代建季報 | 三季度代建中標創新高，企業構建「生態化運營」（2025年Q3）

（來源：克而瑞地產研究）

本期關注

• 政府代建制政策愈發精細化、標準化

政府代建制政策持續跟進和落地，聚焦在六個方面。第一，繼續強化制度建設；第二，提升專業能力；第三，豐富代建方式，穩妥推進代建項目擴範圍，擴大代建單位委託權限；第四，推進精細化管理；第五，推動標準化。強調通過公開招標選擇代建單位，要求具備總承包、設計等資質，推動行業准入標準化；第六，實行全周期監管。

• 2025年三季度城投拿地佔比回升至49%

三季度城投及平臺公司拿地佔比為55%，較二季度上升12.8個百分點，較2024年三季度下降14.2個百分點。2025年1-9月，城投及平臺公司參與拿地的建築面積超過3700萬平方米，較去年同期下降11%。城投拿地佔比為49%，較2024年三季度和2024年全年分別下降9個百分點和15個百分點，但較上半年45%的佔比略提高4個百分點。

• 《代建企業綜合能力評價標準》發佈

9月13日，行業首部系統性編制的《代建企業綜合能力評價標準》發佈，由綠城管理主編，中國建築標準設計研究院、克而瑞集團、金地管理、藍城集團、中國鐵建、潤地管理、中原建業、旭輝建管等12家企業參編。

• 三季度中標代建項目同比增17%

2025年前三季度中標代建項目432個，同比增加18%；前三季度中標項目個數已經達到2024年全年的85%，若第四季度保持相當的增速，則今年中標項目將遠多於2024年。僅看第三季度數據，第三季度代建中標項目172個，創2023年以來新高，同、環比分別增長37%和17%。

01

行業政策

體系持續改革，代建政策愈發明細化、精細化、市場化

2025年第三季度，各省市持續推進政府投資項目代建制政策的落地，出臺了相應的管理辦法和試行意見稿，持續深化投資體制改革。一方面，提升政府投資項目的管理水平和投資效益；另一方面，規範政府投資項目的建設程序。

根據CRIC不完全統計，第三季度共有7個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策，數量高於第二季度，基本與第一季度持平。2025年1-9月，出臺代建制政策的城市已達21個，較去年同期減少1個城市，但從歷史出臺頻次來看，仍維持在相對高位。

整體而言，2025年第三季度政府代建制呈現以下特點和趨勢：

首先，適用範圍精準化與下沉。一方面，門檻明晰，各地普遍設置了明確的投資額門檻（如100萬、1000萬、3000萬）和資金比例（如財政資金佔比50%以上），使代建制的適用標準更加清晰、可操作；另一方面，層級下沉，政策不僅出現在省市級，也深入到區、縣甚至鄉鎮層面（如歷城區、三鄉鎮），表明代建模式正成為基層政府規範投資項目管理的重要工具。

其次，管理要求趨向全過程精細化。在流程閉環上，出臺的代建政策基本覆蓋了從項目審批、設計施工、驗收到資金支付的全過程，強調精細化管理。在權責明確界定上，多地政策詳細規定了代建單位、使用單位、項目法人單位的權責界限，特別是在資金支付（如咸寧的「初審-複審」流程）和工程質量責任（如浙江）方面。

再次，激勵與約束機制日益完善。從經濟激勵角度看，多地建立了「節余獎勵」機制（如歷城區），直接將代建單位的經濟效益與項目投資控制效果掛鉤，激發其降本增效的積極性。同時，在約束條款中，政策也明確了因代建方原因導致損失的責任追究條款，形成了有效的約束機制。

最后，費用計取標準化與市場化結合。各地努力使代建管理費的計取有章可循。如廊坊市要求參照國家規定的項目建設管理費標準，三鄉鎮則提供了極為詳細的階梯式計算公式，這有助於規範市場收費，防止惡性競爭。

未來，代建領域的政策將持續跟進和落地，且並不侷限於地方政府代建制，在相關保障政策和制度保障上實行雙管齊下，具體聚焦在以下多個方面：

第一，繼續強化制度建設。緊跟政策形勢，各地政府將繼續修訂和完善代建管理制度體系，轉變管理職能，明晰參建各方職能定位，規範履職行為，壓實管理職責，形成建設合力。

第二，提升專業能力。通過加強代建管理機構專業化建設、專業人才配備、提高專業技術人才培訓實效、培育中介機構，提高代建項目的社會參與度，並以更加專業化的管理提升代建管理水平。

第三，豐富代建方式。各地政府爲了應對當前房地產市場周期調整與經濟復甦走勢，會積極探索代建管理新模式，穩妥推進代建項目擴範圍，擴大代建單位委託權限。

第四，推進精細化管理。多地政策對代建項目範圍、投資門檻、資質要求等進行細化，將代建範圍分類管理，並根據投資規模分級審批。

第五，推動標準化。強調通過公開招標選擇代建單位，要求具備總承包、設計等資質，推動行業准入標準化。

第六，實行全周期監管。諸如強化資金管理（如專户專賬、分階段支付）、過程監督（如財政、審計部門介入）及責任追溯，例如對擅自變更建設內容、超概算等行為從履約保證金中賠付，直至追究刑事責任。

