新城悦服務關聯交易調查落地：69.7億資金往來全額清償，內控存在重大漏洞

（來源：崑崙俠）

閲讀提示：本文僅作為我個人投資及研究之用途，文中出現的個股或者基金，不作為任何投資建議或暗示，據此買賣，風險自負。

新城控股的物業公司，新城悦服務於2025年4月因審計機構對其關聯交易事項存疑並拒絕簽字，致使年度財務報告未能如期披露，公司股票自當月起暫停交易至今。

該事件引發市場對關聯企業新城控股及新城發展財務狀況的廣泛關注，特別是對其潛在資金缺口的規模存在進一步疑慮。

2025年9月30日，新城悦發佈公告稱就2023年1月1日-2025年3月31日關聯方資金往來問題開展獨立法證調查，並公佈了調查結果及后續處理措施。核心內容如下：

一、調查背景

2024年全年業績審覈中，時任核數師羅兵咸永道發現關聯方資金往來未入賬、銀行流水不一致，拒絕簽字。

期間，羅兵咸永道辭任，新城悦聘任新的會計師公司，並委託富睿瑪澤法證調查有限公司開展獨立法證調查。

二、核心調查結果

（一）關聯方資金往來事實

1. 交易主體與規模：新城悦附屬公司與新城控股附屬公司上海悦崧存在資金往來，2023年轉賬/回收均為18億元（最高未償結余7億元），2024年轉賬/回收均為51.7億元（最高未償結余8億元），除2023年一筆資金次月償還外，其余均當月結清，期末無未償結余。

2. 操作方式：由新城控股一名員工及時任新城悦執行董事楊博策劃，通過定製紙質審批單（楊博與財務管理中心總經理聯合簽署）規避SAP系統內部審批，后刪除SAP系統中相關銀行轉賬記錄。

（二）交易動機理由和財務影響

1. 交易動機：自 2020 年以來，房地產開發行業一直處於下行階段，新城控股在 2023 年更面臨尤其嚴重的現金流量壓力。

根據獨立法證調查結果，關聯方資金往來的動機主要是新城控股由於保交樓、付工程款以及獲批銀行貸款與實際撥款的時間差距等原因，需要短期貸款填補資金缺口。

同時，由於新城悦的公司業務依賴新城控股（2022-2024年約60%物管收入來自新城控股），所以時任首席運營官的楊博為避免新城控股資金問題影響公司業務及自身業績評價，同意配合資金往來。

2. 財務影響：新城悦公司在審查期內現金流穩健，各季度末銀行現金超11億元（2024年末達21.92億元），關聯方資金往來已全額償還，未對公司財務狀況造成重大不利影響（流動資產超46億元，流動負債約30億元，維持穩健淨額）。

（三）參與人員與責任界定

1. 直接參與：新城控股員工（發起需求，未披露姓名）、新城悦首席運營官楊博（協調指令、籤批）、新城悦財務管理中心總經理（執行轉賬、指令刪記錄）、楊博助理及3名財務人員（執行操作）。

2. 調查報告顯示：控股股東王振華（審查期未參與公司管理，無證據涉事）、其他現任董事及高管（除楊博外無參與或知情證據）。

三、獨立調查委員會觀點

1. 認同調查程序充分、結果合理，確認交易有商業考量但屬違規操作（長期線下審批規避內控）。

2. 建議加強內控（如大額關聯交易需兩名董事審批）、改善管理層與員工溝通、減少董事會成員在新城系企業交叉任職以提升獨立性、處分涉事人員。

四、董事會落實措施

1. 人事處分：自2025年9月30日起罷免楊博執行董事及首席運營官職務，終止其在公司及附屬/聯營公司所有職務；解僱大部分涉事僱員，為參與度低的僱員提供上市規則培訓。

2. 內控升級：委任富睿瑪澤風險評估為獨立內控顧問，全面審查內控制度；審計監察部設專人監督內控實施，年末聘外部機構評估內控成效。

3. 合規跟進：諮詢外部法律顧問，評估對涉事人員採取進一步法律行動的可行性；提名委員會檢討董監高團隊組成，降低利益衝突。

五、崑崙俠點評

以上是新城悦公司公告內容的核心內容，以下談一下我認為的幾個關鍵點：

1、 這份報告內容由獨立第三方富睿瑪澤法證調查公司得出，這個公司我查了一下，隸屬於Forvis Mazars 集團，該集團由原國際四大會計師事務所之一的瑪澤（Mazars）與美國本土頭部諮詢機構Forvis於 2023 年合併而成，在合規調查、複雜財務糾紛等領域具有一定知名度。

在普華永道辭任的情況下（意味着風險巨大），我覺得該公司不大可能繼續造假，所以內容可信度較高（至少明面上要能經受住審查）。

2、 總體而言，調查結果是外界設想的結果中比較輕的一種，一來涉案金額較少，沒有更大的窟窿爆出，且關聯交易的方式很傳統，就是月初把錢借出來，月末再還回去，且 2024 年底所有資金均已歸還，所以影響較輕。

3、 調查報告顯示控股股東王振華在審查期未參與公司管理，無證據涉事，且其他現任董事及高管（比如小王總）無參與或者知情的證據。

這個大家自行腦補一下就行了，也就是我前面提到的至少明面上要講的過去。

4、 過去幾年國內房地產行業遇到前所未有的困難，房地產開發業務有重資產且高槓杆屬性，而物業管理屬於輕資產，且高度依賴自家房地產開發業務，所以大部分房企資金緊張后都會想到或明或暗的挪用物業公司資金。所以董事會意見里提到此舉違規，但商業考慮合理。

5、 對於新城控股而言，已經歸還所有挪用的資金，主要影響是未來可能被追索挪用資金的利息，大概幾千萬元。此外和物業公司的糊塗賬也算清楚了，少了一個雷。

6、 對於新城悦而言，資金本金沒有損失，損失了一些利息，但是內控有重大漏洞，今年還是有望復牌的。我要是老王的話，未來就大幅分紅，然后借給新城控股也好，買新城的美元債也好，它不香嘛。希望吃一塹長一智。