中海物業的「原罪」

（來源：物股通）

2025年10月23日，中海物業將迎來上市10周年。

作為央企背景的物業龍頭，它本應在香港資本市場綻放更耀眼的光芒，但覆盤其十年資本軌跡，「介紹上市」這一初始選擇，似已埋下「原罪」式的先天侷限，在融資、派息、治理等維度持續掣肘企業與市場的共振。

01#

「無融資」的上市：先天缺失的資本紐帶

中海物業的上市方式頗為特殊——介紹上市。與常規IPO（首次公開募股）通過發行新股募資不同，介紹上市僅為現有股東提供股票流通渠道，企業本身不直接從資本市場獲得資金。

（介紹上市與IPO對比）

這一選擇在十年前或許是基於「央企資產無需募資」的底氣，卻讓中海物業從一開始就與資本市場的核心邏輯「脱節」。

資本市場的本質是「融資-成長-回報」的閉環：IPO不僅是「圈錢」，更是企業向公眾展示價值、綁定股東信任、獲得品牌溢價的「成人禮」。

但中海物業跳過了「融資」這一步，既未通過路演向全球投資者講述成長故事，也未藉助募資為業務擴張儲備彈藥。

后續十年，公司再融資動作寥寥，資本運作的「活躍度」遠低於碧桂園服務、華潤萬象生活等同行，后者通過IPO+增發/發債持續擴容。

這種「先天無融資」的狀態，讓中海物業在資本市場更像一個「旁觀者」，而非深度參與、藉資本之力成長的「玩家」。

02#

派息保守主義：對股東回報的「鈍感」

「無融資」本應成為派息的「優勢」——既然不依賴資本市場「補血」，理應更大方地將利潤回饋股東。但中海物業的派息策略卻長期偏於保守。

以2025年中期業績為例，儘管公司強調「派息比率和之前瞭解的差不多」，但「輕微提高一點點」的表述，仍引發知名投資者「管我財」的公開不滿：「如果公司不加快提升派息比率，什麼時候有非常希望通過的議案，而大股東不能投票的，我們一起否了它！」

這種不滿折射出深層矛盾：港股市場對物業股的分紅預期本就較高（投資者常將物業股視為「類債券」標的），而中海物業的「保守派息」，既無「融資剛需」作為藉口，也缺乏清晰的長期回報規劃。

更值得玩味的是，「介紹上市無募資」的歷史，反而成了公司「躺平」的理由——彷彿「沒從市場拿錢，少分點也理所當然」。

這種對股東回報的「鈍感」，正是「原罪」延伸出的治理惰性：既不向市場「要錢」，也不向股東「讓利」，資本關係陷入「不互動、不共振」的僵滯。

03#

股權激勵與市場管理：雙重缺位的價值傳遞

「介紹上市」的影響，還滲透到公司治理與市場溝通的深層。

（一）股權激勵的缺失

物業行業是「人力密集型+管理驅動型」行業，管理層與核心團隊的動力直接影響服務品質與業績增長。但中海物業十年間鮮見大規模股權激勵計劃，核心團隊與股東利益的綁定遠不如同業。

反觀華潤萬象生活、保利物業和建發物業，通過多輪股權激勵將管理層與市值增長深度掛鉤，形成「業績提升-市值增長-激勵兑現」的正向循環。

中海物業卻因「介紹上市」的初始架構，似乎默認了「管理團隊無需通過股權與市場共進退」，長期動力不足的隱患逐漸顯現，如2025年中期「業主增值服務倒退」，或與團隊創新動力薄弱有關。

（二）投資者關係的薄弱

常規IPO企業在上市初期會構建成熟的投資者關係（IR）體系，定期與機構、散户互動，但中海物業的IR更像「被動響應」——僅在財報季發佈信息，缺乏主動向市場傳遞戰略、講好「中海式服務」故事的意識。

這直接導致公司估值長期處於行業偏低區間，2025年中期，中海物業PE約11倍，而萬物雲PE超22倍，「價值被低估」的困境卻因市場溝通不足難以破局。

04#

業務與資本的惡性循環：「原罪」的連鎖反應

「介紹上市」的「原罪」最終演化為業務與資本的惡性循環：

• 因無融資→業務擴張缺乏資本彈藥，動力薄弱；

• 派息保守→股東用腳投票，市場信心受挫；

• 股權激勵缺位→管理團隊活力不足，創新停滯；

• 投資者關係薄弱→市場認知模糊，估值被壓制；

• 估值低迷→更難通過資本手段（如增發、併購）擴張→業務增長進一步受限（如「業主增值服務倒退」）。

以「業主增值服務」為例，這一板塊本是物業企業突破盈利天花板的關鍵，但中海物業的倒退，既與市場競爭加劇有關，也與公司資本端支持不足（無募資投入新業務、無股權激勵驅動團隊創新）緊密相連。

當同行通過IPO募資佈局社區電商、養老等新賽道時，中海物業只能依賴自有資金「小步慢走」，最終在新業務上掉隊。

十年之期，破局「原罪」當破什麼？

中海物業的「原罪」，並非道德層面的過錯，而是介紹上市模式下，企業與資本市場「共生關係」的先天殘缺。

十年過去，破局的關鍵已清晰：

• 要麼補做「融資課」——通過增發、發債等方式主動擁抱資本，用資金推動業務與市值雙升；

• 要麼補做「回報課」——大幅提升派息率、推出股權激勵，以實際行動修復股東信任；

• 要麼補做「溝通課」——構建專業IR體系，讓市場真正讀懂「中海式服務」的價值。

若繼續困在「介紹上市」的舒適區，將「無募資」當作「躺平」的藉口，中海物業的下一個十年，或許仍將在「資本困局」中循環。