你永遠不知道二手房交易藏了多少坑

這是半佛仙人的第1885篇原創

1

這些年后台一直有人問我買賣二手房的問題，很多問題是關於要不要繞過中介的。

我只能這麼説，我自己買房賣房，只要是二手房，從來不會跳過中介。

更準確地説，從來不會跳過中介平臺去直接交易。

哪怕買家和賣家各種明示暗示，我都不會理會。

因為，我並不信任買家和賣家。

在這種一生也沒幾次的大額交易里，能坑你的，一定會坑你。

所以乾脆，不要給他們坑你的機會。

金融貸款都知道要找擔保方，這種大額交易，出一點點事情，都容易成為一生的坑。

再説一遍，我圖的，不是房源信息，不是跑前跑后，而是平臺能給整個交易流程兜底。

我不要我的余生，想起這種事情都要拍大腿后悔。

2

所以為啥要用中介交易？

第一，風險識別，風險過濾。

平臺在里面篩查對方，每一步都要覈驗后纔有下一步。

但凡有鬼，直接終止交易。

確保我是買了個房，而不是買了個坑。

第二，哪怕有坑了，給我填上。

我付中介費，買的不光是服務，而是他們的風控體系和兜底能力。

買房，太特殊。

幾十塊的交易，我會相信對方是好人，因為真的不值當的坑這點錢。

但幾百萬的交易，我第一反應絕對是，控制風險。

我過去是做風控的，與各類大小騙局天天打交道。

我唯一得到的經驗就是，只要金額稍微大點兒，但凡可以隱瞞的東西，對方一定會隱瞞。

這麼大額的交易面前，我要是相信對家不坑我，我小學都白上了。

我作為買家，絕對不信任賣家。

我作為賣家，絕對不信任買家。

因為客觀上這個交易金額太大，對方騙你的動力太足，ROI太高。

所以並不可信，雙方都可能互坑。

與其賭對方是好人，不如讓平臺替你防小人。

就像現在小偷少了不是人們素質高了，而是攝像頭多了。

所以大額交易，我必然走第三方擔保。

有一個完全中立的第三方在這，我是跟第三方進行資金上的流轉，確保了交易本身的合規和乾淨。

以及流程上，就是步步為營。

當我是賣家時，第三方保證我一定能收到錢，因為它收到錢才通知我過户。

當我是買家時，第三方保證我付了錢，房產證在辦成前，這筆錢不會到賣家手里。

它能確保我打過去的錢是安全的，這房子是沒有暗病的，房子是沒有被二抵給別人的。

再説一遍，在這種交易上我也不會信任何人，因為這真的是，我在付出成本，面臨風險。

你跟我説一萬遍沒問題沒問題，騙子都是小概率，我也不信。

我不信我的交易對手，也不信這個中介小姑娘或者小夥子，我信任的是中介平臺整個交易鏈條上的風險過濾機制。

因為這套機制，是無數糾紛和官司堆出來的經驗，是真正能讓我睡安穩覺的東西。

3

現實生活中，一個人想摸清楚二手房里面的坑，是根本不可能的。

或許你懂交易，但一定不能識別出來房子的所有貓膩。

賣家有沒有在外頭欠了一屁股債，偷偷拿這房子借了高利貸？最后你買了被人找上來？

產權乾淨嗎？房產證上就他一個人名字嗎？

有沒有共有人？夫妻共同財產另一方偷偷瞞着賣的，咋辦？

户口清沒清？學區能不能用？

原業主、前業主、甚至八年前的業主，户口是不是還賴在這房里？

過户會不會卡殼？税費怎麼算？

新房還好，老房子是否滿五唯一？

賣家承諾的是不是真的？

萬一算錯了，過户當天卡在房管局，這錢誰出？

房子有沒有暗病？是不是凶宅？

樓上樓下漏水糾紛處理乾淨了嗎？

買房有風險，難道賣房就簡單了？

買家的錢哪來的？

萬一這錢來路不明，那我的賬户都可能會被凍結。

到時候房子已經過户了，名字已經是別人的了，我錢沒拿到全款，賬户還被凍着。

我去找誰？

買家會不會拖款？

