王健林被「限高」又取消，萬達還有發展的底牌嗎？

出品/聯商專欄

撰文/和二

近日，商業地產大佬王健林因「限高」傳聞突然闖入大眾視線。

據悉，9月26日，甘肅省蘭州市中級人民法院發佈對於王健林及萬達集團的限制高消費令，而被媒體捕捉到王健林被限高的消息則是9月28日，戲劇性的一幕來了，9月29日上午，媒體報道王健林的這張限高令已被撤回。

這意味着，王健林一共經歷了三天限高，在這短短的時間內老王又一次經歷了媒體鋪天蓋地的宣傳與解讀。而如此「閃現又閃退」的限高，對於萬達集團和王健林而言，似乎在暗示着什麼——依然債務纏身，糾紛頻頻。

1、王健林被「限高」，曝光一天之后迅速取消

9月28日，多家媒體報道，大連萬達集團股份有限公司及其法定代表人王健林等被限制高消費。執行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院，相關案件執行標的為1.86億元。

僅僅因為1.86億元，也就是不到兩個「小目標」，讓萬達集團以及王健林被法院限制高消費，而且搞得滿城風雨，實在是難以理解。要知道，雖然老王這幾年因為當初的對賭失敗而通過各種「賣賣賣」還債，但其依然掌握着約200家自營萬達廣場的所有權，也就是説，老王自己擁有的萬達廣場數量雖然不到全國總數513座萬達廣場的一半，但依然是萬達商業最大的業主，可謂瘦死的駱駝比馬大，區區1.86億讓王健林名聲如此受損，似乎另有隱情吧。

9月28日下午，萬達集團內部人士對媒體表示：「由於萬達下屬項目公司經濟糾紛導致，事實上之前雙方一直在通過多種方式協商解決，我們也正在瞭解具體情況，本次或因在執行層面信息不對稱導致。」

今天（9月29日）上午，媒體陸續發佈消息，中國執行信息公開網已經沒有萬達集團董事長王健林「限高」的信息。這激起風雨的「限高」短短一天內即已經被萬達集團妥善處理掉了。法律界人士認為，最大的可能就是被執行的1.86億元已經解決，原告撤訴，法院撤銷限高令。

中國執行信息公開網顯示，大連萬達集團股份有限公司新增一則被執行人信息，執行標的4億余元，執行法院為北京金融法院，立案時間為2025年9月8日。

截至2025年8月，萬達集團累計被執行金額超?76億元?，涉及10條被執行人信息，單筆最高執行標的達24.02億元。

自今年9月以來，萬達新增了5條股權凍結信息，被凍結股權總額達到145.33億元。企查查顯示，大連萬達集團股份有限公司股權凍結信息達47條，被凍結股權的標的企業涉及大連萬達商業管理集團股份有限公司、萬達文化產業有限公司、大連萬達集團商務服務有限公司等。

雖然一直賣賣賣，但大連萬達集團及其旗下公司依然面臨較大的債務壓力。2025年到期債務約?400億元?，而同期現金儲備僅?116億元?（2025年3月數據），資金缺口顯著。

2、大賣特賣，渡過難關

今年4月17日，萬達酒店發展發佈公告稱，擬將全資持有的萬達酒店管理（香港）有限公司100%股權，以24.9億元的價格出售給同程旅行。7月份，又準備以2.4億元的價格將快錢金融30%股權賣給中國儒意。

今年5月20日，據國家市場監督管理總局反壟斷執法二司官網信息顯示，無條件批准太盟、高和豐德、騰訊、北京市潘達商業管理有限公司（下稱「潘達商管」）、陽光人壽保險直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，並通過合營企業收購大連萬達商業管理集團股份有限公司直接或間接持有的48個萬達廣場項目公司100%股權。

據澎湃新聞報道，這筆交易金額或將達到500億元，平均每個廣場價格為10.42億元。上述48家公司均是萬達廣場的項目公司，分別位於北京、廣州、上海、合肥、重慶、武漢等一二線城市，涵蓋萬達商業版圖中的核心優質資產。

而去年8月，此次資產包中包含的杭州拱墅萬達廣場曾傳出掛牌出售的消息，當時報價為14.8億元，年租金大約1.09億元，整體回報率8個點以上。據媒體報道，去年每座萬達廣場的平均估值在15億元左右。據此計算，此次出售48座核心區域的萬達廣場，可以説是打了「骨折價」。

天眼查顯示，8月25日，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽光人壽保險等13家企業組成的私募基金「蘇州寬遇股權投資基金合夥企業」正式成立，總出資額為224.29億元。據每日經濟新聞報道，此筆私募基金正是為今年5月太盟、京東、騰訊等企業收購48座萬達廣場所設立的。

據不完全統計，從2023年出售上海松江萬達廣場開始，2024年，萬達共出售的項目超過30個。今年年初，又售出7個，加上此次的48個，目前全國至少有85座萬達廣場所有權易主。

