碧桂園服務跌沒了1300億，物業公司奧聯還有上市幻想

（來源：源媒匯）

作者 | 利晉

地產寒冬之下，廣州一家物業公司還在擠破頭想着赴港上市。

港交所披露易近日披露顯示，奧聯服務集團股份有限公司（下稱「奧聯服務」）在港交所主板遞交了招股書，農銀國際為獨家保薦人。

早在2025年3月，奧聯服務首次遞表申請上市，6個月后招股書失效，僅過去8天時間，便再次遞交招股書。

作為一家獨立第三方小型物業管理公司，奧聯服務在地產行業寒冬之下勇闖港交所，結果是一場抱着幻想的豪賭。這背后，不僅是資本市場對地產行業公司的「冷漠」，亦與奧聯服務本身經營現金流處在虧損狀態有關。

更何況，奧聯服務還是靠中國移動一處物業管理項目養活的一家公司。

「組裝」上市

奧聯服務起家於廣東省，總部位於廣州市，透過紅籌架構持有內地物業管理公司奧聯物業。天眼查顯示，奧聯物業成立於2006年，前身是一家從事物業管理相關計算機軟硬件技術研究、網站設計及信息諮詢服務的公司。

2009年，年僅26歲的蘇天鵬及其配偶吳美坤，以50萬元的交易價格，從獨立第三方手中收購奧聯服務的前身。起初，蘇天鵬想將奧聯物業前身更名為「冠聯物業」，但因商標註冊問題，最終改為「奧聯物業」。

隨后，經過多年注資、股份改制、股權重組、員工激勵計劃等方式，奧聯物業不斷擴大業務佈局，旗下包括廣州物集科技、廣州社友科技等建築工程、社區管理公司。

蘇天鵬、奧聯物業的上市夢，也是在物業管理上市熱潮中誕生的。

2020年，新冠疫情爆發，居家隔離，讓物業管理公司成爲了資本市場追捧的對象。彼時，大批房企也趁機開始分拆旗下物業管理公司赴港上市。2020年，有18家物業管理公司成功上市，2021年又有14家完成上市。

在「大而強」的商業邏輯下，物業管理行業紛紛上演「大魚吃大魚」的戲碼。

碧桂園的楊老闆一舉吞下藍光嘉寶服務、富力物業、彩生活鄰里樂；龍湖智慧服務收購億達服務；融創服務買下當代置業旗下第一服務，僅在2021年，公開可查詢的物業管理公司併購交易，金額便超過300億元。

不只是社區物業管理，頭部物業公司已經將業務觸角延伸至城市管理、商業管理、產業園區管理等領域。

「沒背景，沒特色」的奧聯物業，也在物業管理上市、併購熱潮中，開始「買買買」、「組裝」上市。

招股書顯示，2022年至2025年前7月，奧聯服務分別錄得收入3.4億元、4.3億元、4.8億元和2.9億元。期間，完成收購15家位於湖南、貴州、廣西等地的物業管理公司。

其中，新併購項目產生的收入佔比，從2022年的9%飆升到2025年前7月的21.22%。

奧聯服務本身是以商業管理業務為主，收併購則重點傾斜向城市管理服務和社區生活服務。上述同期，新併購產生收入中，社區生活服務佔比在90%左右。

從公司業績上看，「買買買」確實讓奧聯服務的賺錢能力得到快速提升——整體淨利潤從2022年的0.27億元上升至2024年的0.45億元；2025年前7月為0.27億元，其中來源於新併購項目佔比區間值為17.85-39.24%。

但放在行業整個背景下來看，跟風併購、上市的奧聯服務，卻是在「逆勢而行」——從商業管理進入社區生活服務領域。

頭部開發商是從社區生活服務向社區增值服務、城市管理服務、商業管理服務延伸。比如2021年，雅生活併購5家環衞服務公司、世茂服務買下深圳深兄環境、楊惠妍將碧桂園商管裝入碧桂園服務、融創服務進軍社區教育等。