需要貸款的買家，銀行審批會不會出問題？

貸款沒批下來，但合同已經簽了，户已經過了，他拖着尾款不給我，我怎麼辦？

我耗得起嗎？天天上門去堵他？

過户后跟我扯皮？

交房時，他指着牆上一條小裂縫説我隱瞞重大瑕疵，要我賠錢。

或者説原來的家俱品牌型號不對，要扣我尾款。

你去海鮮市場賣點閒置物品你就知道里面多少奇葩了，而房子金額那麼大，奇葩只會更離奇。

這種扯皮拉筋的事，沒有中間人鎮着，我能被他煩死。

你説打官司啊，怕什麼。

好，等立案、等開庭、等判決、等執行。

沒個一年半載甚至三五年，根本別想順利解決。

這期間，我錢、我房子，全吊在半空中。

我班不用上了，工作都不用搞了。

省下的那點中介費，夠我請律師的嗎？夠我治氣出來的結節嗎？

我不允許這件事情有差錯，比起我可能為此付出的代價和麪對的風險，這點中介費根本不重要。

4

看到這里，煩了沒。

這就是第三方經紀公司的價值。

確保我買房的時候，錢足夠安全、產權清晰、過户順利，最后我能安安穩穩拿到紅本，住進新家，而不是掉進一個萬劫不復的深坑里。

還是那句話，這種金額的交易以及房屋調查，你不能相信對家。

能坑你，一定會坑你一筆。

那，不找中介不行，亂找中介行嗎？

肯定也不行。

我是在買房，不是在買坑。

不找中介，掉坑里了。

但隨隨便便找個小中介，掉沼澤坑里了。

小中介不是靠信譽賺錢，是靠【跑得快】賺錢。

但中介平臺的生意邏輯是長期遊戲，它在乎的不是我一筆房款，是此時此刻和未來全國幾百個城市里無數筆交易的機會。

它沒這個必要就指着你這筆來跑。

這是其一，它不跑，也跑不了。

其二，你怎麼確定一箇中介能有幫你篩選房子，能有給你房子排雷的能力？

要關注的是什麼？

是，交易量。

這個行業金額過大，且每個案例都不一樣，評估風控兜底水平只有一個。

那就是交易要足夠多，要見過足夠多的奇葩。

只有交易量上來了，各種牛鬼蛇神的案例都見過了，這個中介設計出的這一套風險過濾流程纔是完善的。

或許我三個月后纔回過味兒説，這房東在那個環節應該是有隱瞞，是騙我了，我做夢都沒想到他能這麼搞。

但對於時間久規模大的經紀平臺來説，因為單子太多了，它一定見到過。

甚至一天能見幾百個。

什麼叫交易量大？

幾萬單夠嗎？

不好意思，你遇到的牛鬼蛇神還不夠多。

貝殼在2024年7月1日至2025年7月31日期間約150萬單的二手房交易中，有1.6萬單潛在風險被識別出並阻斷。

這個數字，說明了兩件事兒。

一、交易風險不是你想的那麼小。絕對值數量來看，很多，別僥倖。

二、貝殼起碼一年就能見到並識別到1.6萬單風險案例。

凡事都講究一個但手熟爾。

如果你每年過手1.6萬個風險案例，我都願意花錢請你當我中介了。

經紀這個行業，核心就是見坑、識坑、鑑坑、排坑。

哪怕一個特別不常見的坑，只是1/10萬的概率，但我遇上了就是100%的人生。

這麼大宗的交易上，我要的是不出問題，而不是你告訴我大概率不會出問題。

因為，我賠不起。

5

這就是為什麼我買房仍然用貝殼的原因。

因為，在這個交易場景里，我就是極端厭惡風險，以及不信任對家，所以我願意為干掉風險而支付費用。

以及，如果我都肯出錢了，那一定要選專業的。

貝殼做得足夠久，體量是真的足夠大，見識的奇葩足夠多。

貝殼一年在二手房上的交易額是多少呢？

是兩萬多億的體量。

就是你想過的、遇到過的、聽説過的，甚至是夢中夢到過乃至沒有夢到過的，貝殼大概率都遇到過。

風控做得好，要用科技，要重建交易流程，要盯得緊，但最核心的還是見得足夠多。

