三季度，北京辦公樓市場維持對租户方有利的環境

10月14日，仲量聯行發佈2025年第三季度北京房地產市場回顧報告。

今年第三季度，北京辦公樓市場增量需求持續疲軟，整體市場將維持對租户方有利的環境。「北京辦公樓市場發展進入新常態，區域間租金壁壘的打破增強了跨區域流動性。」仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

今年第三季度，北京甲級辦公樓市場空置率15.5%、新增供應0平方米，淨吸納量24725平方米，租金223元平方米/月，租金環比下降3.2%。

據悉，此前辦公樓租户在尋求新辦公場所時，一般會考察目前所在樓宇周邊的辦公樓。但是，由於北京辦公樓租金下滑，租户選擇範圍變大。

「近期部分租户呈現全市範圍內的跨子市場流動趨勢。原因主要為增量需求有限的市場環境中，子市場之間的平均租金差異逐步收窄，導致激烈的價格競爭不僅停留在區域市場內部，還輻射至周邊跨區域項目。」仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示。

北京辦公樓市場進入存量廝殺時代。仲量聯行報告表示，北京辦公樓市場需求根源問題持續存在，前幾個季度市場大幅放價激發出的租賃活躍度與「看房泡沫」逐步消散。受到有限的增量需求影響，項目業主間為爭奪潛在租户進行激烈的競爭，不斷推低租金底線。

目前，裝修成本成為租户搬遷主要考量因素。張斯亮舉例道，此前續租租金與搬遷租金分別為400元/平方米/月、250元/平方米/月，兩者相差150元/平方米/月。目前，續租租金與搬遷租金分別為250元/平方米/月、200元/平方米/月，兩者相差50元/平方米/月。

以裝修支出總成本3000元/平方米為例，此前的成本攤平時長為20個月，目前成本攤平時長增至20個月。裝修成本攤平時長增加讓租户選擇續租，放棄新租辦公場所。

受競爭激烈影響，辦公樓業主愈發重視現有租户的續租留存，尤其是長期空置率高企或近期去化壓力較大的項目業主，正通過提供更為優惠的續約條款穩定樓內租户。

爲了減少辦公樓空置率，業主考慮引入更多類型租户。仲量聯行報告顯示，北京辦公樓業主接受非傳統業態，包括酒店、體檢中心、健身房等。「業主考慮能夠為其提供現金流的租户。」張斯亮表示。

由於增量需求有限，整體市場將維持對租户方有利的環境。租户將尋求更加靈活優惠的租賃條款，並藉助持續低租金環境做出降本提質的搬遷決策。張斯亮表示：「預計整體租金下行趨勢將至少延續至2027年。」