好起來的阿里，開始「抄底」香港地產

作者 | 王晗玉

編輯 | 張帆

日前，市場消息稱阿里巴巴正以約70億港元的價格洽購位於香港銅鑼灣的港島壹號中心。如果交易達成，這家科技巨頭的香港辦公室將從目前租用的時代廣場，搬進自家持有的銅鑼灣新晉地標。

內資大廠赴港置業，或在一定程度上體現了香港房地產的吸引力正在恢復。

香港股市則比樓市先一步釋放「吸金能力」。從年初南下資金湧入推動港股領漲全球，到7月全球外資加速回流，至10月10日，恆生指數年內已累漲54.22%，恆生科技指數更是上漲66.29%。

而回顧歷史上的指數走勢也可發現，香港股市往往對樓市具有領先效應。根據Wind數據，2015年8月至今，代表香港樓市價格的中原城市領先指數大致與恆生指數走勢一致，且前者基本滯后數個月。 

中原城市領先指數與恆生指數趨勢對比 圖源：Wind

來到當下，恆生指數進入新一輪上漲周期，市場又頻有內資、外資抄底房地產的動態傳出，這是否將推動香港樓市走向企穩乃至復甦？

香港租金、樓價齊漲，阿里買樓鎖死成本？

當前市場所傳阿里巴巴意欲購置的港島壹號中心位於告士打道281號，為一幢24層的甲級寫字樓，由文華東方酒店集團持有。該寫字樓總面積約50萬平方英尺，零售樓面約5.5萬平方英尺，每層樓面面積超過2萬平方英尺。

據市場消息，阿里巴巴洽購的是這棟寫字樓最頂的13層樓面，總面積約27萬平方英尺。以70億港元的交易價格計算，相當於每平方英尺2.6萬港元。

如果交易達成，阿里巴巴將告別多數內地大廠在港租用辦公室的傳統，一朝變身業主。

而在香港住宅租金、樓價齊漲，寫字樓租賃需求增強、租金跌幅收窄的趨勢下，一次性「買斷」，也意味着阿里巴巴能以當前較低的價格和資金成本持有辦公物業，並抵禦未來可能發生的租金成本上漲。

本月8日，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝就曾提到，今年三季度香港甲級寫字樓的淨吸納量及新租賃成交仍保持活躍，未來兩三年香港寫字樓市場暫無新項目落成，將進入庫存與新貨的消化期。其中，中區寫字樓表現最佳，三季度租金跌幅進一步收窄。

而關聯到私人住宅市場，香港房價已結結實實連續漲了四個月。

9月，香港差餉物業估價署最新數據顯示，7月份香港私人住宅樓價指數報287.9點，環比上升0.4%，並已連升四個月，累計升幅超過1%。這是自2023年1-4月后，該指標再度出現「四連升」現象。

而香港租金水平更為堅挺，至7月份已連續八個月上漲。7月租金指數報196.3點，接近2019年8月的歷史高位200.1點。

2025年7月香港住宅租金指數衝到了196.3點，連續8個月上漲，創下近6年新高。私人住宅租金指數已連續7個月上升，地鐵口房源空置率普遍低於3%，部分區域租金回報率可達4%-5%，形成「租金託底、房價穩升」的良性循環。

據華泰證券統計，此前香港住宅租金回報率進入上升通道。截至2025年3月，A類（小型單位）至E類（大型豪宅）單位的租金回報率分別為3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%。而當時部分銀行按揭利率一度低至2%。

圖源：華泰證券研究所

租金回報率高於房貸利率，意味着香港房地產市場租售比進一步修復，形成 「供平過租」 格局。這一變化改善了房地產的投資屬性，也為后續市場需求釋放與復甦奠定了基礎。

這一背景下，阿里巴巴抄底房地產的消息，更像是為香港樓市注入了一針強心劑。

「股樓共振」或將重現

與大廠抄底釋放的積極信號類似，自2024年9月以來，港股整體上漲的態勢也為樓市企穩釋放了催化劑。

一方面，伴隨港股IPO回暖，香港金融業復甦，推動香港甲級寫字樓在今年前三個季度需求及租賃動力增強——作為香港經濟的核心，金融業在寫字樓租賃市場佔比超過50%，該行業向好可帶動其他行業租賃需求。

另一方面，更重要的是，回顧此前幾輪恆生指數的牛市，也總在后續帶動了香港房地產市場的持續繁榮。

如2003年SARS后的經濟復甦階段，恆生指數從2003年3月的8634點漲至2007年10月的31353點，漲幅達263%，而私人住宅成交量同比增速在7個月后轉正，樓價同比增速則在11個月后回升。

