中資美元債 | 地產二級市場半月報

久期財經訊，9月29日，本網站對中資地產美元債近半個月(9月16日至9月29日)的二級市場走勢進行了分析。

9月下旬，中資地產美元債二級市場整體小幅回落，投資級和高收益級地產債均出現小幅下行。值得注意的是，據克而瑞數據，2025年上半年，以保利發展、萬科企業、龍湖集團、中國金茂為主的等50家典型上市房企整體實現營業收入12868億元，同比下降15%，跌幅略有收窄，整體實現毛利潤1414億元，同比下滑9%，同比降幅有所收窄。

投資級呈下行態勢，高收益級小幅下行

如下圖所示，9月下半月，中資地產美元債投資級地產債呈下行態勢。

其中，希慎興業HYSAN 4.85 PERP估值上行超1pt，收益率下行約13bps;越秀地產YUEXIU 3.8 01/20/31估值下行超2pt，收益率上行超50bps;中國海外發展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 3.125 03/02/35估值下行均約1pt，收益率上行超12bps。

公司公告及消息方面，香港置地以約5.79億美元向東南亞雙威集團出售MCL地產;中國金茂擬向北京朝新增資3.5億元，向北京滿茂增資21.5億元;越秀地產附屬杭州越瓏以13.3億元成功競得杭州市拱墅區康橋地塊，此外，該附屬擬收購杭州濱德房地產開發有限公司50.5%股權;華潤置地控股擬發行合計不超20億元公司債券，擬用於置換償還到期公司債券;保利置業集團子公司抵押上海靜安地塊，為29.06億元貸款提供擔保。

9月下旬，高收益級及無評級地產債出現小幅下行，部分房企持續推進融資及重組事宜。

近日，新世界發展確認獲得與德意志銀行等訂立的高達59億港元的定期貸款融資協議中初始承諾部份的39.5億港元融資，該融資以維港文化匯的物業相關資產為擔保。近日，公司發佈2025財年業績報告，報告期內公司已完成882億港元鉅額銀行再融資，將銀行貸款最早到期日延長至2028年6月30日;公司總債務約1461億港元，淨債務約1201億港元，同比分別減少約57億和約35億港元。另外，據媒體報道，新世界發展正與香港機場管理局洽商希望減免其11 Skies商業中心的租金，以緩解其流動性緊縮。該公司融資舉措明顯改善其流動性，債務壓力有所緩解，並帶動其永續債價格小幅回升，其中，NWDEVL 10.131 PERP、NWDEVL 5.25 PERP上漲超6%至51美元左右，而NWDEVL 5.875 06/16/27、NWDEVL 4.75 01/23/27等長端票據則出現小幅回落，但均價仍保持在約86美元高位。

另外，碧桂園擬對旗下「H16碧園5」等九隻境內債進行重組，本金規模合計約138億元。方案顯示，重組主體擬調整重組債券的本息償付安排，債務期限最長可延至10年，同意費為0.1%，並提供包括購回選項(上限4.5億元，價格為面值的12%)、以股抵債及一般債權在內的重組方案其他選項。若該方案順利獲得通過，預計實現50%以上的債務本金削減。受重組事宜利好，投資者信心得到提振，現該公司存續美元債價格均有所上升，COGARD 3.125 10/22/25、COGARD 4.2 02/06/26、COGARD 5.125 01/14/27等短端票據漲幅超4%，COGARD 3.3 01/12/31、COGARD 4.8 08/06/30等長端票據漲幅亦近5%，均價穩定在11美元左右。

新城發展子公司新城環球發行1.6億美元債券，本次是時隔3月再次有內資民營房企發行新債。另外，該公司終止RWA業務相關股份認購協議。目前，該公司FTLNHD 4.5 05/02/26、FUTLAN 11.88 06/26/28兩隻存續美元債價格保持穩定在97美元以上。

公司公告及消息方面，出險房企中，泛海控股未能如期兑付FANHAI 14.5 05/23/21剩余約1.34億美元本金，擬延期至2026年3月23日前兑付;富力地產進一步延長重組支持協議截止日期至10月10日;弘陽地產將提早重組支持協議及基礎重組支持協議費用期限進一步延長至10月3日和10月17日，此外，呈請的聆訊現延期至2026年3月23日;時代中國控股重組支持協議的最終截止日期延長至12月31日;花樣年控股持有現有票據約84%及現有債務工具約74%的債務權人已加入重組支持協議，提前同意費截止時間已延長至10月3日;龍光集團超過80%的同意債權人已加入經修訂整體CSA，早鳥費用已截止;深圳市龍光控股21只公開市場債券/資產支持證券已於2025年內分別召開持有人大會，審議通過重組議案;佳兆業集團稱，高等法院已頒令撤銷呈請，現概無針對公司的待決清盤呈請;佳兆業資本與虛擬資產交易平臺達成合作，佈局現實世界資產代幣化業務;世茂集團已有本金金額約人民幣228億元的境內貸款在2025年成功獲得展期;旭輝控股集團與LMR就建議交易訂立承諾函，建議交易所得總款項估計約為2.76億港元;中渝置地2025年到期的3億美元的票據已到期及贖回;據媒體報道，香港特區高等法院委任中國恆大清盤人為該公司創始人許家印資產的接管人;金科股份控股股東、實際控制人及一致行動人合計持股比例被動稀釋超1%，此外，公司及重慶金科與中信信託分別簽署破產重整專項服務信託合同。

據媒體報道，遠洋集團境內債務重組方案投票時間延期至9月30日;萬科企業擬獲第一大股東深鐵集團提供不超過20.64億元借款;華夏幸福實現債務重組金額累計約1926.7億元，股抵債合計約236億元;龍湖集團根據以股代息計劃發行5445.17萬股新股份;資本策略地產擬額外發行5000萬美元票據。

房地產金融政策成效顯著，美聯儲如期宣佈降息25個基點

根據久期財經數據顯示，截至9月29日，2025-2027年到期地產美元債的價格和收益率分佈如下。由於投資級債券主要受到美國基準利率的整體影響，價格基本集中在80-100的區間;而高收益及無評級債券則因受信用風險的影響，房企個體差異較大，價格和收益率(已剔除500%以上的離羣值)較為分散。

9月16日至9月29日期間，中資地產美元債二級市場整體小幅回落，iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數期間下行0.92，最新報186.84，到期收益率上行0.28%，最新報8.80%。

國內方面，國務院新聞辦公室舉行「高質量完成’十四五’規劃」系列主題新聞發佈會，其中，房地產金融政策成效顯著，金融監管總局局長李雲澤表示，「十四五」期間，金融監管總局牽頭組建了城市房地產融資協調機制，白名單項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付，有力保障了廣大購房人的合法權益。另外，央行行長潘功勝亦表示，為化解房地產風險，「十四五」期間，在金融支持房地產風險化解方面，優化調整首付比、房貸利率等多項政策，並降低存量房貸利率，每年可為超過5000萬戶家庭減少利息支出約3000億元。

近日，央行貨幣政策委員會2025年第三季度例會已召開並指出，着力推動已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，鞏固房地產市場穩定態勢，完善房地產金融基礎性制度，助力構建房地產發展新模式。

海外方面，美聯儲自去年12月以來首次降息，將聯邦基金利率目標區間下調25個基點至4.00%-4.25%。另外，市場對於美聯儲降息預期並未顯著降温，仍然押注10月與12月將繼續降息25個基點。

英國央行如期維持利率在4%不變，並對未來降息保持謹慎態度。

日本央行將政策利率維持在0.5%不變，並宣佈將開始拋售交易型開放式指數基金(即ETF產品)。