贏商觀察丨立足淮安15年，蘇北首座萬達有何「經營密碼」？

（來源：WIN商業地產頭條）

從商圈重塑者到長期主義者

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　　在長三角一體化戰略推動下，江蘇淮安正以前所未有的節奏，從「蘇北腹地」邁向「長三角北部現代化中心城市」。2023年，GDP首次突破5000億元；2024年，又以7.1%的增速領跑江蘇全省。455萬常住人口，為商業發展提供了堅實而龐大的市場基礎。以淮安萬象城為代表的新項目相繼入局，為市場注入了更復雜也更具活力的變量。

• 　　近日，就在「蘇北首座萬象城開業」引發大量關注的同時，我們選擇把視線移向了同處水渡口商圈、看似「低調」的淮安水渡口萬達廣場。

　　贏商團隊實地走訪項目現場，並通過對場內商户、招商人員、周邊項目從業者以及萬達內部人士的多輪訪談，注意到一個重要變化：這座運營15年的商業體，已在過去一年悄然完成系統性煥新。

　　不同於常規的翻新改造，水渡口萬達的調整更像是一次穿越周期的主動出擊。其背后不僅包含對競爭態勢的預判，更體現了存量項目對自身角色與城市關係的再理解、再定義。

　　本期報道，我們將基於現場實探與多方調研所獲取的一手資料，拆解水渡口萬達「預見競爭、主動蜕變、鞏固核心」背后的底層邏輯。在筆者看來，這不只是一個商業項目的更新實踐，更是對「存量時代，成熟商業體如何持續構建吸引力與競爭力」的鮮活回答。

Vol.1

存量重構、內容優先，

如何在競合時代突圍？

　　2011年，蘇北首座萬達廣場落地水渡口，帶着「商業綜合體」概念強勢入場，填補了彼時區域現代化商業的空白。項目體量達78萬㎡，覆蓋購物中心、五星酒店、寫字樓、住宅等業態，並引入一批當年首進淮安乃至蘇北的優質品牌。年均客流突破1600萬人次，極大推動水渡口從城市新興板塊向核心商圈躍升。

　　十余年來，城市日新月異，水渡口商圈也在萬達的牽引下不斷聚能。我們在實地走訪中發現，隨着華信MALL的穩紮穩打、淮安萬象城的聲量漸起，該片區已從原先的萬達「一枝獨秀」轉變為當下的「競合交織」。

　　贏商大數據顯示，水渡口商圈小康客羣佔比達58.3%、中產佔比達30.6%，TGI（目標羣體指數）均大於1，顯著高於全市平均水平。與此同時，我們在與周邊項目操盤者、品牌商户的交流中也發現：消費者的關注點正從「品牌組合」轉向「內容體驗」，對服務與場景的要求不斷提高。

　　面對新的挑戰，成熟商業面臨的不僅是空間老化與品牌迭代的內在壓力，而是如何持續贏得注意力——在同質化日趨嚴重的背景下，打動人心變得更為關鍵。

　　水渡口萬達的主動變革，或許正是從「規模邏輯」轉向「內容邏輯」，以應對新競爭環境的必然選擇。

Vol.2

主動求變、鞏固核心，

六大維度全面煥新升級

　　在存量商業博弈加劇的當下，我們從多方渠道瞭解到，水渡口萬達於2024年主動開啟了六大維度煥新——從品牌矩陣升級、空間氛圍延伸、運營服務精進、物業環境蝶變、顧客體驗躍升到團隊能力淬鍊，全面提升項目綜合競爭力。

01

品牌矩陣升級

構築差異化競爭力壁壘

　　水渡口萬達圍繞「全齡友好、家庭歡聚」的主張，通過「旗艦店集羣+首店效應」策略，與淮安萬象城形成錯位互補：前者主打穩定家庭高頻的消費場景；后者則更聚焦時尚零售與特色餐飲，快速吸引年輕流量。

　　據贏商大數據與品牌門店落位統計，目前水渡口萬達已集結蘇北領先的32家主次力店品牌，其中超半數為淮安市場獨家或稀缺的存在。UNIQLO、孩子王、滔搏運動、波司登、斐樂、KKV、萬達影城等頭部品牌悉數佈局，憑藉形象、面積與業態深度上的旗艦級配置，穩固了其在本地消費者心中的「首選地位」。

　　新引入的9家主次力店品牌，如德天肥牛、運河里美食廣場、玩美攻略、銀河大冒險、MAX守夜人密室逃脱、王和李海鮮火鍋大排檔、惠利瑪、蘇港時代、邦邦和小言等，進一步強化項目的「全家型場景適配力」。即便面對新項目的衝擊，萬達的超級主力店矩陣依然擁有不可撼動的認知優勢。