SARS后復甦周期，香港股市、樓市成交量復甦節奏對比，圖源：華泰證券研究所

SARS后復甦周期，香港股市、樓價復甦節奏對比，圖源：華泰證券研究所 

又如2009年QE貨幣寬松周期中，恆生指數觸底后5個月，樓市成交量開始反彈，8個月后樓價實現同比正增長。

QE貨幣寬松周期，香港股市、樓市成交量復甦節奏對比，圖源：華泰證券研究所

QE貨幣寬松周期，樓價復甦節奏對比，圖源：華泰證券研究所

基於幾輪周期的指數趨勢對比，華泰研究認為，香港股市與樓市在趨勢上存在聯動關係，恆生指數的上漲往往領先於樓市成交量和價格的修復。

結合當前來看，這一規律似乎仍在延續。

2024年9月以來，港股市場整體迎來估值修復，恆生指數已持續上漲超44%，而香港私人住宅樓價指數也從今年3月連續上漲。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，港股近日表現強勢，恆指回升，投資者信心迴流，資金又松動，樓市自然可以搭上「順風車」。

戴德梁行則預測，2025年全年香港樓市成交量有望達到58000至60000宗，全年樓價有望止跌回升至最多升2%。

是時候去香港買樓了？

股市活躍拉動下，后續香港樓市復甦還有三個驅動因素：股市帶來的財富效應、供需結構以及利率水平。

首先，隨着港股市場估值修復，更多中概股、內資科技股和消費股選擇赴港上市，進一步推升了港股市場的活躍度。2025年上半年港股IPO融資額重奪全球首位。資本市場帶來的財富效應外溢至樓市，有望形成 「股市活躍—資金流入—樓市回暖」 的正向循環。

其次，在供需層面，從港府供地量來看，2025年1-2月地政總署賣地面積近6萬平，已超過2023年全年。總供應規模維持高位，反映需求復甦去化速度有所改善。

更重要的是，在影響香港樓市的核心變量上，利率走勢已明確指向「長期下行」。由於香港實行聯繫匯率制度，不同期限的HIBOR利率均受美聯儲貨幣政策主導。2025年美聯儲持續降息且預期未來持續降息的趨勢明顯。

落實到樓價上，戴德梁行統計顯示，至9月香港全城二手房每平方尺報價回升至12500港元，較8月環比微漲0.02%。

同時，樓市成交數據的改善更明顯。今年前8個月，香港新房、二手房成交量分別為1.3萬份和2.7萬份，同比分別增長13.9%和13.8%。9月單月，香港二手住宅註冊量達到3351宗，環比上漲29.3%。

樓市銷售呈現「量價齊升」態勢，而香港租金水平已率先回升至歷史高位。至今年8月，香港三大板塊租金水平整體超越2019年8月的高點。

圖片數據來源：香港差餉物業估價署、Wind

值得注意的是，傳統中租金最低的新界自2024年底以來租金漲幅逐漸超過港島和九龍。究其原因，則是去年港府「高才通」計劃吸引大量內地人才及留學生湧入，導致市場對新界板塊的大圍、元朗等租賃需求旺盛，同時當地新增供應有限，供大於求推動新界租金上漲。

不過就租金回報率來看，新界仍不及港島和九龍。因此對於投資客而言，后兩者仍是置業首選。 

圖片數據來源：安居客

尤其在本輪金融業復甦支撐香港樓市回暖的背景下，金融業辦公租賃、購置需求提升，金融從業者收入水平與就業狀況亦同步提升，最先受益的必然是金融企業扎堆的「港島精英圈」。該地樓市也更易獲得「金融人才租金託底、產業結構帶動需求」的房價支撐。

展望后續，多家機構對香港樓市持樂觀態度。華泰證券預計，今年下半年香港私人住宅成交量價將企穩回升，2025年、2026年成交量同比分別增長3%、5%，成交價格同比分別上漲0%、3%；瑞銀預計，如果美聯儲持續減息且美國長債息率下降，2025年香港樓價及租金將同步上升 5%-10%；財通證券則判斷，香港樓市已進入新一輪復甦周期，本地開發商與商業運營商將率先受益。

不過，市場仍需警惕潛在風險。當前香港已完工未售的私人住宅庫存達28000套，去化周期超過21個月，高於歷史均值的9.3個月，庫存壓力可能制約房價上漲幅度。此外，美聯儲降息節奏亦存在不確定性，疊加全球經濟復甦放緩等因素，也可能影響資金流入香港市場的節奏。

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