香港傳真 | 恆生私有化背后的香港地產債

觀點網 香港報道此前，匯豐控股計劃動用約1060億港元資金私有化恆生銀行，市場有不少揣測是次決定主要因恆生的房地產壞賬，雖然匯豐管理層已多番強調兩者並無關係。但今年以來，多間香港地產商傳出違約消息，令市場對相關議題關注度上升，憂慮違約事件一旦擴散，將拖累香港經濟前景。

匯豐控股擬私有化恆生的消息震撼市場，有猜測匯控這次的動作，或出於恆生涉及香港商業房地產信貸相關壞帳嚴重的考慮。

早於9月底時，有外媒引述消息指，匯豐約7月時指示其駐倫敦的全球首席企業信貸官和特別信貸部門主管，確保恆生啟動出售房地產不良債務組合的程序。

根據恆生銀行上半年財報的資料，該行上半年增加撥備，預期信貸損失錄得48.6億港元，其中25.4億港元來自香港商業房地產。截至6月底，恆生總減值貸款為548.2億港元，當中已作減值的香港商業房地產貸款250億港元。

恆生高層解釋，在持續高息環境下，再加上辦公室及商鋪需求疲弱，出現供過於求情況，導致相關資產價值及租金受壓，多家大型商業房地產企業評級被下調至不良貸款評級。

即使其母公司匯豐控股亦難以倖免，上半年預期信貸損失為19億港元，較2024年上半年增加9億港元。2025年上半年提撥的準備包括與香港商業房地產行業相關的準備，反映用於計算預期信貸損失的模型有所更新、有關新增違責風險承擔的準備增加，以及非住宅物業供應過剩導致租金及資本價值面臨持續下行壓力。

雖然綜合各方市場人士的分析均認為，壞帳只是導火線，相信私有化計劃更多是爲了有效削減成本及提升效益。但香港地產商今年接連違約，亦已引起市場關注。

今年8月，香港老牌發展商路勁基建突然宣佈，暫停支付離岸債務的利息，成為首間發生債券票息違約的香港上市發展商。另外，同樣從事物業投資與發展等業務的英皇國際，7月亦首次錄得貸款違約。

根據倫敦證券交易所集團（LSEG）8月的數據，香港地產商的債券到期規模，將從今年的42億美元，急升至明年的71億美元，比例激增近70%，巨大的還款壓力將進一步考驗業界的財務韌性。值得注意的是，房地產及相關產業約佔本地生產總值四分之一，該行業不斷上升的無力支付，不僅會給香港的經濟前景帶來壓力，還會給包括匯豐銀行在內的債權人蒙上陰影，因為這些債權人對香港這個亞洲金融中心的開發商有大量敞口。

標普全球評級分析師Edward Chan表示，由於銀行正在收緊對小型發展商的貸款，未來一至兩年香港可能會有更多小型發展商違約，甚至難以償還該些貸款。加上辦公室和零售資產估值自2019年高峰以來暴跌超過50%，且難以變賣套現，持有這類資產的發展商正面臨巨大壓力。

在這些保守資金困擾的發展商中，香港四大發展商之一的新世界發展，料明年將面臨1.68億美元的債券償還義務，2027年還將面臨6.3億美元的債券償還。另麗新發展明年將有5.24億美元的債券到期。

而按中小型發展商提供的最新淨資本負債比率，佳明集團以213.6%最高，較去年同期上升，其次為九龍建業的104.4%，第三則為麗新發展，集團計及同系的淨負債率達82%。至於手持現金未能償還一年內到期債務的中小型發展商則有7間之多；而抵押資產及存款佔總資產比例，最高依次為佳明集團、英皇國際、漢國置業。

另一方面，更多的拋售，將進一步壓低估值，並影響整個產業，包括資金充裕的開發商。

香港金管局總裁余偉文曾撰文表示，當局一直密切監察香港銀行業整體穩健發展，認為商業房地產貸款的信貸風險可控。香港銀行對本地地產發展及投資貸款的風險敞口，大部分是面向財務狀況相對良好的大型本地企業。至於本地中小型地產發展商及投資者的風險敞口，包括一些財政狀況較弱或資產負債比率較高的發展商及投資者，銀行早年已經採取了信貸風險緩衝措施，有關貸款大部分均有抵押品。此外，銀行沒有對任何單一借貸人過度集中。

他又指，「預期信用損失」計算方法只是利用模型設計作會計用途的一個表述，「預期信用損失」的貸款不代表是壞帳，因此不能作為全面評估銀行資產質素的依據。又認為單單着眼於銀行特定分類貸款比率，這也比較片面。受到宏觀經濟調整及利率水平等因素影響，香港近幾年進入信貸下行周期，銀行業的特定分類貸款比率自然有所上升。

雖然特定分類貸款比率由2021年底的0.89%慢慢重返約2%的長期平均水平，但仍遠低於亞洲金融風暴后1999年的7.43%。

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