第一太平戴維斯攜手鴻榮源聚焦深圳房地產新趨勢，解碼寶中區域價值新機遇

　　10月16日，由第一太平戴維斯與鴻榮源壹方中心聯合舉辦的「前瞻寶中機遇·共贏灣區未來」——2025 年第三季度深圳房地產市場回顧與展望暨寶中發展趨勢分享會在深圳壹方中心圓滿舉行。

　　鴻榮源資產管理公司總經理周亮 ，鴻榮源寶安組團項目總監蔣迎春， 第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿、華南區市場研究部負責人謝靖宇、深圳商業樓宇部負責人羅志文等嘉賓出席活動，與大灣區主流媒體代表齊聚一堂，共同解讀第三季度深圳房地產在政策助力下的回暖態勢，探討 「 前海擴區 」 戰略下寶中區域的發展潛力與價值前景。

　　活動伊始， 第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿發表致辭。他表示：「2025 年第三季度，深圳房地產市場在政策精準施策與市場自我修復的雙重推動下， 呈現出企穩向好的積極態勢。寶中區域作為9前海-寶中’世界級商圈核心與低空經濟樞紐，憑藉其獨特的區位優勢、前瞻性規劃以及日益完善的配套設施， 展現出強大的抗周期能力與發展潛力。在深圳加快建設全球標杆城市的關鍵階段，第一太平戴維斯將 將繼續攜手更多優質的合作伙伴， 以專業洞察把握結構性機遇， 助力構建更加健康、可持續的房地產市場新格局。」

　　隨后， 鴻榮源寶安組團項目總監蔣迎春發表講話。 她表示： 「本財年鴻榮源在深圳核心區持有運營的超甲級寫字樓面積突破 50 萬平方米，壹方中心商務集羣入駐率持續保持 92%以上。作為第一太平戴維斯的戰略合作伙伴，我們見證了寶中片區從規劃藍圖到價值高地的蜕變歷程。壹方中心致力於打造集商務、商業、文化於一體的城市綜合生態平臺，通過 '六邊形戰士企業服務體系 '為企業提供全周期成長解決方案。 」

專業洞察，趨勢前瞻

　　會上，第一太平戴維斯正式發佈《2025 年第三季度深圳房地產市場回顧與展望報告》。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇結合詳實數據，深入解析當前市場表現， 挖掘核心運行邏輯，並預判未來發展趨勢， 為與會嘉賓帶來兼具專業深度與前瞻視野的行業洞察。

第一太平戴維斯 2025 年第三季度深圳房地產市場回顧與展望

甲級寫字樓 —— 科技行業驅動需求增長， 業主以價換量促交易轉化

　　2025 年第三季度，共四個新項目入市， 合計帶來 26.3 萬平方米供應面積。季末，深圳甲級寫字樓總存量同比擴張 5.4%，至 1,199.2 萬平方米。

　　季內，科技類企業仍為市場需求增長的主要驅動力。同時， 貿易類企業、金融機構等需求表現亦較活躍。受此推動，全市季度淨吸納量回升。儘管如此，受市場連續數季持續迎較為可觀新增供應集中入市的影響，全市平均空置率延續結構性上升趨勢。截至季末， 深圳甲級寫字樓平均空置率為 31.6%，環比上升 1.0 個百分點、同比上升 1.7 個百分點。

　　本季，業主延續以價換量的租賃策略促進交易轉化。季末， 全市租金指數環比下降1.9%、同比下降 12.0%，平均租金降至人民幣每平方米每月 136.7 元。

展望

　　2025 全年，市場供應規模或將再破百萬平方米量級，年末全市總存量將進一步擴張逾 10%。短期而言，市場供應壓力猶存。

　　中長期而言， 隨着深圳全力推動傳統產業向「新」向「智」步伐的加速， 依託傳統產業體系基底，融合數字化技術、人工智能等科技的新興業態將實現高速發展，產業規模料加速擴張。這將為本地寫字樓市場需求注入新興增長動能， 並在一定程度上助力市場去化。

零售 —— 品牌豐富度持續提升，空置率環比微降

　　第三季度，市場迎兩個新項目入市，供應面積合計 22.5 萬平方米。季末，深圳零售物業市場總存量突破 800 萬平方米，環比擴容2.9%。

　　季內，新項目均以較高的預招商率入市。同時，存量項目入駐率多於平穩區間波動。因此，三季度全市淨吸納量錄過去五年季均水平的兩倍，全市平均空置率隨之環比微降 0.3 個百分點，季末錄 6.8%。

　　本季，得益於標杆項目品牌煥新的加速，以及優質新項目開業所引入的一系列新店、首店的推動，深圳零售市場品牌豐富度持續提升。相關品牌包括 Zegna、APPLE、 Staple 等。