　　與此同時，首店策略成為吸引新客流與推動復購的關鍵。據不完全統計，2024年9月至今，項目共完成130+個品牌的招調、總調整面積超4.2萬㎡，引入全國首店2家、江蘇首店2家、蘇北首店2家、淮安首店1家及最新形象店3家，包括KKV、惠利瑪、邦邦和小言（雜品集合店）等。

　　我的麪包、民謠集、山滿山、茶顏悦色等熱門品牌陸續進駐，顯著提升了項目的市場熱度與年輕人羣的關注度。

　　此外，項目同步推進12家重點門店的迭代升級，如孩子王、萬達影城、銀河大冒險等，以「熟悉的品牌+新鮮的場景」增強到訪的陪伴感與驚喜度。多經區域也實現品質躍升，引入高品質多經及煥新超13+家，淘汰10+家，顯著提升1F-3F公區整體質感與商業氛圍；結合快閃展陳、文創市集、互動展覽等新形式，實現「日日有內容、周周有新意」。

　　我們在實探中發現，水渡口萬達正在嘗試以主力品牌集羣穩住基本盤、以首店策略激發新流量、以場景煥新創造情緒連接，在內容為王的時代重塑競爭力壁壘。從商户訪談中也能印證調整效果：部分新進品牌實現了開業即爆單，周末翻檯率、坪效均優於預期；而原有品牌藉助項目氛圍提升，也出現了客單價、復購率的正向增長。

02

運營服務精進

打造有温度的「軟實力」

　　在本輪煥新中，我們觀察到水渡口萬達已跳出傳統促銷思維，通過主題化、場景化的內容策劃，打造更具情緒張力與社羣黏性的內容體系。項目正圍繞家庭與年輕客羣，持續推出具有城市影響力與話題性的IP活動、節日盛典與會員專屬體驗，使「到場消費」逐步延伸為「到場感受」。

　　項目積極推動線上線下會員體系深度融合，提升復購頻率與會員黏性。會員系統也同步升級，以積分策略與分級機制激活用户、強化會員身份感。尤為值得一提的是，自9月起，會員尊享「4小時內免費停車」福利，疊加「超級售罄計劃」等大促內容，同城最低折扣有效拉動轉化。在走訪過程中，多位顧客反饋「活動越來越有趣」「會員停車真的省心」，這些變化雖小，卻有效提升了用户對場所的情感連接。

　　服務層面，項目深入踐行「以客為尊」，通過全員培訓與考覈，推動服務標準向前端延伸，涵蓋物業、工程、客服等崗位。我們注意到，項目新上線了商户探店視頻等貼心服務，這些細節改進雖不顯山露水，但多位品牌方表示「項目服務意識明顯加強，響應更快」，已成為其留店意願的重要加分項。

03

物業環境蝶變

營造舒適愉悦的「硬體驗」

　　水渡口萬達的改造在基礎硬件之上，更着眼「情緒體驗」的提升。通過對動線的重構與功能分區的梳理，提升通達效率與視覺開放度；聯動沿街商鋪，強化夜間光感與節日氛圍，營造更具活力的夜經濟；隨處可見的綠意使自然感與松弛感躍然眼前，讓逛街更像一場Citywalk。

　　停車系統全面智能化，提升繳費與通行效率；導視系統優化，母嬰室與無障礙設施進一步完善，營造更友好的使用環境。

　　同時，項目制定高標準日常運維機制，強化清潔、安保、運營服務等基礎工作，保障整體環境的有序與安心。這些細節構成了日常體驗的核心温度，在與場內顧客交談中，「方便」「乾淨」是被高頻提及的關鍵詞。

04

顧客體驗躍升

從「購物場所」到「生活第三空間」

　　在走訪過程中，我們發現項目運營的最大轉變，在於將「生活第三空間」的概念具體而微地落入日常。項目不再強調單一品牌引入，而是通過品牌、運營與空間協同煥新，共同打造主題化、沉浸式的消費場景。主力店承接高頻需求，多經點位打造社交驚喜，實現全年齡層共鳴。

　　項目通過物業改造、服務優化與細節運營，停車更便利、尋店更輕松、休憩更舒適；綠植美陳與燈光氛圍的提升，也讓空間節奏更流暢、氛圍更温暖。深耕親子、寵物等興趣社羣，通過特色活動搭建起「用户—場所—內容」的互動橋樑。寵物友好機制、人性化細節服務，不斷強化消費者的歸屬感，以有温度的體驗構築長期黏性。

05

團隊能力淬鍊

升級背后的核心引擎

　　我們注意到，此輪煥新始於2024年9月，由珠海萬達商管南京城市公司統籌推進，跳脱項目「單點突破」慣性，城市公司強化橫向協同，總部與外部資源縱向整合，實現策略快速響應與資源精準配置。

