中郵·房地產|周觀點： 「金九」延續企穩 政策依賴度仍高

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

投資要點

根據中指院數據，2025年1-9月，TOP100房企銷售總額為26065.9億元，同比下降12.2%，降幅較1-8月收窄1.1個百分點，9月單月，TOP100房企銷售總額環比增長11.9%。「金九」延續企穩，但重點城市庫存仍處高位，去化周期未見明顯改善，高庫存背景下，三四線城市銷售同比持續低迷，成為拖累市場的主要因素。我們認為政策工具箱持續豐富，但全國性強刺激政策尚未出台，市場對后續"銀十"專項政策仍有期待。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為121.78萬方，本年累計新房成交面積為6864.67萬方，累計同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面積為154.64萬方，同比-8%，環比-2.6%。其中一線城市近四周平均成交面積為46.79萬方，同比+0.8%，環比-5.7%，二線城市近四周平均成交面積為74.99萬方，同比+0.5%，環比-0.2%，三線城市近四周平均成交面積為32.86萬方，同比-30.2%，環比-3.3%。上周14城商品住宅可售面積為8096.39萬方，同比-9.23%，環比-0.21%，14城去化周期為17.88個月，其中一線城市去化周期為12.86個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為134.71萬方，本年累計二手房成交面積為8644.06萬方，累計同比+14.4%。20城近四周平均成交面積為165.98萬方，同比+7%，環比-10.2%。截至2025/9/29全國城市二手房出售掛牌量指數為7.51，環比-29.1%，掛牌價指數為150.87，環比-0.15%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為61宗，成交住宅類土地數量為39宗，新增供應商服類土地數量為43宗，成交商服類土地數量為48宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.74，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.7。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5466元/平方米，溢價率為2.58%，環比-0.28pct，成交商服類土地樓面均價為1797.5元/平方米，溢價率為0.37%，環比-0.05pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指下跌0.82%，滬深300指數下跌0.51%，房地產指數跑輸滬深300指數0.3pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲0.65%，恆生綜合指數下跌3.4%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數4.05pct。

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為121.78萬方，本年累計新房成交面積為6864.67萬方，累計同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面積為154.64萬方，同比-8%，環比-2.6%。其中一線城市近四周平均成交面積為46.79萬方，同比+0.8%，環比-5.7%，二線城市近四周平均成交面積為74.99萬方，同比+0.5%，環比-0.2%，三線城市近四周平均成交面積為32.86萬方，同比-30.2%，環比-3.3%。

上周14城商品住宅可售面積為8096.39萬方，同比-9.23%，環比-0.21%，14城去化周期為17.88個月，其中一線城市去化周期為12.86個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為134.71萬方，本年累計二手房成交面積為8644.06萬方，累計同比+14.4%。20城近四周平均成交面積為165.98萬方，同比+7%，環比-10.2%。

截至2025/9/29全國城市二手房出售掛牌量指數為7.51，環比-29.1%，掛牌價指數為150.87，環比-0.15%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為61宗，成交住宅類土地數量為39宗，新增供應商服類土地數量為43宗，成交商服類土地數量為48宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.74，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.7。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5466元/平方米，溢價率為2.58%，環比-0.28pct，成交商服類土地樓面均價為1797.5元/平方米，溢價率為0.37%，環比-0.05pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指下跌0.82%，滬深300指數下跌0.51%，房地產指數跑輸滬深300指數0.3pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲0.65%，恆生綜合指數下跌3.4%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數4.05pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第23，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第1、第7。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：中新集團（+7.26%）、南京高科（+4.96%）、城建發展（+3.96%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：保利置業集團（+17.37%）、美的置業（+12.5%）、綠景中國地產（+9.24%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：濱江服務（+6.44%）、新大正（+4.8%）、華潤萬象生活（+3.02%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：「金九」延續企穩 政策依賴度仍高》

對外發布時間 ：2025年10月14日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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