上海大宗交易格局重塑：外資集體缺席、中郵保險超百億拿下博華廣場

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

博華廣場百億交易的完全交割，直接推高了上海2025年第三季度投資市場成交額。

10月14日，仲量聯行發佈的最新數據顯示，2025年第三季度，上海投資市場整體呈現顯著回暖態勢，期間共達成17宗資產交易，總成交金額高達149.7億元，環比漲幅達78.1%，市場活躍度大幅提升。

從交易質量來看，本季度單體項目平均成交金額達到8.81億元，這一數據較2024年全年均值的5.6億元及2025年上半年均值的4.2億元均實現顯著突破，反映出大額交易在市場中的佔比進一步提升。

具體而言，上海第三季度共錄得4宗成交金額超10億元的交易，且成交金額5億元以上的交易佔總宗數的47%。

這主要得益於博華廣場在三季度完成股權變更。

2025年初，中郵保險宣佈，公司作為領投機構正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協議。據第一財經報道，此次交易主要涉及三方：中郵保險作為收購方基金的領投機構；美國漢斯集團旗下子公司，既是博華廣場的開發商及運營商，也將作為收購方基金的普通合夥人繼續參與管理運營；阿布扎比投資局（ADIA）也會成為收購方基金的投資方之一，與中郵保險共同持有博華廣場。

據房地產服務及諮詢顧問公司透露，「此次交易對價超百億元。儘管該項目在2025年第一季度已進入交易流程，但正式交割於第三季度完成，因此被納入三季度交易統計範疇。」

需要指出的是，博華廣場在誕生之初便備受關注。2013年5月，上海規土局發佈2013年第93號土地出讓公告，掛牌出讓靜安區石門二路街道60號街坊商辦地塊，該地塊起始總價34億元，起始樓板價25006元/平方米。

當時，美國漢斯集團與SOHO中國兩大企業參與競拍，跨國企業與本土頭部房企的競爭讓這場土地交易成為市場焦點，最終，美國漢斯集團以37.06億元成功競得地塊，並將項目命名為博華廣場。

公開資料顯示，博華廣場總用地面積約1.79萬平方米，總建築面積約18.4萬平方米，由一幢地上60層的超高層辦公塔樓、一座地上4層的多功能大型商業裙房與4層地下室組成，於2019年9月19日開業。依託南京路商圈的黃金區位，博華廣場吸引國泰君安、騰競體育、巴黎世家等龍頭企業在此設立辦公室。

對於這宗交易，仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎評價道：「這是近年上海、乃至全國單體寫字樓領域最大規模的一筆成交。」

孫翎指出，在季度末完成博華廣場這一標杆級辦公項目的交割，不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產長期價值的信心，標誌着辦公樓板塊在階段性調整后有望迎來複蘇曙光。

除博華廣場的百億級交易外，上海第三季度還涌現出多筆備受關注的大額大宗交易，例如成交總價達14億元的金橋萬創中心，接盤方為崑山市眾六資產管理有限公司；成交總價9.45億元的前灘雍萃46項目，接盤方為國盛、光大金甌。

需要指出的是，前灘雍萃46項目作為長租公寓領域的代表性交易，更創下了上海長租公寓單價新紀錄。

具體來看，8月18日上海聯合產權交易所公告顯示，上海鴻霈置業有限公司100%股權及債權項目以9.45億元的掛牌底價正式成交。該交易標的由上海陸家嘴集團旗下公司掛牌轉讓，其核心資產是前灘區域的首個租賃公寓前灘46-01地塊。

公開資料顯示，該地塊總用地面積11746平方米，總建築面積57943平方米，其中地上建築面積22346平方米，以此測算，項目摺合成交單價約42289元/平方米，成功刷新上海長租公寓單價紀錄。

但由於博華廣場佔比過大，整體來看，2025年第三季度，上海辦公樓資產重回大宗交易主導地位，以75%的成交金額佔比和53%的成交宗數佔比領先其他資產類別。另外，其他資產類別中，產業園區的成交金額佔比為11%，零售物業和長租公寓的金額分別佔8%和6%。

戴德梁行也指出，2025年第三季度，上海辦公、研發辦公以81%的成交佔比繼續主導大宗交易市場，單季成交額突破百億大關。博華廣場、信泰中心T1、陽光控股大廈三大標杆交易共同奠定市場基調。

與此同時，其他業態也呈現差異化表現：新天地南六MIX6和打浦橋匯景生活廣場的成交，凸顯核心商圈社區商業的抗周期韌性；前灘雍萃46公寓項目收購預示長租公寓類REITs底層資產持續獲得關注；Allianz物流包閔行項目的成交則反映物流地產在當前市場的流動性機會。

值得注意的是，2025年第三季度上海大宗市場內外資成交額呈現極端情況，內資佔交易總額的100%、外資集體缺席。

戴德梁行指出，內資買家呈現明顯的分化特徵：一方面，以中郵保險、信達資產為代表的專業機構持續發力，中郵保險通過對博華廣場股權的收購完成核心辦公資產戰略佈局；與此同時，地方政府、上市公司和實體企業構成上海第三季度非機構投資者主力，如普陀長征鎮政府、某券商和格林豪泰等，分別通過資產收購實現資產盤活與業務協同等多重目標。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎預測，隨着宏觀經濟政策持續發力、外資配置意願回升以及核心地段稀缺資產持續釋放，預計上海商業地產投資市場將在第四季度延續穩中向好趨勢。