深圳再添文旅「新地標」！每經記者實探「全球最大室內滑雪中心」：「地產+文旅」模式能否助房企轉型破局？

9月底的深圳前海，室外30℃的悶熱與雪場內-6℃的凜冽形成鮮明對比。

一牆之隔的「冰火兩重天」，不僅是深圳前海華發冰雪世界的真實寫照，更映照出中國室內滑雪場爆發式發展的現狀，以及部分頭部房企向「文旅」賽道轉型的迫切嘗試。

9月29日，獲吉尼斯認證為「全球最大室內滑雪中心」的深圳前海華發冰雪世界試運營。《每日經濟新聞》記者（以下簡稱「每經記者」）在現場瞭解到，試運營首日上午9時許，場館外便聚集了大量冰雪愛好者與打卡市民，門票早早售罄，甚至有香港遊客組團過來遊玩。

9月30日晚間，華發冰雪世界項目方面向每經記者表示，試運營當日共接待遊客超4500人，目前正在持續優化體驗，備戰國慶假期。

在部分業內人士看來，在房地產行業整體承壓的背景下，「地產+文旅」模式能否幫助房企實現轉型破局，仍待市場檢驗。但當下華發股份（600325.SH，股價5.66元，市值155.77億元）的打法，無疑是在給有類似轉型方向的房企「蹚路」。

按照此前計劃，深圳前海華發冰雪世界項目總投資規模達296億元（含雪場、商業、酒店等業態），在國內室內滑雪場領域堪稱「標杆級」。

不過，華發冰雪世界項目方面向每經記者透露，由於后期該項目多宗商業地塊被政府收儲，因此總投資規模有所變化。

而這樣的重資產投資背后，也揭示了國內室內雪場典型的「重資產」屬性：高投入、高運營成本、長回報周期。

相對而言，室內滑雪場的投入額又要明顯高於傳統室外滑雪場。每經記者梳理國內典型滑雪場的投入金額后瞭解到，室外滑雪場的投入金額數億元比較常見，而室內滑雪場的資金投入動輒就是數十億元，甚至更高。

如「武夷雪谷」室外滑雪場，雪道總面積15萬平方米，總投資5.1億元；海陽市林山滑雪場佔地1200畝，投資1.6億元。而諸如廣州熱雪奇蹟、上海耀雪冰雪世界等典型室內滑雪場，投資金額均超過70億元。

華發冰雪世界的投入更是「加碼」，公開資料顯示，華發冰雪世界此前規劃的總投資超296億元。

每經記者注意到，爲了緩解資金壓力，今年7月，華發股份將7塊未建商業用地退還給政府，回籠資金約44.05億元，公司在公告中表示，此舉是為「盤活沉澱資產，規避持續開發的市場風險」。

在部分業內人士看來，室內雪場在運營成本方面具備「燒錢」屬性。9月30日上午，農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥向每經記者表示，室內冰雪類文旅項目普遍存在「高投資、高能耗、高運營成本」的特點，項目未來將面臨平衡「客流吸引力」與「成本控制」的挑戰。

「在成本控制方面，高能耗的製冷系統和龐大的運營團隊將大幅增加運營成本，如何在保證服務質量的前提下降低能耗和人力成本是關鍵。而在非冰雪熱門城市複製此類項目，還需突破多重障礙，如氣候差異導致非冰雪城市居民對冰雪運動的認知和接受度較低等。」袁帥表示。

一位冰雪行業從業者向每經記者透露，室內雪場全年運營，恆温製冷系統的持續用電成為運營成本的重要一環。而室外雪場僅為季節性經營，核心成本是造雪用電，兩者成本差異顯著。

反映在票價上，華發冰雪世界的定價處於國內高端梯隊：平日初級道3小時滑雪票348元起，中/高級道不限時票568元起，要高於廣州融創雪世界、上海耀雪冰雪世界等競品。「畢竟整體的投入也不一樣，所以票價高其實也是正常的。」上述冰雪行業從業者表示。