　　面對多維度升級挑戰，項目團隊展現出強悍的執行力與深厚的專業功底。上百條細項提升措施覆蓋經營、招商、多經、工程等多個維度，招商、運營、營銷、物業四大板塊高效聯動，為煥新計劃提供有力支撐。

　　更重要的是，南京城市公司以「經營迴歸本質、切實幫扶商户」為導向，持續深化「主動服務、創新服務」，與合作伙伴「共謀長遠發展、實現共贏局面」。並通過不斷打磨協同機制、增強服務文化、激活人才隊伍，真正把服務思維嵌入項目日常運營中。據悉，該模式已逐步在區域內其他項目複製推廣。

Vol.3

穿越周期、長期主義，

水渡口萬達的常青方法論

　　當外界將水渡口萬達的煥新視作對區域新項目入局的「被動迴應」時，真正讀懂其邏輯的人會看到另一面：這是一次基於城市商業周期與消費趨勢的主動謀局。它所踐行的，並非簡單迴應競爭，而是一條圍繞生命周期管理與用户關係重塑展開的可持續更新路徑。

　　項目在此輪更新中，以「熟客重啟+新客激活」為核心思路：一方面，通過服務體驗優化與會員機制迭代，鞏固家庭客羣、周邊常住人口的黏性；另一方面，借力場景煥新與品牌升級，有效滲透年輕客羣與細分興趣圈層，拓展更多潛在消費人羣。

　　相較於行業中常見的「亡羊補牢式改造」，水渡口萬達的更新邏輯更具前瞻性與系統性：品牌煥新關注的不只是新鮮感，更強調功能邏輯與空間調性的一致；營銷活動不僅製造聲量，更注重情緒連接與社羣運營的持續性；服務迭代也不止是「硬件修補」，更從細節處營造温度感，打磨用户體驗。

　　從我們走訪期間獲取的階段性經營數據來看：自煥新啟動以來，水渡口萬達的多項核心指標呈現穩步上揚的趨勢。會員活躍用户數已突破10萬人次，到訪頻次達3.28，人均停留時長超過90分鍾，復購率等關鍵數據亦持續提升。項目日均客流達4.5萬人次，同比增長10%，銷售額也保持穩中有升。而更為可貴的，是來自用户端的真實反饋——從朋友圈到微博，從大眾點評到攜程等多個平臺，用户普遍給予高度評價。

　　有微博網友分享「新店特色吸引人，逛萬達收穫滿滿驚喜！」；大眾點評用户稱「動線舒適、人流旺卻不雜」；有家長反饋「一站式消費太省心」；還有球迷在蘇超觀賽活動中直呼「現場氛圍特別好，和大家一起看球更開心」……這些看似碎片化的留言，背后卻是情緒表達的高度一致——「新鮮感、體驗感、沉浸感」，正成為用户感知關鍵詞。

Vol.4

【贏商觀察】

從項目個體到城市範本

成熟商業的進化參考

　　在淮安商業考察過程中，我們愈發意識到，想在存量市場中實現增長，從來不是一場「短期搶位戰」，而是一場「如何走得更遠、如何贏得人心」的長期修行。

　　從項目層面看，水渡口萬達展現了成熟商業的「內生進化」：在無外部資本注入、無鉅額改造投入的前提下，以組織力驅動迭代，以品牌力煥新場景，以服務力穩固客羣，在有限資源中釋放出無限可能。六大維度的煥新，並非一次性資源投入所能定義，而是一場長坡厚雪的價值蓄能。

　　從城市維度看，水渡口萬達與淮安萬象城，形成了「雙核共振」的繁榮格局。在與連鎖品牌及淮安本地商家交流中，我們也多次聽到類似觀點：兩大項目雖風格各異、定位互補，卻共同推高了淮安商業的體驗標準和內容力——前者深耕本地生活，穩居城市主場地位；后者激發審美升級，拓展高端外溢。

　　若放眼更廣闊的行業背景，水渡口萬達提供了一套可供借鑑的「韌性樣本」。它為眾多仍處生命周期焦慮的存量項目，交出了一份「以人為核心、以內容為根本」的務實答卷；也為三四線城市的商業運營者，樹立起一個敢於穿越周期、堅守長期主義的實踐範本。

　　比模式更寶貴的，是背后的人與文化。

　　在這場蜕變中，我們看到了珠海萬達商管作為全國頭部連鎖商業品牌的系統韌性、組織能力與戰略遠見，也看到了每一位奮戰一線的商業從業者，對城市與消費者始終懷抱的敬意與熱情。

　　正如贏商在長期觀察中反覆提到的那樣——好的商業，不止於交易，更在於共創；不止於流量，更在於信任；不止於更新，更在於成長。

　　在不確定性成為常態的當下，唯有迴歸生活、尊重用户、擁抱變化的項目，纔有可能走得更遠，也活得更好。