9月出險房企境外債務安排一覽

久期財經訊，9月30日，「十四五」期間，為化解房地產風險，在金融支持房地產風險化解方面，政策端出台優化調整首付比、房貸利率等多項政策，並降低存量房貸利率，每年可為超過5000萬戶家庭減少利息支出約3000億元。據克而瑞數據，2025年三季度，地方層面共有84個省市167次出臺穩市場政策，前三季度累計出臺穩市場政策556次，與2024年同期基本持平。面對下半年以來行業波動的挑戰，在中央要求「結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求」的指引下，地方主管部門一方面積極落實城市高質量發展，提高土地要素使用效率，減輕供需負擔;另一方面在需求側積極出臺穩市場新政，以優化公積金政策為主要抓手，並同時加強購房税費減免和補貼。

本月初，深圳宣佈羅湖、龍崗等8區放寬限購，並不再區分首套與二套房商業貸款利率。新政后首個周末，部分新房項目成交量同比增長60%。北京、上海、深圳相繼松綁限購，意味着地方穩市場政策進入了新階段。

近期，多家房地產企業正穩步推進境外債務重組，並陸續啟動其境內債券的重組計劃。佳兆業集團境外債務重組方案全面生效，新票據已同步上市，針對公司的清盤呈請已撤銷;旭輝控股集團旗下全部公司債重組方案或通過，涉及金額逾100億元;富力地產擬初步為公司境內公司債券持有人提供整體境內債券重組方案;遠洋集團境內債務重組方案投票時間延期至9月30日。

旭輝控股集團

自6月27日起，旭輝控股集團對旗下7只公司債券的重組方案進行投票。據公司公告，截至目前，境內債券重組方案已獲得相關債券持有人會議表決通過，涉及本金額逾100億元，該方案將對上述7只存續公司債券的本息償付安排進行調整，併爲債權人提供多種選項，包括債券購回、股票經濟收益權、以資抵債及一般債權等。本月初，旭輝集團向重慶巴通酒店管理出售「H21旭輝3」增信項目「重慶青林半項目」5-7期項目，並收到款項淨額約225萬元，將優先用於償還前述債券本息。

此外，旭輝集團收到法院下發的民事起訴狀，兩原告要求判決旭輝公司及卓錦公司連帶賠償各項違約金合計超8億元人民幣。旭輝集團回覆稱，公司正積極應訴，但上述案件訴訟所涉主體卓錦公司非公司之重要子公司。

碧桂園

根據澎湃新聞，碧桂園計劃對旗下9只公司債券啟動重組程序。根據方案內容，公司將調整債券本息償付安排，將本金兑付期限延長至2035年9月2日。若持有人同意上述本息兑付安排調整，則需同時接受相關增信保障措施的變更，具體包括：一是解除部分增信擔保措施;二是豁免增信擔保協議中的相關約定，即因市場、政策等非主觀因素導致的資產價值波動不構成違約。此外，公司還為債權人提供多種選擇，包括購回選項、碧桂園控股股票選項及一般債權選項。截至目前，碧桂園旗下存續境內債本金額超百億元，「H19碧地3」等多隻債券正處於停牌狀態。

另外，根據公司最新公告，碧桂園境外債重組已獲得持有超過77%現有公開票據本金總額的債權人支持，且清盤呈請聆訊已延期至2026年1月5日，為重組推進提供時間緩衝。

佳兆業集團

月初，為推進境外債務重組，公司依據債權人小組工作費用函件，配發併發行了21億股債權人小組工作費用股份。9月15日，公司與瑞景宣佈，所有重組條件均已獲達成，重組生效日期已落實，重組方案全面生效。隨后公司根據重組計劃向合格債權人發行了總額約133.72億美元的6檔新票據與8檔強制可換股債券。此外，高等法院已於9月22日頒令撤銷針對佳兆業集團的呈請，目前該公司概無未決清盤呈請。