光是案例庫都已經成千上萬了，那它還不能幫你過濾嗎？

只有貝殼這種一年交易幾萬億的平臺，我才願意相信它是真的見多識廣。

我知道它見多識廣，騙子也知道它見多識廣。

一個見多識廣的風險體系，第一是能識別，第二是能震懾。

大家在貝殼交易就會更收斂。

一些本來會在小中介那里搞的小動作，直接消失了。

因為知道貝殼能看出來，流程會約束，就不這麼干了。

最牛的交易保障，永遠不是出事兒了賠付很順利，而是直接能讓這個交易從一開始就不出事兒，讓交易雙方都沒有搞事兒的心思。

但即使如此，前段時間我還是被貝殼現在的風控措施給震到了，就，甚至讓我懷疑至於麼。

它流程不僅僅非常細，而是每個環節固定鎖死，如果上個環節不確認且核身，不允許進入下一個步驟。

且過程中大部分都是錄音錄像，對一切證據全部都留痕反覆確認。

做到什麼地步？

做到你的手機號都得跟你本人是一致，不匹配也不行。

非常非常規範，非常非常細緻。

跟我對接的中介小哥，簽約后要驗房，物業費、水電費要一項項覈對，到漏水檢查的時候卡住了。

當時空調有一點點小問題，所以系統識別了這算漏水，系統就愣是卡着不讓過。

雖然對我來説根本不是問題，我也不打算要這個老空調，這個風險點對我來説其實不存在。

但平臺系統那邊就是通不過。

系統提示中介小哥，這個房子有漏水，你必須解決，這個單子纔可以結。

我太清楚牆體滲水、管道暗漏這些毛病了，尤其是那種慢慢滲的，驗房時根本看不出來。

本來對這些檢查也沒抱太大期望，結果沒想到貝殼平臺現在已經到這個地步了。

平臺的AI系統能夠基於VR拍攝影像和漏水案例庫的歷史數據，識別出大多數漏水問題。

連漏水這種最難查的風險，都能識別、排除。

那房款全程監管、產權風險這些更基本的保障，自然也沒問題。

物業欠費，平臺墊付。

交易黃了，佣金無理由退。

貝殼連漏水都能AI兜底，那我要麼就不要中介來兜底，但凡願意用，那不用它，我用誰呢。

貝殼規模足夠大，所以天然就有更完善的風險過濾體系。

如果不完善，漏洞大，那麼賺的錢都不夠它賠的。

這是識別能力。

因為貝殼名聲在外，所以很多小動作壓根兒就不會在這里發生。

這是震懾能力。

因為貝殼做的是長期生意，所以哪怕真的出了事兒也會去退，去賠，去墊付。

這是善后能力。

從2001年到2025年8月，貝殼平臺服務承諾累計退/賠/墊付37.6萬單，共55.6億元。

什麼叫兜底？

就是有風險，能識別，能過濾，能排除。

排除不了，包賠，善后。

然后把這個風險納入到數據庫里，讓這個體系更牛。

6

還是那句話，房子的交易金額，太大了。

這或許是你人生中為數不多的幾筆大額交易之一。

弄不好就是三代人的積蓄，六個人的錢包。

這麼大的交易面前，我認為不該賭對方是好人。

賭他不騙你？

賭他是個老實人？

我為啥要賭？

完全沒有這個必要去賭，因為賭局兩端根本就配不平。

明明有個見過各種牛鬼蛇神、幫人避坑無數的專業第三方，我為什麼不用。

人第三方説到底，賺錢也是衝着中介費去，而交易對家弄不好是衝着你的本金去的。

況且一個已經成立二十多年的企業，一定是奔着持續賺錢，變得更牛去的。

它沒這個動機，也沒這個必要。

交易完我這單，還有下一單。

哪怕它因為給我兜底這單沒賺到錢，那這個兜底也能讓它的風險識別能力更準，它在接下來也是賺的。

它有這個動力，給我兜底。

最重要的，哪怕真出事了，別的不説，賣家買家我都不一定找得到，但平臺我是真的找得到。

這，就夠了。

在這樣量級的交易面前，安全，纔是唯一重要的東西。