32.4%股權擬被股東償債，寶龍商業或面臨「易主」

延迟半年之久的寶龍地產債務重組方案近期終於公佈，代價是核心優質資產寶龍商業可能要面臨控制權「易主」。

近期，寶龍地產公佈了債務重組方案，寶龍商業同時公佈了公司股權或被股東出售的消息。

自今年2月寶龍地產債務重組計劃失效以來，寶龍地產持續與財務顧問及計劃債務債權人進行對話。此次方案的公佈，也意味着寶龍地產的化債方案獲得實質性進展。

重組方案給債權人六種方案進行一個或多個不同選項的組合。其中最核心的方式，一是通過質押或出售寶龍商業股份籌集的總計約4000萬美元融資現金；另一個是向債權人轉讓寶龍商業不超過32.4%的股權。另外，還有公司股份的可轉債、新中期票據、新長期票據、新貸款等方式。

通過質押寶龍商業股份現金融資，和轉讓寶龍商業32.4%的股權，最被債權人所關注。如果第二種方案實行，將意味着目前持股63%的寶龍地產，轉讓股權后持有比將降為30.6%，寶龍地產將不再是寶龍商業第一大股東。

由於許華芳間接持有寶龍商業2.95%的股權，因此如果出售半數股權，寶龍地產和許華芳的共同持股比例約為33.55%，還能以微弱優勢獲得寶龍商業控制權，但仍存在潛在的「易主」風險。

不過，有債權人指出，許氏家族是20%股權的潛在買家，如果切實出手，最終實控還是會在許氏家族手中。

具有較高出租率和穩定現金流的寶龍商業，是眼下寶龍地產體系內少數優質核心資產。就在10月8日寶龍商業公眾號中還提到，寶龍地產總裁許華芳還公開表示，商業是寶龍集團六類資產里的第一主業。或許對於核心資產，許氏家族也很難言放棄。

多種化債方式填補200億債務缺口

寶龍地產公佈的具體方案中，也對上述多種化債方式進行更為詳細的解釋，各種選擇組合方式也各有限制條件。

其中選擇現金部分，債權人可以選擇分派申索任一部分或全部債務的12%；如果是選擇寶龍商業的股權，債權人需要根據計劃按照每股15港元的價格進行交換，而當前寶龍商業的股價則是2.49港元/股；選擇可轉債的債權人，最高分配12億美元用於可轉換債券。

有債權人測算，如果選4000萬美元現金方式，共削債21億元；選擇寶龍商業股權，2億股股權可以削減28億元；選擇可轉債，12億美元轉股寶龍地產，按照2.3元的轉股價價格，增發40億股可削減85億元。三項方式共計可以削減債務134億元人民幣。

把核心資產作為償債籌碼，對於面臨鉅額債務壓力的寶龍地產而言，已經是必然的結果。

寶龍地產在今年中期業績中公佈的債務數據顯示，到今年半年末，集團借貸合計約人民幣561.11億元，其中流動負債為275.98億元，而包括現金、現金等價物和受限制現金在內的金額約為73.27億元，意味着存在超過200億元的債務缺口。

同時，集團賬面包括優先票據、公司債券以及銀行和其他借貸總計約228.43億元債務存在違約或交叉違約。今年3月7日，寶龍地產全資子公司、寶龍商業控股公司的寶龍地產（維京）控股有限公司，已被提出清盤申請。

面對高額債務，寶龍地產的牌面有限。公司股價跌至0.295港元每股，總市值僅剩12.21億元，缺乏流動性。

在房地產行業走勢整體下行的情況下，寶龍地產項目銷售未有優勢，銷售流入頗為疲軟。

中報顯示，上半年寶龍地產合約銷售額為37.23億元，銷售流入和高額債務相比可謂「杯水車薪」。銷售疲軟疊加債務因素，上半年寶龍地產股東應占虧損26.52億元，比去年同期虧損幅度還在進一步擴大。

而從當前寶龍地產給出的債務重組方案來看，如果能夠順利執行，對於當前的債務缺口能夠進行較大幅度的削減。

寶龍商業能借此擺脫地產股東拖累嗎？

與寶龍地產持有的資產質量相比，寶龍商業的資產可謂優質。對於在全國擁有眾多商業體的寶龍商業而言，商業資產存在兩個明顯的價值點：一個是商業體本身的資產價值，另一個是商業體帶來的零售流量金額。

前者對債權人而言，是價值可變現資產，后者能夠帶來穩定的資金流入。

寶龍商業的中報顯示，到6月末公司在全國有97個零售商業物業，還有129個已經簽約的零售商業物業。上半年公司收入約為13億元，來自外部客户收入約為11.85億元，佔整體收入來源的91.1%。

寶龍商業的整體出租率約為91.8%，有較為穩定的租金收入，另有42.85億元的現金儲備，也是優質的資產屬性。

事實上，由於受到大股東的拖累，寶龍商業近年來同樣股價低迷。因此早在債務方案公佈之前，就有寶龍商業的投資者喊話，寶龍地產應將寶龍商業的股份出售給債權人或新的債權人，令寶龍商業擺脫泥潭更具獨立性。

而在債務重組方案公佈當日，寶龍商業股價開盤后就迎來上漲，當日漲幅一度達到15.25%，由此可見投資者認為這一方案對資本市場是利好。

但也有市場人士表示，寶龍商業轉讓32.4%股權給非單一債權人，可能會導致公司股權過於分散，不利於企業的長期運營管理。

由於這一債務重組方案中並未提及債權人的同意數量，因此最終方案是否能夠按照當前報價推進，還存在一定不確定性。但從寶龍商業股權被放上貨架的市場反饋來看，對於這家商業綜合體的運營商而言，能從地產股東獲得輸血的時代已經過去，未來擺脫拖累輕裝上陣，對於寶龍商業而言，或許是新的機遇。