將從長期租户轉變為核心物業持有者，除享受物業升值外，每年還能節省租金支出。