鮑威爾再次降息--這是房地產市場需要的火花嗎？

美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾周三發出明確信息，重申美聯儲仍傾向於降低利率，對於低迷的美國房地產市場來説，這可能是其一直在等待的突破。

鮑威爾的最新演講帶有鴿派基調，理由是勞動力市場持續疲軟和全球風險（例如與中國的緊張局勢和經濟活動疲軟），作為進一步寬松政策的理由。

他表示：「就業下行風險的上升改變了我們對風險平衡的評估。」他提到了9月份降息背后的理由，並暗示未來還會有更多降息。

根據CME FedWatch數據，市場目前預計10月30日會議上幾乎肯定會再次降息25個基點，12月第二次降息的可能性為95%，使聯邦基金利率接近3.50%-3.75%。

市場最先做出反應的領域之一是區域銀行業。

SPDR S & P區域銀行ETF（NYSE：KRE）繼周二上漲2.2%后，周三上漲3.6%，創下自2024年11月以來的最佳兩日漲幅，此前唐納德·特朗普（Donald Trump）在2024年總統大選中獲勝，引發了對放松管制和金融參與者內部交易的押注。

但現在注意力轉向房地產，那里的利率敏感性更加明顯。

最大的問題是：房地產市場最終會恢復生機嗎？

近三年來，抵押貸款利率一直徘徊在6%以上。雖然這一水平與疫情時代的低點相去甚遠，但仍然足以保持活動低迷，買家受到負擔能力問題和抵押貸款鎖定效應的限制。

美國銀行分析師阿迪蒂亞·巴韋表示：「美國房地產市場因低負擔能力和高利率而凍結。」

2025年現房銷量平均年僅為400萬套，這是自2008年危機之后以來的最高水平。

潛在的遊戲規則改變者？30年期抵押貸款利率接近5%，許多業內人士認為這是可能開始「解凍」住房的門檻。

Bave表示，此舉可能會將首次購房者的負擔能力提高約15%，並減少對現有房主的抑制因素，鎖定在4%以下抵押貸款中。

但達到這個水平並不容易。美國銀行利率策略師拉爾夫·阿克塞爾（Ralph Axel）強調，「美聯儲政策對房地產來説並不那麼重要」，因為抵押貸款利率與長期收益率（而不是短期美聯儲利率）的聯繫更加緊密。

爲了實現5%的抵押貸款利率，我們可能需要看到10年期國債收益率從4.15%降至3.25%左右，同時抵押貸款與國債利差縮小。

這將需要更深層次的降息周期，並可能需要更激進的工具，例如收益率曲線控制或新的量化寬松。

除了利率之外，房地產市場還受到供應的限制。美國銀行研究所高級經濟學家大衞·邁克爾·廷斯利（David Michael Tinsley）表示，許多房主因有效抵押貸款利率較低而「陷入困境」，沒有搬家的動力。

但廷斯利表示，如果抵押貸款利率降至5%，現房供應量可能會增加20%-30%。

這可能會給房價通脹帶來下行壓力，最終使市場再次變得更加容易。

到目前為止，房地產股一直處於滯后狀態。房地產精選行業SPDR基金（NYSE：XLRE）年初迄今僅上漲1.5%，遠低於標準普爾500指數15%的漲幅。

但美國銀行分析師傑弗里·斯佩克特（Jeffrey Spector）看到了潛在的好處。「房地產正在得到利率下降和新供應低的支持，」他説。

斯佩克特表示，寬松周期可以促進分配，改善現金流，並扭轉近年來困擾房地產投資信託基金（REIT）的再融資阻力。

他強調，即使「人工智能炒作」消退，房地產投資信託基金的四個板塊也是最具彈性的：受人口結構和住房供應不足的支持的住宅;受電子商務和重新安置的支持的工業;與人口老齡化有關的醫療保健/老年住房;必需品零售，例如雜貨中心。

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通過Midjourney使用人工智能創建的圖像。