寶龍商業可能會被賣

2025-10-14 08:38

（來源：物股通）

2025年10月13日盤前，寶龍商業（09909.HK）突然一紙公告將自己推向了輿論焦點。

公告顯示，其控股股東寶龍地產已於10月10日就境外債務重組訂立支持協議，其中明確提出可通過出售、質押寶龍商業股份籌集4000萬美元現金，或直接轉讓不超過32.4%的股份作為重組代價。

在母公司債務危機深陷泥潭的背景下，這場涉及寶龍商業控制權的"救贖式交易"，已不是可能性問題，而是正在逼近的現實。

母公司債務危機的終極倒逼

寶龍商業的"待售"狀態，本質上是寶龍地產債務困局的必然結果。作為控股63%的母公司，寶龍地產正面臨自成立以來最嚴峻的流動性危機，出售優質資產成為其為數不多的求生路徑。

從債務規模看，截至2025年6月30日，寶龍地產總借貸約561.11億元，其中流動負債高達275.98億元，而其賬上總現金僅73.27億元，資金缺口仍超200億元。

（寶龍地產債務狀況一覽，截至2025年6月30日）

更致命的是，其境外債務重組計劃曾在2025年2月因未達成協議而失效，引發債主申請清盤全資附屬公司寶龍維京的連鎖反應，涉及5億美元優先票據。

目前公司已累計產生約228.43億元違約或交叉違約債務，若無法及時籌集資金，償債能力將持續惡化。

資產處置遇阻與銷售下滑進一步壓縮了寶龍地產的騰挪空間。此前公司試圖通過出售上海寶山寫字樓等資產回籠資金，但受商業地產市場低迷影響多次交易失敗。

與此同時，多地項目"退地"潮加劇了資金壓力——福州永泰寶龍廣場地塊被政府收回重新出讓，廣州蕭崗寶龍城項目地塊重回土地市場，南京多個寶龍商業項目因資金問題長期停工。

在住宅銷售端，2025上半年合約銷售額僅37.23億元，較去年同期減半，傳統現金流來源近乎枯竭，寶龍商業成為母公司最具變現價值的核心資產。

市場博弈下的三種可能

從重組支持協議披露的信息看，寶龍商業的股權處置存在明確的路徑設計，但最終走向仍取決於市場環境與各方博弈結果，目前主要呈現三種可能性：

控制權變更成為最大概率事件。根據協議，寶龍地產可向債權人轉讓不超過32.4%的股份，而其當前持股比例為63%。這意味着轉讓完成后，母公司持股比例將降至30.6%以下，失去第一大股東地位，寶龍商業將迎來新的控股股東。

潛在接盤方可能包括兩類：

部分股權質押或出售的折中方案。協議同時提供了"出售或質押股份籌集4000萬美元現金"的選項。若選擇此路徑，寶龍地產可通過質押部分股權獲得融資，或出售少量股份（如5%-10%）籌集現金，同時保留控制權。

這種方式雖能解短期燃眉之急，但對於275.98億元的流動負債而言仍是杯水車薪，可能只是階段性過渡方案，后續仍需進一步處置股權。

從寶龍商業當前42.85億元的現金儲備來看，其自身流動性足以支撐運營，股權融資更多是為母公司紓困服務。

交易流產的小概率風險。當前商業地產市場仍處於調整期，2025上半年多數商管企業面臨收入下滑壓力，寶龍商業零售商業收入亦同比下滑2.6%，可能導致潛在買家壓低報價，與寶龍地產的心理預期形成差距。

此外，若債權人對重組方案分歧加大，無法達成共識，整個重組計劃可能再度擱淺，進而影響股權處置進程。

不過從現實來看，這種風險相對較低——對於債權人而言，接受商業資產股權抵償遠優於破產清算下不足20%的回收率，且寶龍商業91.8%的出租率和穩健的現金流足以保障股權價值。

商業地產洗牌進入深水區

寶龍商業的潛在易主，折射出當前商業地產行業的深度調整邏輯。2025年以來，行業已從單純的資產拋售進入"優質資產重構"階段，呈現出鮮明的結構性特徵。

一方面，房企紓困催生優質資產交易潮。在債務壓力下，出售核心商業資產成為房企共識，2024年全國大宗商業資產交易達80宗，同比增長57%，萬達出售11個萬達廣場、萬科出讓上海七寶萬科廣場等明星項目均印證了這一趨勢。

與此前的劣質資產甩賣不同，當前交易標的物多為經營良好的成熟項目，寶龍商業97個在營項目中，寶楊寶龍廣場等成熟期項目連續三年銷售平均增長8%，這類資產在市場上仍具競爭力。

另一方面，行業格局加速分化。2025上半年，頭部企業與中小玩家的差距進一步拉大：華潤萬象生活購物中心業務收入同比增長19.8%，而寶龍商業、星盛商業等企業則面臨收入下滑壓力。

這種分化背后，是運營能力的核心競爭力凸顯——胖東來式運營模式引發行業反思，新零售標杆折戟退場，推動商業地產從規模擴張轉向質量競爭。

對於寶龍商業而言，無論新控股股東是財務投資者還是產業資本，都可能推動其戰略重心進一步向運營提效傾斜，減少對母公司住宅開發業務的依賴。

從資本市場反應看，寶龍商業當日股價大漲，收盤漲幅為16.59%，公司股權處置的消息雖然短期內引發不確定性，但長期可能成為發展轉機。

公告中"重組不會對運營產生不利影響"的表述，既是對市場的安撫，也暗示新資本的介入可能帶來資源支持。

對於這家深耕商業運營十余年的企業而言，這場可能到來的易主，或許不是終點，而是在行業洗牌中的新生起點。