房地產「最困難的階段已經過去」，恆隆集團CEO：只要資金充裕，不必糾結是否買在最低點

今年以來，房地產市場環境仍面對諸多挑戰。從多家地產企業的財報來看，今年上半年的收入和股東應占淨利潤均錄得同比減少。

以恆隆為例，今年上半年，受期內香港及內地經營環境挑戰影響，恆隆集團及恆隆地產的總物業租賃收入均同比下降3%，分別為49.12億港元和46.78億港元。其中內地辦公樓和零售市場整體收入及出租率均出現下滑。

「最困難的階段已經過去」

近日，恆隆集團及恆隆地產CEO盧韋柏在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）採訪時表示，零售市場方面，已經觀察到今年6月起租户的銷售額出現回升。他表示，以上海恆隆廣場為例，出租率為98%，沒有滿租的原因在於公司正進行商場改造和空間優化，例如三期連接通道的施工，需要臨時調整（關閉）部分租户。

「最困難的階段已經過去。」盧韋柏稱，「短期內銷售額波動受局部改造和消費環境影響，但隨着項目調整完成及消費回暖，預計租户銷售表現將逐步改善。線下零售自第二季度末已呈現回暖趨勢。」公司對下半年零售市場持謹慎樂觀，期待第四季度能有更持續的恢復。

恆隆集團及恆隆地產董事長陳文博也表示，當前內地市場確實面臨一定壓力，但近兩三個月以來相關運營數據仍保持增長態勢。

陳文博在接受澎湃新聞採訪時表示：「內地各城市的辦公樓市場存在結構性差異，上海等一線城市與部分二線城市情況不盡相同。我們專注於運營超甲級、國際水準的寫字樓，目前這類高端物業仍保持相對穩定的需求，入駐率處於較高水平，顯著優於市場平均值。這説明市場對高品質辦公空間仍存在需求，但在租金層面可能需進行適當調整。總體而言，我們希望市場已逐步觸底並有望回暖，但具體表現仍需因城判斷，不同城市之間的分化仍較為明顯。」

「中國依然是全球最好的投資市場之一」

在盧韋柏看來，中國依然是全球最好的投資市場之一。

「首先，中國政治環境穩定。其次，只要人口基數在，消費能力在，市場的基本盤就在。我相信，從長遠來看，國民收入持續增長是必然趨勢，這必將推動消費升級和租金水平的穩步提升。」盧韋柏表示，「關於投資佈局，我們持續關注各線城市的機會，但並不盲目擴張。拿地前一定會深入研究區域的競爭格局。」

與此同時，盧韋柏表示，當前相關開發商最關心的無疑是降低負債。

「香港開發商相比內地更為保守。例如，去年年底，我們通過銀團貸款拿到100多億（港元）作為儲備資金，當時是出於對市場不確定性的防範。這筆錢至今還未動用，但持有現金讓我們有等待的底氣。如果沒有這筆資金，我們可能被迫在市場價格不佳時出售資產。而現在，我們可以保持耐心，暫不出手。」盧韋柏説。

其表示，杭州項目完工后，恆隆大規模資本開支將大幅減少，未來可通過經營收入逐步償還債務。

盧韋柏表示，公司過去兩三年比較辛苦，主要是因為杭州項目投入較大。這個項目在2018年高點時購入，開發難度高，運輸、施工等環節都非常複雜。該項目總投資約200多億元，佔公司總貸款規模的一半。因此，如果這一項目能順利在2026年開幕，2027年起有完整年度收入，其他項目也能隨着環境改善而表現更好，對公司將有重大積極影響。「我們預計，如果沒有新的重大資本開支，2027年至2031年將會是一個較好的階段。隨着收入增加、貸款逐步減少，公司能夠進入一個收穫期，」盧韋柏説。

只要資金充裕，不必糾結是否買在最低點

在迴應澎湃新聞關於看到哪些信號纔會認為是抄底或進行較大規模資產投資的合適時機時，盧韋柏表示，首先，關鍵要看長期利率是否下降。「這里我主要指美國利率，因為我們在香港上市，受全球資本成本影響。如果美國長期利率——比如10年或30年期——能從現在的水平顯著回落，那麼整個行業的資金壓力將大幅緩解。」盧韋柏指出。其次，還要看中國經濟基本面的恢復情況。如果消費增長迴歸到更正常的水平，結合利率環境改善，會對市場更有信心。

「至於具體何時是底部，其實沒人能準確預測。但只要公司資金充裕，不必過於糾結是否買在最低點，但在形勢不明朗時，現金留在手里還是更穩妥。」盧韋柏總結道。

盧韋柏認為，最近A股突破新高，希望看到穩步營造出健康的財富效應，從而帶動消費復甦和樓市企穩。如果資本市場能持續活躍，吸引外資迴流，辦公樓需求也會隨之回暖。

「單純依靠數量擴張的時代已經過去了」

近日，恆隆集團公佈了「恆隆V.3」策略，希望通過善用及提升旗下資產的價值，實現投資回報最大化。

「我們認識到過去那種粗放式、依託城市空白點的增長模式已經結束。現在中國各個城市的商業體量已相當飽和，單純依靠數量擴張的時代已經過去了。」盧韋柏説，「因此，近幾年我一直強調，我們的戰略重點不應是盲目開拓新城市、重新組建團隊——那樣投入大、周期長。既然我們已在部分城市深耕多年，為何不進一步擴大既有項目在所在區域的影響力？」

盧韋柏表示，更希望與各方共同努力，把一個區域內的商圈做好。

以上海為例，盧韋柏透露，位於南京西路區域的LV「路易號」快閃船啟動后，直線距離僅一公里左右的上海恆隆廣場的銷售額也有所增長。

「該項目將更多客流引入南京西路區域，整體人氣的提升對商圈有利。我們歡迎一切能提升南京西路商業氛圍的舉措。事實上，大船開業后，我們商場的人流也有所增加。」盧韋柏表示，「我對該項目的運營表示敬佩，也理解政府對其的支持。我們始終保持開放心態，樂於向優秀案例學習，並探索適合自己的創新路徑。」

杭州的項目也是如此。盧韋柏指出，「我更希望與各方共同努力，包括杭州大廈，把整個武林廣場商圈做好。如果杭州的高端消費不流向錢江新城或其他商圈，而是留在武林商圈，那麼無論是萬象城、杭州大廈還是我們，其實都能受益。就像上海的徐家匯、南京西路一樣，雖有競爭，但共同提升了區域價值。只有這樣，才能在杭州多中心的商業格局中站穩腳跟，實現共贏。」