　　季內，儘管市場整體入駐表現趨於平穩， 但品牌經營壓力猶存， 全市租金指數環比持平，同比下降 0.8%。季末，平均租金錄得人民幣每平方米每月 524.7 元。

展望

　　第四季度，預計有一個新項目入市。年末，市場總存量將同比擴容 11.2%，至 818.8萬平方米。

　　本地業主及商業運營團隊對消費者偏好轉變的敏鋭捕捉與快速響應將加速市場品牌更替煥新步伐， 深圳在華南區域零售品牌多元化的領先地位將進一步鞏固提升。

　　住宅 —— 「9·5 新政」激發潛在需求釋放，寶安、羅湖月度成交環比上升近三成

　　9 月 5 日，深圳發佈《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》 ，分區優化調整居民、企事業單位購買商品住房政策， 並優化調整個人住房信貸政策。根據最新調控政策，自 2025 年 9 月 6 日起，對於福田區、南山區、寶安區新安街道以外的區域，符合深圳市商品住房購買條件的居民家庭購買商品住房不限套數， 無法提供自購房之日前在深圳連續繳納社會保險或個人所得稅滿 1 年及以上證明的非深圳市户籍居民家庭限購 2 套。

　　第三季度，開發商推盤節奏趨穩， 季度一手住宅供應面積環比微降 0.9%，至 85.1萬平方米。

　　9 月，在「9·5 新政」即時效應推動下，寶安及羅湖月度總成交面積環比上升 29.7%。但綜合季度內市場整體表現而言，購房情緒仍維繫審慎。季度一手住宅總成交面積環比下降 33.6%，至 68.8 萬平方米。

　　本季，市場參與者仍對房價高度敏感並謹慎審查置業規劃。全市一手住宅成交均價温和波動，環比微降 0.7%至人民幣每平方米 52,613 元。

展望

　　第四季度，在國慶假期及「9·5 新政」延續性效應的雙重利好下，重點區域部分關注度較高的項目有望承接更多潛在購房需求。整體而言， 購房情緒及市場交易活躍度仍將與宏觀經濟環境變化及買家的政策預期緊密相關。

區域聚焦 ，價值兑現

　　在專題分享環節，第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文聚焦「灣區價值躍升新機遇」， 深入剖析了寶中區域從城市副中心向灣區級核心商圈的戰略演進。 結合2025 年第三季度深圳商業地產市場表現， 他指出，寶中區域作為深圳西部發展軸心，正迎來歷史性的發展窗口期。

　　羅志文在分享中指出，寶安中心區已進入戰略價值全面兑現階段。在 「 前海+寶中 」一體化格局下，該區域已從前海配套區升級為灣區 「 雙核中軸 」 ，戰略能級躍居第一梯隊；市場數據印證了其產業生態的質變——本季度甲級寫字樓新增需求中， 金融科技、專業服務與總部型企業佔比已突破 60%，顯示出強大的產業集聚效應；加之其擁有媲美頂級商圈的綜合配套與顯著的「 價值窪地 」優勢，寶中正成為企業與資本佈局灣區的戰略要地。

　　他強調， 在政策賦能、深港合作與科技創新的多重驅動下， 前海片區有望持續提升其作為粵港澳大灣區經濟發展核心引擎的功能能級， 吸引更多跨國企業、高成長科技公司及專業服務機構落户，逐步構建具有全球資源配置能力的商務生態圈。

標杆引領，機遇共生

　　作為本次分享會的重要共識， 寶中片區的戰略價值正通過標杆項目的卓越運營得以加速兑現。其中， 鴻榮源壹方中心作為前海擴容區域的核心商務綜合體， 憑藉其獨特的區位優勢與頂尖的硬件配置，已成為灣區企業總部與優質商務載體的理想之選。

　　項目由兩座超甲級寫字樓構成， 由凱里森建築事務所擔綱設計， 以現代簡潔的立面與高效實用的空間規劃， 為企業提供兼具形象與功能的總部辦公平臺。項目注重商務體驗與空間品質， 通過約 5000 ㎡前場廣場、生態景觀設計與全周期企業服務體系， 持續賦能入駐企業成長。

　　壹方中心以 「 地鐵上蓋+商業共生 」 的成熟模式，與約 36 萬㎡的壹方城購物中心無縫銜接， 形成集商務辦公、高端商業、便捷交通於一體的城市核心生態圈， 為企業把握前海與寶中發展機遇提供了全方位的戰略載體與商業平臺。

　　作為粵港澳大灣區的核心引擎， 深圳第三季度的新政落地與寶中區域的加速崛起， 為房地產市場注入結構性復甦的新動力。本次「前瞻寶中機遇·共贏灣區未來」分享會，不僅是對深圳房地產市場趨勢的深度解碼， 更是一場政策解讀與項目實踐相結合的深度對話。第一太平戴維斯與鴻榮源集團強強聯手， 為業界帶來了緊扣市場脈搏的趨勢研判，並通過壹方中心等標杆項目的實踐案例，生動展現了優質綜合體對區域發展的多維賦能。