值得注意的是，隨着地方代建政策愈發精細化，意味着對代建企業的專業能力提出了更高要求。企業需要具備全流程管理、成本控制、風險應對等綜合能力。同時，不良資產紓困等複雜項目類型，還要求代建方具備資產處置、債務重組和多方協調等超越傳統開發的綜合能力。

02

城投拿地

規模同比降11%佔比較上半年增4pcts至49% （略）

03

企業洞察

供應鏈招募精準匹配企業戰略行業標準化建設持續推進（略）

04

重點項目

唐山瓏湖麗宮紓困樣本項目交付旭輝建管南京保障性租賃社區落地

1、綠城管理交付唐山瓏湖麗宮紓困樣本項目

唐山瓏湖麗宮項目，位於唐山市鳳凰新城青龍湖板塊，由唐山城建委託綠城管理代建。項目總佔地面積約15.3萬平方米，建築面積約33.5萬平方米，涵蓋獨棟、聯排、疊墅、洋房、高層等多種產品類型。

該項目的前身為唐門一品，於2013年由私營企業主啟動開發，后因資金鍊斷裂而陷入全面停滯。在此背景下，唐山城建集團選擇綠城管理作為戰略合作伙伴，並提出核心訴求：以高品質產品賦能人居升維，以穩健運營激活市場信心，實現項目與板塊價值的提升。

2022年3月，綠城管理正式接手項目的代建運營工作，主要面臨三大挑戰：「爛尾」標籤深入人心、信任壁壘難以打破；產品落后於市場、客羣定位不清晰；早期已銷售三成房源、剩余產品分佈混雜。

為解決這些難題，綠城管理從「信心重建」、「產品立標」和「營銷突圍」三方面着手：

首先，綠城管理重啟案名，新案名「唐山瓏湖麗宮」寓意破局重生，為項目樹立了新的魅力宮殿形象。同時，舉辦了環湖跑、湖居論壇等活動，深化圈層共鳴。綠城管理還建立了長效、透明的溝通機制，針對工程進度、質量等問題與業主面對面交流，切實解決業主的疑慮。項目每月定期公示進度，開放工地，使業主隨時掌握項目動態。加強交流、透明監督，充分降低雙方的信息差，是解決信任危機的關鍵。

其次，打造高質量產品正是綠城管理的突出優勢。結合項目具備的湖景、園林特色，綠城管理以凡爾賽宮為靈感，將瓏湖麗宮打造為「恢宏大氣，歷久彌新」的唐山頂級墅區，並在工藝方面承襲了綠城成熟的法式豪宅營造體系。

最后，在市場下行壓力下，綠城管理的營銷團隊通過集團精準施策、新媒體矩陣助力、高端圈層運營，最終實現業績突圍。自2022年12月首開以來，憑藉顛覆性的產品力，榮獲「中國房地產高品質典藏樓盤獎」，並連續三年榮登唐山單盤銷售額冠軍榜。

2025年7月1日至15日，唐山瓏湖麗宮項目開啟集中交付，累計實現了860户的交付兑現。

2、旭輝建管南京河西南G116保障性租賃社區交付（略）

05

招投標

前三季度中標項目數同比增18%第三季度創新高

1、第三季度中標項目172個創三年內新高，同比增加37%

2025年前三季度中標代建項目432個，同比增加18%；前三季度中標項目個數已經達到2024年全年的85%，若第四季度保持相當的增速，則今年中標項目將遠多於2024年。

僅看第三季度數據，第三季度代建中標項目172個，創2023年以來新高，同、環比分別增長37%和17%。

2、國資仍是代建最主要委託方，綠城管理、龍湖龍智造等新拓已超千萬方（略）

3、三四線城市佔比達55%，長、珠三角佔比有所回落（略）

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目錄

三季度代建中標創新高，企業構建「生態化運營」

一、行業政策：體系持續改革，代建政策愈發明細化、精細化、市場化

二、城投拿地：規模同比降11%，佔比較上半年增4pcts至49%

三、企業洞察：供應鏈招募精準匹配企業戰略，行業標準化建設持續推進

1、構建「生態化運營」戰略，旭輝建管、新城建管發佈供應鏈平臺招募

2、提升核心競爭力，金地管理、龍湖龍智造更新專項領域標準化建設

四、重點項目：唐山瓏湖麗宮紓困樣本項目交付，旭輝建管南京保障性租賃社區落地

1、綠城管理交付唐山瓏湖麗宮紓困樣本項目

2、旭輝建管南京河西南G116保障性租賃社區交付

五、招投標：前三季度中標項目數同比增18%，第三季度創新高

1、第三季度中標項目172個創三年內新高，同比增加37%

2、國資仍是代建最主要委託方，綠城管理、龍湖龍智造等新拓已超千萬方

3、三四線城市佔比達55%，長、珠三角佔比有所回落