國金證券研報對華發冰雪世界的盈利預測顯示，中性預期下，項目進入成熟期后每年可貢獻營收6.5億元、淨利潤1.3億元。

儘管面臨多重挑戰，深圳前海華發冰雪世界的開業，為深圳增添了一座重量級文旅地標。

每經記者進入雪場內部看到，開闊宏大的空間瞬間顛覆了人們對室內場館的常規認知，部分專業滑雪者也表達了震撼之情。

9月29日上午，中國香港滑雪總會祕書長蕭輝豪在項目現場接受記者採訪時表示，「冰雪運動在香港特別受歡迎，項目在大灣區，對香港滑雪愛好者來説較為便捷，提供了一個堪稱‘五星級’的場地」。

據瞭解，場內打造了一個4000平方米的冰雪樂園，設有14項冰雪遊樂項目，包括極地探險之旅、雪上卡丁車、速降回旋雪道、飄雪遊樂場等。

對於其他待開業的基礎配套情況，華發冰雪世界項目方面向每經記者表示，「目前JW萬豪酒店正在緊鑼密鼓籌備，預計很快營業。包括潛水基地、超感公園街區等，將於今年年底面世。到時項目除了滑雪，還將呈現攀巖、機車、衝浪、騎行等多元運動業態。」

據每經記者觀察，從全球格局看，目前國內已經成為室內滑雪的「主戰場」。

據《2024—2025中國滑雪產業白皮書》數據，目前全球規模排名前十的室內滑雪場中，中國已佔據7席，且前五名全部在中國。隨着深圳華發冰雪世界和長春萬達茂滑雪場的開業，全球前十中將有9席屬於中國。而待太倉阿爾卑斯國際度假區二期建成后，全球規模排名前十的室內滑雪場將被中國包攬。

這一趨勢的背后，是中國室內滑雪市場的快速擴容：2024—2025雪季財年（2024年5月1日至2025年4月30日），全國運營的室內滑雪場達66家，較2013年的5家增長超12倍；同期室內滑雪場累計產生563萬滑雪人次，佔全國總滑雪人次的21.61%，年化複合增速15.37%，高於全部滑雪人次12.87%的增速，成為全球滑雪市場的主要增長點。

多位業內專家向每經記者表示，對深圳來説，這座「全球最大室內滑雪中心」填補了深圳大型冰雪文旅項目的空白，而在大灣區融合發展的背景下極具意義。

國家高端智庫CDI資深研究員宋丁向每經記者分析稱，雖然該項目位於深圳，但在大灣區的「9+2」城市融合已經是非常明顯的趨勢了，未來大灣區的產業和市場將會形成一體化格局，這對一些重要文旅項目也是新的機遇。

每經記者梳理發現，除此次佈局冰雪世界的華發股份，在地產企業中對「地產+文旅」模式較為輕車熟路的企業，還包括融創中國、華僑城等。

融創中國是其中的典型代表，其文旅板塊已構建起涵蓋融創樂園、熱雪奇蹟、商業、酒店等多元業態的完整體系，尤其在冰雪文旅領域佈局深遠，旗下「熱雪奇蹟」 品牌已開業9家室內雪場。

值得一提的是，此前華發冰雪世界項目就是由華發股份與融創中國合作開發。2020年11月，「華發股份+融創中國」聯合體以127.1億元競得深圳寶安沙井地塊，計劃合作開發該項目。但此后，融創中國因流動性壓力退出，該項目由華發股份全盤接手。

華僑城則在戰略調整中重提「地產+文旅」雙輪驅動，強調旅遊業務存量提升與增量拓展並重，依託旗下超60家文旅景區的基礎，試圖通過資源優化與產品升級重振核心競爭力。

那麼，在當下住宅銷售增速放緩的背景下，「地產+文旅」的模式能否成為部分房企發展的新機會？

袁帥告訴每經記者，「地產+文旅」的模式已經在業內存在多年了，考驗的是企業資金實力及運營能力。尤其是大型文旅項目，往往需動用數百億元資金，同時還需預留充足資金應對可能出現的市場波動和意外風險。而且，文旅項目整體的回報周期較長，一般企業根本難以承受。

「對滑雪文旅項目來説，室內雪場需打造獨特IP（具有商業價值的創意內容或品牌）、強化安全保障，並推動與商業、度假、數字化業態的融合，纔會在競爭日益激烈的背景下具備吸引力。説到底，最終還是拼企業的運營能力。」袁帥表示。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