「錢緊」的德信服務按下併購暫停鍵

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（來源：觀點）

業績"開倒車"，要出清的風險因素卻不見減少，德信服務不再"剁手"的深層原因或許是"錢途"不太樂觀。

德信服務短期內最后一個收購機會留給了關聯方。

10月10日，德信服務連發兩個公告，一項是對半年前發的2024年年度報告進行補充，另一項則表示不再推進逾15項潛在目標的收購。

延宕兩年，德信服務終於在今年8月簽下收購莫干山雲谷德信開元名庭酒店的協議，對比兩年前的收購價格，還節省了1200萬元。

用上市募資所得款項結付大部分收購代價后，德信服務宣佈在收併購上收手了。

新公告里，德信服務補充了2024年減值虧損增加至5764.1萬元的情況，2025年中報更顯示全面退步。

不再推進其余收購事項，或是沒有物色到合適的收購對象，亦或是手頭現金預算不足。

01

暫停收購

從公告上看，德信服務不推進15項潛在目標收購事項的直接原因，是全球發售所得款項已經用在了收購莫干山酒店上。

2021年7月，德信服務成功登陸港交所主板，所得款項淨額為7.635億港元。當時德信服務劃撥了約65%，即4.96億港元用作「透過多渠道擴大業務規模及增加市場份額」，其中就包括用於收購或投資物管公司。

但除了2022年10月以1570萬元收購杭州凱川39.2%權益以外，德信服務沒有了其他的收購動作。

截至2022年12月16日，在「透過多渠道擴大業務規模及增加市場份額」一欄下，德信服務還剩余4.26億港元並未動用。

於是，德信服務第一次更改了募資款項用途，將3.42億港元劃撥到了項借款人貸款，由此用於收併購的所得款項只剩下了8370萬港元。

來到2024年底，這筆款項在年內已動用130萬元，未動用所得款項淨額為8240萬元。

今年7月，德信服務再次啟動收購工作，以7800萬元總代價收購莫干山瑞璟置業有限公司100%股權，交易對象則是關聯方德信中國。

資料顯示，莫干山瑞璟置業所持有的主要資產為莫干山雲谷德信開元名庭酒店，因此德信服務的主要目標其實是該酒店。

物聊社瞭解到，德信服務早在2023年8月便已對莫干山酒店進行過一次收購工作，當時的價格為9000萬元，但由於關聯方違背協議將該酒店出售給了第三方，最終收購事項不了了之。

實際上，當時違背協議的德信中國更像是因為被頒佈清盤令，無法及時將資產賣給德信服務而毀約，最終還是讓德信服務在兩年后曲線收回。

根據收購公告，德信服務此次收購的資金部分來源於公司全球發售所得款項淨額中尚未動用的8240萬港元（約人民幣7500萬元），剩余約300萬元將由內部資源支付。

換句話説，爲了拿回關聯方德信中國的酒店資產，德信服務已經一次性把劃撥給收併購用途的上市募資所得款項用完了。

最新公告中，德信服務表示，公司在上市之后已經物色並初步評估超過15項潛在目標，但經對潛在目標進行詳盡審查及進一步盡職調查后，包括實地考察、財務及營運分析及背景覈查，決定不再推進對該等目標的收購事宜。

除了經濟大環境的影響因素，德信服務認為目前尚未物色到任何合適的收購目標，所以才決定將剩余的上市募資所得款項全部用於收購莫干山酒店。

儘管手上還有2億元現金可用，收購事項佔可用現金總額也沒有超過40%，但對於目前的德信服務而言，全部用完上市募資所得款項完成「曲線救母」其實已經是最佳選擇。

02

現金緊張

在2024年底，德信服務的現金及現金等價物已經由2023年底的2.3億元下降至2.02億元，截至2025年中期，又下降16.1%至1.69億元。

如果以德信服務目前的在手現金收購莫干山酒店，本身已處於下降趨勢的現金存款將在付款后下降到不足1億，而德信服務當前財務狀況並不能保證今年的運營成果可以覆蓋大項支出。

畢竟德信服務近年來受到行業環境變化以及關聯方影響，自身業績出現下滑情況，已經保下了莫干山酒店，德信服務也不能將自己完全置於風險之中。

2024年，德信服務錄得營收9.33億元，同比下降2.3%；毛利為1.87億元，同比下降17%；毛利率為20.1%，同比下降3.6%；年內利潤為3770萬元，同比下降39.7%。

除此之外，在管建築面積同比下降0.4%至3910萬平方米，合約建築面積下降5.6%至4220萬平方米。

可以説德信服務已經陷入了業績全面后退的境遇。

在2024年度報告中，中匯安達會計師事務所還對德信服務的年報發表保留意見。

核數師表示，年內德信服務貿易及其他應收款項以及預付款項包括已經支付給德信中國的按金2.5億元，但由於德信中國已經被頒佈清盤令，按金的可收回性存在不確定性，也無法釐定是否計提任何減值撥備。

應收款項中，德信服務對貿易應收款項計提減值撥備7614.1萬元，較2023年同期增加將近4000萬元；對其他應收款項計提減值撥備1162.4萬元。

近日發佈的2024年報補充公告里，德信服務重新確認貿易及其他應收款項減值虧損約為3620萬元，應收貸款減值虧損約為2140萬元，減值虧損總額為5764.1萬元，同比增加88.77%。

具體來看，貿易應收款項減值虧損為3800萬元，其中包括應收德信中國的貿易及其他應收款項2520萬元及其他1280萬元。同時，其他應收款項減值撥備撥回為180萬元。

來到今年6月，德信服務的經營狀況也並未好轉。

報告期內，錄得收入4.43億元，同比下降6.4%；毛利潤為9440萬元，同比下降7%；毛利率為21.3%，同比下降0.2%；利潤總額為34600萬元，同比下降18.6%。

中期報告里，德信服務將總收入的下降歸結於非業主增值服務及社區增值服務收入下降，但其實營收規模更大的基礎物管服務同樣呈下滑趨勢，只是另外兩項收入下滑更為嚴重。

其中物業管理服務收入4.08億元，同比下降1.2%；非業主增值服務收入1380萬元，同比下降30.4%；社區增值服務收入4000萬元，同比下降48%。

上游房地產開發行業直接影響到非業主增值服務及社區增值服務的運營情況，相對更穩定的物業管理服務收入下滑則由市場競爭帶來的在管面積下滑所致。

於2025年6月30日，德信服務總在管建築面積為3830萬平方米，同比下降3.2%；合約建築面積為4140萬平方米，同比下降7.7%。

雖然期內已經終止了18個項目，簽約面積也減少了175.4萬平方米，但德信服務的貿易應收款總額還在持續膨脹之中。

貿易應收款項為5.06億元，較2024年底增加17.67%。其中來自關聯方的應收款項為1.17億元，上升8%；來自第三方的應收款項為4.79億元，增長21.26%；並對總應收賬款減值撥備9307.9萬元，增加22.24%。

其他應收款項中，按金從2.69億元增加至2.73億元，代表業主的付款由4244.7萬元增加至4484.1萬元，其他項由4880.1萬元增加至4993萬元。

業績「開倒車」，要出清的風險因素卻不見減少，德信服務不再「剁手」的深層原因或許是「錢途」不太樂觀。