融創中國

融創中國獲法院批准召開債權人會議，就其96億美元的離岸債務重組計劃進行表決，計劃會議的召開時間定於10月14日，呈請實質聆訊時間定於11月5日。據此前公告，截至6月24日，持有約75%未償還本金總額的債權人已加入重組支持協議。據瞭解，融創擬通過「安排計劃」推進重組流程，此類計劃在香港特區需獲得佔總金額75%及以上，且每一債權類別中多數債權人的贊成票方可通過。另外，融創的清盤案申請人信達香港已向法院致函，表示對該計劃存在擔憂，清盤聆訊已於上月延期至2026年1月5日。值得注意的是，融創於2022年發生美元債違約，並在2023年成功完成一輪離岸債務重組。本次計劃將是該公司第二次嘗試大規模債務重組。

富力地產

富力地產發佈公告，擬對境內公司債券進行全面重組，提供包括現金購回、以物抵債、應收賬款信託份額抵債、資產信託份額抵債、股票經濟收益權兑付和全額留債長展期等六個方案。公司現提請債券持有人同意相關議案，表決時間截止至10月10日。若本次境內債券重組經全部持有人會議通過得以順利推進落地，上述選項完成后的剩余境內公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。該方案涉及「H16富力4」等6只境內債券，未償還剩余本金余額合計約122億元。據悉，上述方案仍處於初步階段，若最終通過，將顯著緩解該公司短期集中償債壓力。

公司公告及消息方面，持有花樣年控股現有票據84%的持有人已加入重組支持協議，並延長提前同意費截止時間至10月3日;龍光集團超過80%的同意債權人已加入經修訂整體CSA;弘陽地產延長基礎重組支持協議費用期限至10月17日，呈請聆訊現延期至2026年3月23日;中駿集團控股進一步延長提前同意費及基本同意費截止日期至10月16日和10月23日;時代中國控股擬延長境外債務重組最后截止日期至12月31日;泛海控股未能如期兑付FANHAI 14.5 05/23/21剩余1.34億美元本金，擬展期至2026年3月23日前兑付，公司79套不動產將被司法拍賣，涉及債務約2.04億元;正商實業尚未支付ZENENT 7 09/12/25本息;中國恆大清盤人擬出售中國恆大及CEG Holdings所持有的恆大物業股份;禹洲集團股份合併已於9月15日生效;世茂集團100億港元貸款獲展期三年;遠洋集團境內債務重組方案投票時間延期至9月30日。

本月出險房企境外債交易量明顯增加，碧桂園、花樣年控股和中國恆大的30天主體交易量靠前。

碧桂園計劃對其本金規模超百億元的境內債券啟動重組。此舉或增強債權人信心，月內公司旗下美元債券價格整體呈現上漲態勢，市場交投亦較為活躍。COGARD 4.8 08/06/30、COGARD 7.25 04/08/26等6只債券漲幅超18%，美元債全線回升至10美元以上區間。

截至目前，持有花樣年控股現有票據84%的持有人已加入重組支持協議。公司旗下境外債小幅下行，FTHDGR 12.25 10/18/22下跌18.29%至1.62;FTHDGR 11.875 06/01/23下跌16.86%至1.74。

中國恆大清盤人尋求機會出售中國恆大及CEG Holdings所持有的恆大物業股份。儘管處置前景尚未明朗，但資產回收有望增強債權人信心，公司旗下境外債小幅上漲。EVERRE 10.5 04/11/24上漲10.32%、EVERRE 9.5 04/11/22上漲7.3%至1.56;EVERRE 8.25 03/23/22上漲7.10%至1.52。

弘陽地產基礎重組支持協議費用期限至10月17日，呈請聆訊現延期至2026年3月23日。REDSUN 9.5 09/20/23上漲85.29%至2.36;REDSUN 7.3 01/13/25上漲37.25%至1.75;REDSUN 7.3 05/21/24跌幅為9.8%，價格為1.15。

此外，正榮地產境外債多數下跌，仍處於1美元以下區間。ZHPRHK 9.15 05/06/23下跌27.5%;永續債ZHPRHK 14.724 PERP下跌20.26%;ZHPRHK 6.5 09/01/22下跌8.72%;ZHPRHK 7.1 09/10/24上漲12.45%。景瑞控股境外債小幅下行。JINGRU 12 01/28/24下跌14.57%;JINGRU 12 09/26/22和JINGRU 14.5 02/19/23跌幅接近10%。

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