哪些人在北京購買物業大宗資產？自用買家湧入，抄底投資主導

2025年三季度，北京物業大宗資產交易市場表現如何，呈現哪些特徵？10月15日，據世邦魏理仕統計，2025年第三季度，北京物業投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元，環比下降41%，同比下滑75%。整體市場延續上半年的謹慎態勢，交易規模仍以5億元以下的小體量為主。

從交易特徵來看，三季度，「抄底型」投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的。從交易雙方來看，新興企業買家成北京物業投資市場的關鍵力量。

「抄底型」投資需求集中釋放，偏好中小體量、收益型標的

據仲量聯行報告，2025年第三季度，北京物業投資市場延續了對零售物業、長租公寓與產業園區的側重。三季度產業園區的交易亮點為康橋生命科學基礎設施核心基金一期成功收購康橋大興生命科學園。該基金是康橋醫療健康產業設施平臺成功募集並設立的首支人民幣醫療健康不動產基礎設施基金，總規模達9.25億，引入國際知名保險機構作為戰略投資人，專注投資中國優質生命科學產業基礎設施。

世邦魏理仕的報告也顯示，按照交易金額，三季度，辦公（商務園區）佔比達到38%。

世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示，園區之所以受關注，核心在於REITs（房地產投資信託基金）概念，通過REITs 可實現資本退出，意味着資產未來流動性更強，「REITs對資產價格起到了一定的錨定作用」。

同時，世邦魏理仕指出，三季度，「抄底型」投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的，季內共有5筆法拍資產出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。

「從總交易額來看，這個季度不算多，但交易數量不少，原因是相當多交易都是5億元及以下的小體量規模，且多為法拍交易，屬於抄底性交易。」 孫祖天補充，這類交易的參與方多為個人資本或民營企業，用於資產配置。

企業買家佔比達73%；物業投資更看重運營表現

對應到買方結構，三季度企業買家佔比高達73%。

從具體交易來看，企業買家貢獻了8筆交易，延續了對稀缺優質資產的配置需求。其中包括某教育企業在西北旺產業帶和某內資企業在望京購入辦公自用，體現出自用型需求的穩步落地。

以往，機構買家是房地產大宗資產交易的主要力量，如今隨着企業買家崛起，機構買家表現如何？

孫祖天介紹，機構投資者仍在積極尋求和推動投資交易機會，且標的物業類型更趨廣泛，但在評估資產時更趨重視運營方資管能力和現金回報表現，如某險資將大興生物醫藥基地的一座生命科學專項園區納入其新設的人民幣不動產基金，同時賣家仍保留項目的運營權。賣家為某國際知名的外資地產基金，在其近年的調改和運營下，該項目具備穩定的現金流和產業集聚效應。

孫祖天進一步解釋：「這説明現在的投資者，尤其是機構投資者，選物業時格外關注資產自身的資產管理能力、現金流運營表現，需要有較強的運營商加持。生物醫藥園區運營門檻高、專業性強，若想維持未來回報，必須有強有力的資產管理能力支撐。」

仲量聯行的報告顯示，從買家結構來看，內資、外資買家都展現出一定參與度，其投資邏輯聚焦於資產現金流的安全性與長期資本價值。年初至今，除景順參與的長租公寓交易項目及康橋大興生命科學園交易項目外，未出現其他外資機構參與的交易案例。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：「整體而言，北京大宗交易市場呈現內資主導、聚焦特定細分賽道的特徵，絕大多數機構投資人更看重資產的穩定性、安全性以及運營能力。」

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩指出：「越來越多以自用或資產長期配置為主要需求的企業買家不斷涌現，成為支撐北京不動產大宗交易市場活躍度的關鍵力量。區別於關注資產現成收益和短期投資回報，這類買家更多從宏觀周期和戰略佈局角度，着眼於核心資產的跨周期長期配置價值。北京市場具備宏觀基本面堅挺穩健、優質資產供給稀缺等屬性，尤其是核心區域優質資產，令此類買家抱有較大信心。另一方面，隨着各類具有不同領域資源的買家涌現，協同在資產管理鏈條各環節具有專業能力的合作伙伴，合力盤活存量資產、提升運營效率，使資產潛在價值得到挖掘和釋放，在帶動市場信心修復的同時，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎。」

地產公司賣家佔比69%，釋放積極信號

此外，從賣方結構看，三季度地產公司在總金額中佔比69%，主要原因仍在於開發商加速回款需求。三季度，北京錄得一筆具有代表性的交易，某地產公司將其持有的通州板塊一處在建綜合體的50%股權及相關債權轉讓。此外，三季度出清的底商法拍資產中，也有相當部分來自地產公司，為市場帶來更多流通資產。

孫祖天表示：「三季度地產開發商物業出清速度較快，佔據了交易量的大部分，這是一個積極信號。前一階段，地產商面臨較大資金壓力，雖有出售物業的需求，但受市場對房地產信心不足影響，一度‘有價無市’；如今交易回升，我們有理由認為這是市場信心觸底回升的前兆。」

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 岳彩周

校對 穆祥桐