政府停擺將如何影響抵押貸款利率？專家解讀

　　我們此前已有所耳聞：對經濟而言的壞消息，對抵押貸款利率來説可能是好消息。隨着政府停擺持續 —— 疊加一份意外的就業報告，以及華盛頓方面可能陷入長期僵局 ——10 年期美國國債收益率近期持續下跌。這對抵押貸款利率意味着什麼？

政府停擺對抵押貸款利率的影響

　　10 年期美國國債（由美國政府發行的債務工具）與抵押貸款利率走勢基本同步，兩者之間通常存在約 2 個百分點的利差。例如，若 10 年期國債收益率接近 4%，抵押貸款利率則可能接近或略高於 6%。

　　克里斯・惠倫（Chris Whalen）是惠倫全球顧問公司（Whalen Global Advisors LLC）董事長，同時也是專注於抵押貸款金融與金融服務領域的投資銀行家。

　　惠倫在給雅虎財經的郵件中表示：「10 年期國債收益率下跌的原因有很多，部分與政府停擺這類‘摩擦事件’有關。」 他指出，抵押貸款利率自 7 月以來整體呈下降趨勢，但近期略有回升，「不過這完全是放貸機構主動調整的結果，而非市場自發行為」。

　　惠倫認為，政府停擺期間抵押貸款市場不會發生劇烈變動。他表示，美國聯邦住房管理局（FHA）可能會暫停處理部分新貸款申請，導致融資流程延迟 —— 但影響大致僅限於此。

　　然而，房地產數據分析公司 Cotality 首席經濟學家塞爾瑪・赫普（Selma Hepp）博士認為，政府停擺可能會影響投資者情緒，並導致關鍵經濟數據無法發佈，最終可能推動抵押貸款利率走低。

　　赫普博士在給雅虎財經的郵件中稱：「政府停擺期間，投資者通常會涌向國債這類安全資產，這會壓低國債收益率，進而可能使抵押貸款利率小幅下降 —— 通常降幅在 0.125 至 0.25 個百分點之間。例如，若 30 年期固定利率抵押貸款當前利率為 6.375%，停擺期間可能會降至 6.125% 左右。」

　　赫普博士也承認，其他市場因素可能會改變這一預期，包括美聯儲制定貨幣政策時依賴的關鍵經濟報告（如就業和通脹指標）被迫中斷發布。

　　當前影響市場的變量眾多 —— 經濟形勢、房地產市場轉型、政府停擺持續時長 —— 因此很難預測債券市場將如何反應。

政府停擺結束后，抵押貸款利率將如何變化？

　　即便政府停擺結束，美國仍將面臨日益加劇的經濟不確定性。

　　抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家邁克・弗拉坦託尼（Mike Fratantoni）在給雅虎財經的郵件中表示，ADP（美國自動數據處理公司）發佈的報告顯示 9 月就業崗位減少 3.2 萬個，這加劇了市場對就業市場疲軟的擔憂。

　　弗拉坦託尼補充道：「尤其在政府停擺導致我們可能無法獲取勞工統計局（BLS）就業數據的情況下，ADP 報告的重要性進一步上升。」

　　房地產平臺Realtor.com首席經濟學家丹妮爾・黑爾（Danielle Hale）預測，政府停擺結束后，抵押貸款利率將繼續緩慢下行，不過這一預測仍會受到諸多變量影響。

　　她的同事則強調了當前房地產市場面臨的困境。

　　Realtor.com高級經濟學家安東尼・史密斯（Anthony Smith）在一份分析報告中稱：「當前房地產市場已受到高房價和高抵押貸款利率的雙重壓力，政府停擺無疑又增添了不確定性。」

　　他補充道：「任何可能進一步阻礙潛在買家入市、導致本就低迷的房屋銷量雪上加霜的因素，都對市場不利。」

　　弗拉坦託尼指出，債券市場仍在 「更關注就業市場」 與 「更關注通脹」 兩種預期之間搖擺。「近期這兩項指標的數據都不樂觀，但它們對利率的影響方向恰好相反。」

　　不過他補充道，觀察債券市場走勢可為抵押貸款利率的變化方向提供線索：「10 年期國債收益率下降通常會帶動抵押貸款利率走低。」

何時鎖定抵押貸款利率最合適？

　　如果你已仔細篩選抵押貸款機構，且已獲得預審批准、準備好購房，那麼 「在利率下跌時鎖定」 始終是理想選擇。

　　然而，由於抵押貸款利率每小時都可能變動，想要在利率低點鎖定並非易事 —— 往往當你得知利率下降時，鎖定良機可能已轉瞬即逝。

　　爲了讓利率降低幾個基點而承受巨大壓力，或因利率小幅上升而過度焦慮，其實並無必要。

　　但如果你距離購房還有較長準備時間，瞭解抵押貸款利率趨勢會大有裨益 —— 跟蹤 10 年期國債收益率便是一個有效的參考方法。