國金證券-房地產行業周報：「雙節」假期樓市同比下滑，9月百強房企銷售額同比回升-251012

（來源：研報虎）

行業點評

　　本周A股地產下跌、港股地產、港股物業均上漲。本周（10.4-10.10）申萬A股房地產板塊漲跌幅為-0.8%，在各板塊中位列第23；恆生港股房地產板塊漲跌幅為+1.3%，在各板塊中位列第4。本周恆生物業服務及管理指數漲跌幅為+0.7%，恆生中國企業指數漲跌幅為-3.1%，滬深300指數漲跌幅為-0.5%；物業指數對恆生中國企業指數和滬深300的相對收益分別為+3.8%和+1.2%。

　　土地市場溢價率處於低位。本周（10.4-10.10）全國300城宅地成交建面333萬㎡，單周環比-56%，單周同比82%，平均溢價率4%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面30756萬㎡，累計同比-9.9%；年初至今，中海地產、綠城中國、保利發展、建發房產、濱江集團的權益拿地金額位居行業前五。

　　本周(10.4-10.10)47個城市商品房銷售151萬方，成交量環比-57%，同比-33%，整體處於季節性低位；8月新房售價環比-0.3%，環比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持續收窄；結合量價，景氣度下行趨緩。本周分能級來看：一線城市周環比-72%，周同比-39%；二線城市周環比-61%，周同比-28%；三四線城市周環比-41%，周同比-35%。

　　本周(10.4-10.10)22個城市二手房成交94萬方，成交量環比-33%，同比-35%，低於去年同期水平；8月二手房售價環比-0.6%，環比降幅略有擴大，同比-5.5%，同比降幅持續收窄；結合量價，景氣度底部企穩。本周分能級來看：一線城市周環比-46%，周同比-45%；二線城市周環比-10%，周同比-30%；三四線城市周環比-40%，周同比-25%。

　　「雙節」假期樓市同比下滑。根據克而瑞提供的數據，國慶中秋假期45個重點監測城市新房成交備案面積為65.49萬平方米，環比大降81%，同比下降20%，與今年五一假期相比下降16%。考慮到前期一線城市出現寬松政策，本次雙節一線城市同比上漲53%，與今年「五一」假期相比小幅下滑6%，止跌企穩態勢初顯。其中，上海、北京和深圳三個城市同比保持增長，漲幅分別為1156%、52%和21%，僅廣州小幅下降4%。二線城市方面，同比下降44%，與「五一」假期相比下降32%；三四線城市則好於二線城市，同比下降23%，與「五一」假期相比小幅下降8%。考慮到去年9月底地產政策集中出臺后對國慶節成交有明顯帶動，高基數背景下商品房成交同比有所下滑。從目前成交趨勢來看，預計10月整體同比數據大概率面臨壓力，在量價同時承壓的背景下，后續仍有較強的政策加碼的預期。

　　前期一線城市增量政策出臺疊加銷售旺季，9月百強房企銷售同比回升。根據克而瑞，2025年1-9月百強房企全口徑銷售額24948億元，累計同比-12.8%，較1-8月-13.8%的跌幅縮小1.0pct。9月單月全口徑銷售額2661億元，環比+20.8%，同比-2.8%（8月單月同比-19.2%）。從房企看，建發、越秀、金茂、國貿等二梯隊房企1-9月的銷售額累計同比保持正增長，招商蛇口、綠城、建發、金茂9月單月實現同比正增。能建城發、中建東孚等建築背景的房企銷售表現較為亮眼。

投資建議

　　前期政策效果顯現疊加需求旺季，基本面有望逐步修復。考慮到當前房價壓力，后期仍然需要更多的政策出臺以帶動地產實現止跌回穩，預期政策仍有加碼空間。當前地產板塊估值偏低，建議逢低配置地產股。推薦穩健經營同時有望受益於潛在政策利好的標的：開發商首推重點佈局深耕核心一二線城市，主打改善產品，具備持續拿地能力的房企，如建發國際集團、綠城中國、中國海外發展。中介推薦受益於政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼、我愛我家；物管商管推薦物管穩健發展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；房企出現債務違約