貧富差距擴大，百萬美元豪宅成美國房市中流通最快的板塊

　　在美國死氣沉沉的房地產市場中，最亮眼的板塊當屬高價豪宅。

　　美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據顯示，儘管 8 月整體房屋銷量表現平平 —— 環比 7 月下降 0.2%，同比僅微增 1.8%—— 但售價 100 萬美元及以上的房屋銷量同比上漲了 8.4%。

　　高價豪宅的流通速度通常較快：8 月，售價不低於 100 萬美元的房屋在市場上的平均掛牌時間為 27 天，僅比 25 萬至 50 萬美元價位的房屋多 3 天 —— 而 25 萬至 50 萬美元正是美國房屋交易的主流價格區間。

　　高端房產市場的火熱，再次反映出美國日益擴大的貧富差距。經濟不確定性與高抵押貸款利率讓許多購房者（尤其是首次購房者）望而卻步。但預算充足的購房者往往對自身工作穩定性更有信心，且更有可能持有股票投資 —— 在近期的牛市中，這些投資已實現增值。此外，還有一部分 「升級置換型購房者」，他們在當前住房中擁有較高淨值，因此可以通過現金支付或大額首付的方式，減輕高利率帶來的壓力。

　　「高端市場表現良好，」 全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）上月表示，「這得益於股市財富的增長，以及升級置換型購房者所擁有的房產淨值。」

地區差異

　　美國各地房地產市場差異顯著。儘管購買一套 100 萬美元的房屋需要可觀的收入支撐 —— 按常規負擔能力指標及當前抵押貸款利率計算，年收入至少需達到 25 萬美元 —— 但這一價格在部分地區並非絕對高端。在舊金山灣區的聖何塞等生活成本極高的地區，100 萬美元的房屋甚至可能低於當地中位房價。房地產平臺Realtor.com將 2025 年的 「入門級豪宅」 定義為售價 130 萬美元及以上的房屋，這一價位屬於全美房價排名前 10% 的區間。

　　不過，除洛杉磯、聖地亞哥、舊金山、紐約、波士頓等少數高房價都會區外，100 萬美元及以上的房源相對稀少。全國房地產經紀人協會數據顯示，8 月美國房屋銷售中位價為 42.26 萬美元，100 萬美元以上的交易僅佔總交易量的 8.4%。

　　34 歲的克里斯西・廷普森（Crissy Timpson）與丈夫即將在新澤西州穆爾斯敦（Moorestown）完成一套約 100 萬美元房屋的交易。爲了給 10 只救助動物和計劃中的寶寶騰出更多空間，同時縮短丈夫（美國空軍徵兵人員）的通勤時間，他們最初計劃購買低價房屋。但后來發現，預算過低往往意味着要購買需要翻新的房屋，於是便提高了預算。

　　「所有東西都貴得離譜，」 廷普森説，「一套甚至沒翻新過的房子就要賣到 50 多萬美元，在我看來這不是一筆好投資。」

　　廷普森經營着一家成功的政府合同承包公司，這份收入讓他們有底氣購買一套 「拎包入住」 的房屋；此外，他們還符合美國退伍軍人事務部（VA）貸款的申請條件，可享受優惠條款。他們在首套住房中積累的淨值也起到了緩衝作用：四年前景花費 20 萬美元購買的這套房子，如今市值已升至約 36 萬美元。

　　花 100 萬美元，他們能買到一套五卧室、面積 4000 平方英尺（約 372 平方米）的新建房屋，佔地近兩英畝（約 0.8 公頃），帶有圍欄庭院和高端家電 —— 廷普森認為，這樣的配置值得前期多投入一些資金。

　　「這套房子真的太漂亮了，」 廷普森説，「對於新建房屋來説，定在這個較高價位是合理的。」

　　在遠離高房價東海岸的拉斯維加斯，專注高端房產的房地產經紀人、萊博集團（Lebo Group）創始人布萊恩・萊博（Bryan Lebo）表示，當地豪宅流通速度一直很快。截至 8 月，拉斯維加斯地區 100 萬美元以上的房屋銷量已接近 1300 套，有望超過 2024 年的紀錄 —— 當年該價位房屋銷量為 1776 套。

　　萊博在拉斯維加斯生活了 30 多年，他認為全國性的財富分配趨勢是推動當地高端房市增長的原因之一。從本地因素來看，拉斯維加斯的快速發展（包括賭城大道以外區域日益繁榮的藝術與餐飲場景，以及新增的職業體育球隊）正吸引更多高淨值購房者。此外，拉斯維加斯的 「避税天堂」 身份也起到了助推作用：萊博經常為移居當地的客户服務，其中許多人來自加利福尼亞州，要麼擁有自己的企業，要麼從事可遠程辦公的工作。

　　「過去五年，拉斯維加斯發生了太多變化，使其成為更受富人青睞的居住地，」 萊博説。

　　在其職業生涯的大部分時間里，由於潛在買家羣體有限，萊博通常會告知 300 萬美元房產的賣家，交易可能需要耗時一整年。但如今情況已發生改變。

　　「現在，300 萬美元的房子算不上什麼稀罕物了 —— 這個價位已經相當普通，」 萊博説。

庫存變化

　　今年以來，美國各價位房屋的庫存均大幅增加。這為購房者提供了更多選擇，在某些情況下，也讓他們在與賣家談判時擁有更大空間。

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　　儘管庫存激增，高端市場的房價依然堅挺。科德韋爾銀行家全球豪宅部（Coldwell Banker Global Luxury）的一份報告顯示，截至 2025 年中期，豪華獨棟住宅價格同比上漲 1.8%，銷量同比增長 1.7%。

　　在亞利桑那州斯科茨代爾（Scottsdale），豪華住宅的起售價通常在 200 萬美元左右。羅斯・里昂蘇富比國際房地產公司（Russ Lyon Sotheby’s International Realty）的豪華房產顧問丹尼爾・隆巴德（Daniel Lombard）表示，儘管今年這些豪宅的流通速度不如去年快，但在該價位區間，大多數買家能以現金支付且無資金顧慮，因此市場主導權仍在賣家手中。

　　「我認為，在很大程度上，目前高端市場仍是賣方市場，」 隆巴德説，「我覺得在當前價位，這些買家暫時對（經濟不確定性）更具‘免疫力’。」

　　科德韋爾銀行家附屬公司（Coldwell Banker Affiliates）總裁賈森・沃（Jason Waugh）認為，今年下半年乃至 2026 年，高端房市都沒有放緩的跡象。

　　「我們相信，高端房市將保持非常強勁的表現，」 沃説。

　　在他看來，經過數年銷量持平或下滑后，美國整體房市預計將再次回升。而在這樣的趨勢下，高價房屋通常會最先受益。

　　「豪宅市場永遠是領漲者，」 他説。