上海樓市格局變了！

（來源：樓市經典）

在上海這座繁華都市的市區版圖中，有一些發展相對滯后的板塊。

這些區域錯失區內重大規劃利好，還面臨房齡老化、配套不足等問題。

今天，就和大家來聊聊上海市區「潛力欠佳」的板塊。

01.

黃浦區 蓬萊公園

當下的黃浦區在全市發展中獨佔鰲頭，舊城改造與新規劃推進成效顯著，尤其是老南市區域，在大規模拆遷重建后，搖身一變成為高端住宅區，吸引着眾多富豪階層。

然而，蓬萊公園板塊卻在這股發展浪潮中逐漸掉隊。

從規劃層面來看，黃浦區當前聚焦於新天地擴容、老城廂改造及一江一河沿岸更新等重點項目，蓬萊公園位置尷尬，不幸淪為規劃留白區域。

其次，區域內商品房大多建於2000年前后，與黃浦區整體的高端大氣風格迥異。

事實上，2000年黃浦與南市合併時，蓬萊公園的土地開發殆盡，后續也鮮有新資源注入，板塊發展已基本成型。

商業領域，蓬萊公園堪稱市區的「短板」，只有一個定位尷尬的新鄰生活站，配置非常超低。

辦公方面，與CBD和甲級寫字樓無緣，區域內的類甲級寫字樓-東吳證券大廈，體量也很小。

教育資源在義務教育階段毫無亮點。

唯一的優勢就是，開車到各個核心板塊不算遠，以及，屬於黃浦區。

板塊內能叫得上號的次新改善盤，有綠地海珀黃浦。

貝殼找房網數據顯示，去年10月，小區成交一套建面約94.86㎡房源，成交總價約1515萬，摺合單價約15.97萬/㎡。

相較2022年成交的同面積段房源，單價縮水了超4萬/㎡。

貝殼找房

02.

靜安區 彭浦

靜安區彭浦板塊的發展軌跡獨特，在老閘北區域內，彭浦處於發展鏈的末端。

彭浦最早的定位是偏遠郊區。

建國后，彭浦與大寧成為工業區，上海第一機牀廠、電鍍廠、造紙機械總廠等國營企業紛紛在此落户。這里擁有上海的第一批工人新村，也奠定了這里老公房扎堆的基礎。

2004年地鐵1號線開通至彭浦新村站，曾為板塊帶來短暫繁榮，但隨着房地產市場的發展，彭浦逐漸失去吸引力。

同樣的，彭浦在配套方面，也不是特別出彩。

作為廣義上的大寧輻射區，板塊內的深度消費活動基本都在大寧商圈完成，教育和醫院配套也很一般。

這也導致年輕購買力被隔壁大寧和寶山萬達吸引，彭浦逐漸淪為以生鮮小店和平價超市為主的養老社區。

03.

普陀區 光新板塊

普陀的尷尬處境，大家或多或少都有所聽聞，其中光新板塊堪稱典型代表。

在緊鄰內環沿線的眾多板塊里，普陀光新顯得格格不入。

歸根結底，還是因為板塊發展進度普遍迟緩。

光新的前身朱家灣，是解放前上海「三灣一弄」中最早的棚户區之一，居民區眾多，土地都被小區塞滿，導致這個片區沒了發展空間。

本世紀初，上海開始搞四大副城規劃，普陀區內部，早期政策傾向於曹楊、長壽、武寧等老普陀的核心區域，而當下新的開發重點集中在長風板塊，光新依舊錯過紅利。

網絡

從地理位置上看，光新板塊緊依內環與蘇州河，但交通狀況差強人意。軌道交通方面，只有7號線從中穿過，3號線、4號線、11號線的站點都在板塊外臨近處。

自駕出行的話，板塊被內環高架、鐵道圍了起來，要是趕上通勤高峰期，上下中環的車流能把這里堵得水泄不通 。

板塊唯一的優勢，可能就是地處於內中環之間，生活配套相對成熟。

再加上這兩年板塊房價跌價嚴重，未來發展前景愈發堪憂。

數據顯示，2023年板塊內小户型成交均價還能勉強維持在5.7-5.9萬/㎡，如今已降至4.5-4.7萬/㎡區間。

04.

楊浦區 中原

楊浦中原素有「上海西伯利亞」之稱，其發展歷程充滿波折。

與同樣置身中環外的新江灣城大力近二十年開發不同的是，中原淪為楊浦、黃浦動遷安置的承載地。

地理位置欠佳，難以吸引市區剛需購房者；產業基礎薄弱，無法像田林、天山那樣依靠產業吸引租客。

先天因素加上后天落差，讓中原幾乎完整錯過上海城市發展的黃金期。

從板塊的配套來看，軌交方面，板塊目前有一條8號線與外部通勤。

其次，板塊內的教育資源也是一般，區級一、二梯隊的學校幾乎沒有；像樣點的大型商場和購物中心，也是幾乎都貼着新江灣和五角場的商圈。

不誇張地説，好一點的資源基本進不到中原板塊。

數據顯示，如今中原約90%的房產為老公房，在老破小市場中也處於底層。

2023年至今，板塊二手房價格普遍跌幅約20%，目前老公房社區均價普遍在約4-4.5萬/㎡區間。

05.

長寧區 仙霞

長寧區整體發展較為均衡，但仙霞板塊卻相對滯后。

上世紀80年代，為建設虹橋開發區，大量的拆遷人員都被安置在仙霞新村社區，整體居住環境尚可。

然而，與90年代為臨空園區建設動遷房的北新涇相比，仙霞差了一個年代。

老破小圈層也存在鄙視鏈，仙霞的梯户比、房型設計、房齡也都跑輸了。

貝殼找房

其次，從配套來看，仙霞沒有什麼優勢。

2號線和15號線從板塊邊緣經過，學區也沒有什麼亮點。

最后，隨着虹橋經開區的逐漸衰落，仙霞失去產業支撐，只能吸引部分在天山租房的白領，在區域發展中的地位日益邊緣化。

或許只有等待全區下一輪舊改推進，仙霞纔有可能迎來轉機。

總的來看，上海市區這些發展相對滯后的板塊，雖面臨諸多困境，但也藴含着潛在的機遇。

隨着城市的持續發展和規劃的不斷調整，它們未來的走向值得關注，不過購房者在買房時，應綜合考量各方面因素，謹慎抉擇