3、地產下行周期下，對賭失敗成為壓垮駱駝的「三棵大樹」

雖説房地產下行導致諸如恆大、萬科、碧桂園這些曾經的頭牌地產企業陷入困境，但萬達與他們畢竟不同，萬達核心是商業地產而非住宅。萬達今天的局面，核心在於兩個因素的疊加：第一，宏觀層面，地產下行打破了萬達曾經以住宅養商業的高周轉、高槓杆模式，住宅地產弱化，萬達商業主要靠租金收入，現金流大大收縮；第二，恰恰在地產下行的周期內，王健林若干年前的三次對賭到期，高達近千億的對賭資金就成了萬達本來身處不利環境下壓死駱駝的三棵大樹。

2016年港股退市對賭：王健林為籌集退市資金簽訂首份對賭協議，承諾若2018年前未完成A股上市，需以12%年息回購380億元股份?。最終因政策收緊導致上市失敗，觸發回購條款；2018年萬達商管對賭：引入騰訊、蘇寧等戰投340億元，約定2023年10月前完成上市，否則需以8%年息回購股份?。因港股四次上市失敗，王健林以300億元現金解除協議；

2021年珠海萬達商管對賭：再次引入戰投380億元（后追加至600億元），要求2023年底前港股上市。上市失敗后，王健林通過轉讓60%股權引入新投資者，以600億元代價解約?。

據統計，連續三次對賭失敗，累計對賭金額?至少1100億元（340億+380億+380億追加部分），實際支付代價，包括股權轉讓和現金回購，總支出超900億元。?害得老王的商業帝國丟了半條命。三次對賭失敗，皆因為萬達商管上市失敗，至於萬達商管這個中國商業管理的第一平臺為什麼不能上市，其中深層原因恐怕只有王健林本人知道吧。

從萬達的經營模式看，其本質依然需要在很大程度上依託房地產行業的高景氣。曾經，「一座萬達廣場就是城市中心」的口號，讓萬達廣場周邊的住宅價格水漲船高，銷售爆火，萬達利用住宅樓盤的預售回籠資金繼續高速運轉，繼續開發項目，就形成了高槓杆下的高周轉，而且住宅+商業的模式讓很多地產企業無比羨慕。

但是，當房地產行業進入下行通道，打擊接踵而至。住宅銷售大幅放緩，意味着萬達的現金回血能力驟降。伴隨着金融監管趨嚴、融資渠道收緊，萬達也很難繼續循環滾動。萬達曾經成就商業帝國的模式一旦遇到某一個節點斷裂，資金跟不上，整個鏈條就面臨巨大危機。

4、依然手握200座萬達廣場，王健林的底牌還在

只要解除了對賭危機，王健林依然能緩過來。雖然已經丟失了大半壁江山，但王健林依然是萬達廣場最大的擁有者。珠海萬達商業管理集團官網顯示，截至2024年12月31日，其運營管理萬達廣場513家，商業運營總建築面積7,079萬平方米，遍佈全國31個省份及合計228個城市。數據顯示，擁有萬達廣場數量最多的前三個省份是江蘇、廣東和四川，分別有43座、32座和31座。擁有萬達廣場最少的是青海、西藏和海南，均有2座。

全國513座萬達廣場中，?約200-288座為萬達自營?37。這一數據差異源於不同統計時點，2022年底招股書顯示其自營為288座，但2023-2025年累計出售超100座后，自營數量降至約200座。

另外，據聯商網統計，2025年萬達新開商場依然呈現高頻態勢。截至目前，2025年已經有寧波姜山萬達廣場、南寧鳳嶺萬達廣場、鄂爾多斯萬達廣場B館、寶雞金臺萬達廣場、宜賓高縣萬達廣場、贛州巨億萬達廣場等6家萬達廣場開業，而接下來全國至少還有18家萬達廣場及1家萬達茂開業，最早的一家將於9月開業。

「下沉市場」為主，佔比約63%。萬達不愧是「下沉市場商業之王」，19家計劃新開的商業中，三線、四線及五線城市就有12家，佔比超63%。

目前，外部對萬達的解讀文章鋪天蓋地，長篇累牘。絕大部分聚焦在萬達出售資產、股權凍結或被執行這類負面消息。但筆者以為，以大連萬達集團目前所掌握的近200座萬達廣場這樣的實體資產以及萬達所擁有的強大的商業運營經驗、萬達品牌這些無形資產而言，在消除對賭賠款以及不斷降低債務之后，萬達依然具有很強的賺錢能力，而王健林恐怕也沒有外界想象得那麼糟糕。

今年8月底，據克拉瑪依市融媒體中心報道，8月20日至21日，王健林在克拉瑪依考察招商引資、文旅發展等工作，老王的工作腳步不曾停下，萬達這艘巨輪也依然在揚帆行進中。