趕在上市前，奧聯服務開始招兵買馬，2024年12月挖來曾在龍湖物業、合景悠活兩家物業管理上市公司履職的王躍擔任執行董事，主要負責策略執行、日常運營及業務管理。

同時，在2025年3月14日，即遞表上市前一個星期，奧聯服務聘任李東軍、董嘉鵬和趙暉擔任公司獨立非董事。

完成「組裝」之后，奧聯服務正式在港交所遞表上市。可惜，市場風向早已發生了180度轉變。

靠中國移動養活

物業管理公司上市熱潮持續兩年時間后，伴隨着地產行業進入下行周期，在資本市場迅速遇冷，2023年在港成功上市物業公司驟降至2家，2024年也是2家。

根據Wind數據顯示，過去4年時間里，71家港交所物業管理上市公司市值快速下降，總市值從2021年的5851.7億港元下降到2025年10月的2840.2億港元，加權平均值則從472.8億港元下降到385.7億港元。

其中，有34家物業管理公司淪爲了「仙股」，市值跌幅前五名為碧桂園服務、融創服務、金科服務、旭輝永升服務和恆大物業。

其中，碧桂園服務作為行業首家市值破千億的物業管理公司，如今市值僅有200億港元出頭，相比2021年末的市值1572億港元，跌沒了1300多億港元。

港股本身流動性差、融資有限，特別是2020年、2021年，物業公司上市熱潮中，不少頭部房企分拆物業公司上市沒多久又進行配股融資，對市場近乎「抽血式」融資。

其中，碧桂園服務四年時間融資超300億港元，抽走行業大部分「血液」。Wind數據顯示，2019年至2022年，14家港股上市物業管理公司進行了配股融資，累計募集資金達451.37億港元，碧桂園服務期間合計募資303.58億港元，佔比約67.3%。

后來，頻頻爆出房企旗下物業公司資金被調用到地產開發業務，差不多讓后來人「無路可走」。

但也有例外。比如華潤萬象生活，在當前71家港股物業管理上市公司中，在行業市值經過調整之后，市值快速回升並超過2021年末，股價也從上市首日的28港元上漲至最近一個交易日的40.3港元，總市值逾900億港元，是目前港股上市物業公司的市值龍頭。

透過華潤萬象生活恰也能看到，資本市場對物業管理公司的估值已經發生變化：從「大而強」轉向造血能力、股東回報。

而奧聯服務作為獨立第三方物業管理公司，是「兩頭不靠」。

一系列「買買買」之后，2025年7月，奧聯服務共有269個在管項目，在管面積為2452.1萬㎡，其中社區生活服務佔比為77.5%。這個體量，放在物業管理上市公司中，仍是「蚊型」公司。

其中，僅一箇中國移動青海公司物業管理項目就養活了奧聯服務。收入佔比上，2022年為20%、2023年為14.2%，后期奧聯服務大舉併購后，佔比跌破10%。

停止收併購，也意味着體量增長放緩，奧聯服務業將重心放在招投標市場。招股書顯示，其組建了12名投標管理人員，2024年提交了573份標書，每個員工每周都要投遞一份標書。

如此頻繁的投標次數，奧聯服務把自己捲到了極致。

並且，奧聯服務把社區生活服務費用降到了每月1元/㎡，遠遠低於市場平均水平。中指研究院數據顯示，2024年全國重點20城物業服務均價在每月2.72元/㎡。

靠着低價，奧聯服務仍有不少項目成功中標。2024年，奧聯服務中標57個項目，整體中標率為9.95%。

在物業管理行業集體向精細化運營的趨勢下，奧聯服務的低價策略或許很難提供優質服務，其在管項目保留率從2022年的83.8%跌至2024年的75.4%，2025年7月反彈到91.4%。

大舉併購及低價策略，加上物業管理服務結算模式，導致大部分收入計入應收賬款，奧聯服務的經營現金流處於虧損中，2025前7月錄得-865萬元；同時，應收賬款平均周轉天數激增至142天，2022年則為54天。

如此情況下，面對高昂的上市保薦、承銷、審計和法律等費用，奧聯服務依然選擇勇闖港交所。在它之前，還有一個衝刺港交所的「釘子户」——深業物業，四次遞表、四次失敗。

抱有上市幻想的奧聯服務和深業物業，都有一個共同問題：賺錢能力不夠。

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